나이스옥션 법원경매 평택 2024타경51159 [1] 경기도 안성시 일죽면 송천리 414-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 일죽면 송천리 소재 일죽면행정복지센터 남서측에 위치하며 부근은 농경지, 임야. 소매점 등 소재함.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근 가능함.

형태 및 이용상태

가. 기호[1-8,10-13,16-17,19-20,23-27]] 대체로 부정형의 농경지이며 기호[5,8,19,23,24,25]토지 일부는 진입로로 이용중임.

나. 기호[14,15] 2필 일단의 주상용 건물부지임.

다. 기호[9,21,22] 완경사지대내 부정형 토지로서, 임야 및 토지임야상태임.

인접 도로상태

가. 본건은 기호[5,8,19,23,24,25]토지 일부 및 인접토지 일부를 진입로로 이용하여 북측 내둔길에 출입하며 인접지와의 관계 등은 별도 확인바람.

나. 기호[14,15]토지는 본건 기호[5,19,25]토지 일부를 진입로로 이용중임.

다. 기호[8]토지 남측 및 기호[9,17,20,22]토지 북측으로 지적상 도로(송천리 593)가 소재하며 기호[8]지상 일부를 진입로로 이용함.

라. 기호[1-4,6,7,10,11,12,13,16,21,26,27]토지는 인접지를 통해 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

가. 기호[1,2,7,26] 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 접도구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역임.

나. 기호[3,4,5,6,8,10,11,12,13,14,15,16,17,19,20,23,24,25,27] 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역임.

다. 기호[9,21,22] 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역임.

제시목록 외의 물건

가. 기호[3,14,15] 지상에 타인소유의 건물(조적조/75.6㎡/사용승인일:1998.9.24)이 소재함.

나. 기호[20] 지상에 소유자미상의 제시외 물건(ㄱ)이 소재함.

다. 기호[9,21]토지(임야) 경계 인근에 분묘가 소재하는바 정확한 위치는 측량을 요함.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임.

나. 본건 토지는 각 필지와 인접하여 소재하여 인접지와 경계를 구분하기 어려운 바 측량을 통해 각 토지의 정확한 위치, 지적경계, 이용현황 등 확인바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가. 경량철골조 판넬지붕 단층으로, 내부는 일부 철거된 상태임.

나. 부속건물(목조 스레트지붕 단층)은 멸실되었음.

이용상태

건축물대장상 주택이나 현황 공실임.

설비내역

내부 일부가 철거된 상태로서 정확한 설비내역은 확인할 수 없음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

제시목록상 부속건물(목조 스레트 단층 창고 32㎡)은 멸실되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각
농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 미반환)
인접지와의 경계 구분 어려운 바 정확한 경계는 측량을 요함
제시외건물(3,14,15토지 지상)을 위하여 이 사건 토지에 법정지상권이 성립할 여지 있으며 최저매각가격은 제시외건물로 제한받는 가격임
목록 8 건물 중 부속건물은 멸심됨
목록 21토지는 분묘로 인하여 제한받는 가격이며 분묘기지권 성립여지 있음
제시외건물20-1(감정서상'ㄱ')포함
최선수위지상권자의 말소 동의서 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 평택지원 2024타경51159 (1)

소재지: 경기도 안성시 일죽면 송천리 414-3

용도: 단독주택

감정평가액: 7,084,423,840원 (금 70억 8442만 3840원)

매각 방법: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

주요 특징: 본건은 광대한 토지 면적과 단독주택을 포함하며, 복잡한 권리관계 및 특수사항을 보유하고 있어 철저한 분석이 요구되는 물건입니다.

1.2. 물건 현황

토지 총 면적: 32,105.00㎡ (약 9,711.16평)

건물 총 면적: 151.92㎡ (약 45.96평)

건물 제시외 면적: 10.00㎡ (약 3.02평)

감정가: 7,084,423,840원

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 안성시 일죽면 송천리, 일죽면 행정복지센터 남서측에 위치하고 있습니다.

주변은 농경지, 임야, 소매점 등 다양한 용도의 토지가 혼재된 지역으로, 비교적 조용하고 한적한 자연환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근은 가능하며, 본건 및 인근까지 차량으로 접근할 수 있습니다.

주요 도로망과의 연계성 및 대중교통 이용 편의성은 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

2.3. 토지 이용 및 형태

토지는 전반적으로 부정형의 농경지, 주상용 건물 부지, 임야 등으로 구성되어 있으며, 일부 토지는 진입로로 이용 중입니다.

