나이스옥션 법원경매 수원 2024타경94331 [1] 경기도 수원시 팔달구 고등동 16-4 테라타워빌에이동 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2024.11.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 고등동 소재 "수원여자고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 소재 건물 내까지 차량의 진출입 가능하며, 인근에 소재하는 버스 정류장 까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제401호로서
(사용승인일: 2020.07.02)
외벽: 치장벽돌쌓기 마감 등,
창호: 샷시 창호 등입니다.

이용상태

도시형생활주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 소방설비, 개별난방설비, 주차장설비 및 승강기 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 완만한 토지를 평탄화 한 부정형 토지로, 도시형생활주택(다세대주택)의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역(3구역(수원시 도시계획 조례 등 관련법령에 따라 처리))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

물건 비고

2026.05.21.자 주택도시보증공사로부터 ‘임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경94331 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 팔달구 고등동 16-4 테라타워빌 A동 4층 401호

* 건물명: 테라타워빌 A동 401호

* 용도: 도시형생활주택 (사용승인일: 2020.07.02)

* 감정가: 252,000,000원

* 면적:

* 토지: 35.94㎡ (약 10.87평)

* 건물 (전용면적): 51.75㎡ (약 15.65평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경기도 수원시 팔달구 고등동 소재 "수원여자고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건 소재 건물 내까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 소재하는 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등으로 보아 제반 교통상황은 보통입니다.

* 토지형상 및 이용상태: 인접 도로 대비 완만한 토지를 평탄화 한 부정형 토지로, 도시형생활주택(다세대주택)의 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남측 및 동측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역(3구역), 과밀억제권역.

* 혐오시설: 주변 지도 확인 결과, 인근에 대규모 혐오시설은 확인되지 않습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황 요약:

* 말소기준권리: 강서세무서장 압류 (2022.09.13)

* 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정입니다. (주택임차권 을4, 강제경매 갑5 등)

* 등기부채권 총액: 1,033,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 부기완

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 전입일자: 2024.05.20

* 대항력: 없음

* 임차인: 이태경

* 보증금: 245,000,000원, 차임: 0원

* 전입일자: 2021.04.21, 확정일자: 2021.03.22

* 대항력: 없음 (주의: 확정일자가 전입일자보다 선순위이나, 명시된 대항력 없음으로 판단)

* 임차인: 조현우

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 전입일자: -

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원 (모든 임차인의 보증금은 매수인에게 인수되지 않습니다.)

* 주요 특이사항:

* HUG 인수조건 변경 및 확약서 제출 (2026.05.21): 임차인 이태경이 보증금 전액 변제 미수령 시에도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 제출되었습니다. 이는 매수인에게 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없음을 명확히 하는 중요한 사항입니다.

* '대항력 있는 임차인' 문구는 있으나, 상기 권리분석 및 HUG 확약서 내용으로 볼 때 매수인에게 인수되는 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 주위 환경상 주거 밀집지역으로, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

* 인근 수원여자고등학교 등 교육시설이 소재하여 관련 배후수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 2020년 7월 2일 사용승인된 5층 건물입니다.

* 내부 설비: 위생 및 급배수 설비, 소방설비, 개별난방설비, 주차장설비 및 승강기 등이 구비되어 있습니다.

* 편의시설: 건물 내 편의시설 및 인근 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가 대비 최근 실거래가 비교 시, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. (감정가 2.52억 vs 실거래가 1.3억~2.25억 범위)

* 등기부채권 총액이 10.33억에 달하여, 채무 부담이 상당합니다.

* '대항력 있는 임차인'이라는 표기가 혼재되어 있어, 초기 권리분석 시 주의가 필요했으나 HUG 확약서로 리스크 해소되었습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 비교적 신축(2020년 준공)의 도시형생활주택으로, 입지 및 교통, 건물 상태는 양호한 편입니다.

* 가장 중요한 임차인 관련 보증금 인수 위험이 HUG 확약서를 통해 명확히 해소된 점은 큰 장점입니다.

* 다만, 감정가가 최근 실거래가 대비 높은 수준이므로, 입찰 시 신중한 시세 파악과 전략적인 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물입니다.

* 보증금 인수 부담 없음: HUG 확약서로 임차인 관련 모든 위험이 제거되었습니다.

* 실수요 및 투자 가치: 도시형생활주택으로서 실수요자 접근 및 소액 투자 상품으로서의 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석 결과 (2018년식 41.81㎡, 1.6억), 평당 약 380만원대의 시세가 형성되어 있습니다.

* 본건 전용면적 51.75㎡ (약 15.65평) 기준, 시장가치는 약 19,800만원 ~ 21,000만원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가 252,000,000원 대비, 시장가치와의 괴리를 고려하여 보수적으로 접근합니다.

* 예상 입찰가: 215,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.