나이스옥션 법원경매 대전 2024타경109647 [2] 대전광역시 유성구 봉명동 469-46 유성자이 1층133호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금빛감정 · 평가일 2024.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 "유성온천역" 북서측 인근에 위치하는 "유성자이" 제1층 제112호, 제133호로서 주위는 상가, 상업 및 업무용빌딩, 숙박시설, 오피스텔 및 도시형생활주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 전철역(유성온천역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층 지상40층 건물 중 제1층 제112호, 제133호로서,
(사용승인일 : 2010.10.28)
- 외벽 : 강화유리, 대리석 등 마감,
- 내벽 : 인테리어 마감,
- 창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1,2) 공히, 판매시설로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 에스컬레이터, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 주상용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 주위로 대로 및 소로 등과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 고도지구, 방화지구, 시가지경관지구(2014-12-31), 지구단위계획구역(유성시장 재정비촉진지구 존치관리구역_봉명E), 대로3류(폭 25m-30m)(저촉), 소로1류(폭 10m-12m)(저촉), 중로1류(폭 20m-25m)(2014-12-31)(접합) 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 재정비촉진지구(유성시장 재정비촉진지구 봉명E구역)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 온천원보호지구<온천법> 중점경관관리구역(유성)등임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경109647 (2)

소재지: 대전광역시 유성구 봉명동 469-46 유성자이 1층 133호

용도: 판매시설

감정가: 276,000,000원

토지면적: 5.34㎡ (약 1.61평)

건물면적: 36.88㎡ (약 11.16평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 영OOOOOOOOO

특이사항: 재정비촉진지구

1.1. 입지조건

본건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 "유성온천역" 북서측 인근에 위치한 "유성자이" 상가 건물 1층 133호입니다. 주변으로는 상가, 상업 및 업무용 빌딩, 숙박시설, 오피스텔 및 도시형생활주택 등이 혼재하여 있는 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 유성온천역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건이 속한 단지는 대로, 소로, 중로 등 다양한 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 다수의 권리가 설정되어 있으나, 매각으로 인해 대부분 소멸될 예정입니다. 말소기준권리는 2011년 1월 20일 접수된 영광함평신용협동조합의 근저당권 (채권액 1,040,000,000원)입니다. 이 외에도 분당세무서의 근저당권 (2020년 5월 7일, 149,230,536원), 분당세무서장의 압류 (2021년 8월 5일), 유성구의 압류 (2023년 8월 14일), 유성구의 지분압류 (2024년 8월 29일, 2026년 2월 11일) 등이 설정되어 있습니다. 소유권이전으로 미국 (2012년 12월 28일) 및 강하율 외 3명 (2024년 6월 7일, 상속)의 등기가 확인됩니다. 채권총액은 1,189,230,536원입니다. 본 경매로 인해 대부분의 권리가 말소 처리되어 낙찰자는 권리 인수 부담이 적을 것으로 보입니다. 다만, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시된 바 없습니다.

* 임차인 현황:

* (주)다이렉트투어

보증금: 0원

차임: 0원

사업일자: 2015-05-12

대항력: 없음

권리분석: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 백장미 (노랑풍선대전유성점)

보증금: 10,000,000원

차임: 550,000원

사업일자: (미상)

대항력: 없음

권리분석: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건이 소재한 유성구 봉명동 일대는 유성온천역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 집중된 지역입니다. 다양한 상업시설, 오피스텔, 숙박시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고, 판매시설로서 고객 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 유성온천역이라는 랜드마크 역세권에 위치하여 상권 활성화 가능성이 높으며, 주변에 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

1.4. 생활정보

본건 인근은 교통, 편의, 문화 등 다방면으로 생활 인프라가 잘 구축된 지역입니다.

* 교통: 지하철 1호선 유성온천역 초역세권이며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 유성온천역 주변으로 백화점, 마트, 병원, 은행, 식당, 카페 등 상업 및 편의시설이 밀집해 있습니다.

* 문화/여가: 온천 특화 지역으로서 관광 및 휴양 시설과 연계된 상권이 발달해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계: 본건 건물 자체의 임대 관계는 미상이나, 현재 이용중인 판매시설로 임차인이 존재합니다. 다만, 현재 파악된 임차인들은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없으나, 명도 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다.

* 지역 지구 지정: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 고도지구, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(유성시장 재정비촉진지구), 온천원보호지구, 중점경관관리구역 등 다양한 용도지구에 포함되어 있습니다. 이는 건축 및 개발에 있어 일부 제한이 따를 수 있으므로 관련 법규 검토가 필요합니다.

* 높은 채권 총액: 채권 총액이 감정가 대비 매우 높아, 유찰 가능성 또는 시세 대비 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다.

* 재정비촉진지구: 유성시장 재정비촉진지구 존치관리구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 계획에 따른 변동 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전 유성의 핵심 상권인 유성온천역 인근에 위치한 상가 건물 1층 판매시설입니다. 유성자이라는 대규모 주상복합 단지 내 상가로서, 역세권의 이점과 풍부한 유동인구를 바탕으로 안정적인 영업 활동이 가능할 것으로 판단됩니다. 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이어서 권리 인수 부담이 없다는 장점이 있습니다. 또한, 현재 이용 중인 임차인이 대항력이 없어 명도 과정에서 큰 어려움은 없을 것으로 예상되나, 정확한 명도 절차는 전문가와 상의하는 것이 좋습니다. 재정비촉진지구에 속해 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승의 잠재력도 기대해볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 유성온천역 초역세권으로 탁월한 접근성과 풍부한 유동인구를 자랑합니다.

* 상업지구: 상업지역 내 위치하여 상가로서의 가치가 높으며, 다양한 업종 유치가 용이합니다.

* 권리 인수 없음: 경매로 인한 모든 권리가 말소 처리되어 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 잠재적 개발 가치: 재정비촉진지구에 포함되어 향후 지역 개발 시 시세 상승 가능성이 있습니다.

* 낙찰 가능성: 높은 채권 총액으로 인해 감정가 이하 낙찰 가능성이 있어 시세 차익을 노릴 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 감정가 276,000,000원을 기준으로 하되, 시장 조사 및 개별적인 수익률 분석을 통해 결정해야 합니다. 해당 물건은 채무액이 감정가를 초과하고 있어, 유찰 후 재매각 시 감정가보다 낮은 금액으로 낙찰될 가능성이 높습니다. 따라서, 철저한 권리 분석과 시세 조사를 바탕으로 전략적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.