기호 토지는 2필지가 하나의 주상용 건물 부지로 이용되고 있습니다.

기호 토지는 완경사지대의 임야 상태입니다.

2.4. 도로 상황

본건은 북측의 내둔길에 접하며, 일부 토지(기호) 및 인접 토지를 통하여 진입로로 활용하고 있습니다.

지적상 도로(송천리 593)가 일부 토지(기호) 남측 및 타 토지(기호) 북측으로 소재하며, 이를 진입로로 이용하는 경우도 있습니다.

일부 토지는 인접지를 통해 출입 가능합니다.

인접 토지와의 경계 구분이 어려워 정확한 경계는 측량을 통해 확인해야 합니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지의 대부분은 자연녹지지역에 해당하며, 가축사육제한구역(일부 제한), 접도구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역 등의 규제를 받고 있습니다.

일부 토지는 준보전산지로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준 권리

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 10월 28일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을6 (1) 순위)입니다.

이하 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리 (미소멸 권리)

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 명시적으로 기재된 사항은 없습니다.

그러나, '최선순위지상권자의 말소 동의서 제출됨'이라는 내용이 있으나, 등기부상 지상권의 존부 및 말소 가능성에 대한 최종 확인이 필요합니다.

중요하게는, 분묘기지권 및 법정지상권 성립 가능성이 존재합니다.

* 기호 토지(임야) 경계 부근에 분묘가 소재하여 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 이로 인해 해당 토지는 제한받는 가격으로 평가되었습니다.

* 기호 토지 지상에 타인 소유 건물이 소재하여, 해당 건물과의 관계에서 법정지상권이 성립할 여지가 있습니다. 이 또한 최저매각가격 산정에 반영되었습니다.

이러한 권리들은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 부담이 될 수 있으므로, 주의 깊은 검토가 필요합니다.

3.3. 등기부 현황 요약 (토지/건물)

토지 등기부: 2004년 소유권 이전 기록부터 다수의 근저당, 압류, 임의경매 개시결정 등기 등이 기재되었습니다. 총 채권액은 약 92억 8천만원 규모입니다. 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 말소될 예정입니다.

건물 등기부: 토지와 유사하게 2004년 소유권 이전 기록 후 근저당, 압류, 임의경매 등이 등기되었습니다. 총 채권액은 약 72억원 규모입니다. 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 말소될 예정입니다.

'최선순위지상권자의 말소 동의서 제출됨' 문구가 있으나, 지상권의 실제 존재 여부 및 말소 가능성은 등기부 및 관련 서류를 통해 반드시 재확인해야 합니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계는 현재 미상입니다.

임차인이 존재하더라도 보증금 총액이 0원으로 명시되어 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 실제 점유 및 사용 현황에 대한 확인은 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 부동산 시세 분석

제공된 주변 연립/다세대 주택의 매매 정보는 본건과 토지 규모, 건물 유형(단독주택) 및 가격대에서 큰 차이를 보여 직접적인 비교 분석이 어렵습니다.

* 청미빌라(8-4): 2026년 3월, 7,700만원 (전용면적 72.74㎡)

* 그린빌라(16-2): 2025년 11월, 6,000만원 (전용면적 81.89㎡)

* (45-9): 2026년 5월, 11,500만원 (전용면적 59.754㎡)

이 정보는 해당 지역의 일반적인 주거용 부동산 시세를 파악하는 데 참고할 수 있으나, 본건은 32,105㎡(약 9,711평)의 광대한 토지를 포함하는 단독주택이므로, 감정가 70억 8천여 만원은 주로 토지 가치에 기반한 것으로 판단됩니다.

따라서, 토지 자체의 공시지가, 인근 개발 계획, 농지/임야로서의 활용 가치 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시세 분석이 필수적입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 및 기반 시설

본건은 일죽면 행정복지센터 인근에 위치하여 기본적인 행정 서비스 이용이 가능합니다.

주변 지역은 농경지와 임야가 주를 이루어 조용하고 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

인근에 소매점 등이 소재하여 기본적인 상업 시설 이용은 가능합니다.

대형 편의시설이나 주요 교통 허브와의 거리는 다소 있을 수 있으며, 이는 차량을 이용한 접근성에 따라 달라집니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/현황상 제약

* 분묘기지권: 토지 일부(기호)에 분묘가 존재하며, 분묘기지권이 성립될 경우 토지 이용에 제약을 받을 수 있습니다.

* 법정지상권: 토지(기호) 지상에 타인 소유 건물이 소재하여 법정지상권이 성립될 여지가 있습니다. 이는 건물 철거 또는 토지 이용에 대한 법적 분쟁 소지를 안고 있습니다.

* 제시외 건물: 감정서에 포함된 제시외 건물(20-1, 'ㄱ'으로 표기)의 존재를 확인해야 합니다.

* 건물 내부 상태: 건물의 내부 일부가 철거된 상태이며, 정확한 설비 내역 파악이 어렵습니다.

* 부속건물 멸실: 건물 명세서상 부속건물(창고)은 멸실되었습니다.

6.2. 경계 및 측량 관련

인접 토지와의 경계 구분이 어려워 정확한 경계 확인을 위한 측량이 반드시 필요합니다. 이는 재산권 행사 및 향후 분쟁 예방을 위해 중요합니다.

6.3. 기타 확인 필요 사항

* 농지취득자격증명: 토지 일부가 농경지로 이용될 가능성이 높아, 농지 취득 시 해당 증명서 발급이 필수적입니다. 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않으니 유의해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대차 관계가 확인되지 않아, 실제 점유 현황 등에 대한 추가 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 안성시 일죽면의 광대한 토지와 단독주택을 포함하는 부동산 임의경매 물건입니다.

높은 감정가액은 넓은 토지 면적에 기인하는 것으로 보이며, 주변의 연립/다세대 주택 시세와는 직접적인 비교가 어렵습니다.

다수의 권리관계와 더불어 분묘기지권, 법정지상권 등 복잡하고 잠재적인 인수 부담이 될 수 있는 현황 권리가 존재합니다. 따라서 철저한 권리분석과 현장 조사를 통해 이러한 리스크를 정확히 파악하는 것이 매우 중요합니다.

특히, 법정지상권 및 분묘기지권으로 인해 토지 이용 및 가치에 제약이 발생할 수 있으며, 이는 입찰 시 반드시 고려해야 할 요소입니다.

정확한 경계 확인을 위한 측량이 요구되며, 농지취득자격증명 발급 가능 여부도 확인해야 합니다.

이러한 잠재적 리스크에도 불구하고, 광대한 토지 자체의 가치 또는 향후 개발 가능성 등을 고려할 때, 신중하고 면밀한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 광대한 토지 면적: 32,105㎡(약 9,711평)에 달하는 넓은 토지는 향후 개발 또는 용도 변경 시 높은 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 감정가액의 적정성 검토: 현재의 높은 감정가액이 토지의 실제 시장 가치와 비교하여 합리적인 수준인지 재평가할 필요가 있습니다.

* 권리관계 정리 시 가치 증대: 복잡한 권리 관계(분묘기지권, 법정지상권 등)를 명확히 정리하고 법적 문제를 해결한다면, 토지의 활용 가치 및 매력도가 크게 증대될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 7,084,423,840원을 기준으로 하되, 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 토지 시장 가치 재평가: 인근 유사 토지 거래 사례, 공시지가, 지역 개발 계획 등을 바탕으로 토지 자체의 시장 가치를 재평가해야 합니다.

* 권리 부담으로 인한 가치 하락분 추정: 분묘기지권, 법정지상권 등의 존재로 인해 토지 이용에 발생하는 제약 및 잠재적 법적 비용을 감안하여 가치 하락분을 추정합니다. '최저매각가격은 제시외건물로 제한받는 가격임'이라는 점은 감정가액 자체에 이미 이러한 요소가 반영되었음을 시사합니다.

* 추가 비용 고려: 정확한 경계 확인을 위한 측량 비용, 권리 관계 정리에 소요될 수 있는 법률 자문 및 소송 비용 등을 예상 비용에 포함해야 합니다.

* 기타 현황 조사 결과: 제시외 건물, 건물 내부 상태, 농지취득자격증명 발급 가능성 등 추가적인 현장 실사 결과를 반영해야 합니다.

주변 다세대 주택의 시세는 본건 토지 가치와 직접적인 연관성이 낮으므로 참고용으로만 활용합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 100% 범위 내에서, 철저한 현장 실사와 정밀한 권리 분석 결과를 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다. 다만, 인수될 수 있는 법적 부담이 명확하다면, 감정가 대비 더 큰 폭의 하락을 고려해야 할 수도 있습니다.

보수적인 예상 입찰 범위: 60억원 ~ 75억원

* 구체적인 입찰가는 추가적인 현장 조사, 권리 관계 상세 분석, 전문가의 상담을 통해 산출하는 것이 가장 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.