나이스옥션 법원경매 수원 2025타경987 [10] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-16 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""수원시청"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 수인분당선 '수원시청역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건 내 제2층 제201호 외 17개호로서,

외벽 : 화강석 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 및 벽지도배 등,
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

(1)~(2)는 근린생활시설, (3)~(18)은 공동주택(도시형생활주택_원룸형)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 주택부분은 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 세장형으로 공동주택 및 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

본건은 소로한면 도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(일반) , 지구단위계획구역(시청지구) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경987 (10)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-16 4층403호

용도: 도시형생활주택

감정가: 186,000,000원

토지면적: 16.66㎡ (약 5.04평)

건물면적: 29.56㎡ (약 8.94평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치하며, 수원시청 북측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 수인분당선 '수원시청역'이 위치하여 교통 환경은 우수합니다.

해당 토지는 세장형의 토지 위에 공동주택 및 근린생활시설이 건축된 상태이며, 소로 한면과 접하고 있습니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 4층 403호입니다.

외벽은 화강석 마감, 내벽은 몰탈위 페인팅 및 벽지 도배, 창호는 하이샷시 창호로 마감되었습니다.

3. 권리분석

본건의 등기부등본 요약 정보에 따르면 다음과 같은 권리 내역이 확인되었습니다.

등기구분: 갑1

접수일자: 2017-02-16

권리종류: 소유권보존

권리자: 문준영

등기구분: 을1 (말소기준권리)

접수일자: 2017-02-21

권리종류: 근저당권

권리자: 하나은행

권리금액: 1,500,000,000원

말소: 말소

등기구분: 갑2

접수일자: 2017-04-28

권리종류: 소유권이전

권리자: 이수경

비고: 매매

등기구분: 을2

접수일자: 2026-01-15

권리종류: 주택임차권

권리자: 강민규

권리금액: 130,000,000원

말소: 말소

비고: 전입일자: 2022-04-22, 확정일자: 2022-03-31

등기구분: 갑3

접수일자: 2025-03-12

권리종류: 임의경매

권리자: 하나은행

권리금액: 1,279,197,784원

말소: 말소

비고: 수원지방법원 임의경매개시결정(2025타경987)

등기구분: 갑4

접수일자: 2025-05-20

권리종류: 압류

권리자: 수원시

말소: 말소

권리분석 요약:

말소기준권리인 하나은행의 근저당권(을1, 2017.02.21)보다 늦게 설정된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 강민규의 경우, 주택임차권 등기(을2)가 말소기준권리보다 늦게 등기되었고, '대항력 없음'으로 명시되어 있어 임차인의 보증금 130,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

이로 인한 인수 보증금은 0원입니다.

총 등기부채권액은 1,630,000,000원입니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역의 유사 주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

{"dealAmount":"7,200","excluUseAr":17.59,"houseType":"다세대","dealYear":2025}

해당 거래는 17.59㎡ (약 5.32평) 면적의 다세대주택이 72,000,000원에 거래되었으며, 평당 약 13,533,834원의 시세를 형성했습니다. (2015년 건축)

{"dealAmount":"17,800","excluUseAr":84.12,"houseType":"다세대","dealYear":2025}

해당 거래는 84.12㎡ (약 25.45평) 면적의 다세대주택이 178,000,000원에 거래되었으며, 평당 약 6,994,106원의 시세를 형성했습니다. (1991년 건축)

{"dealAmount":"29,000","excluUseAr":71.18,"houseType":"다세대","dealYear":2026}

해당 거래는 71.18㎡ (약 21.53평) 면적의 다세대주택이 290,000,000원에 거래되었으며, 평당 약 13,469,577원의 시세를 형성했습니다. (2015년 건축)

본건은 29.56㎡ (약 8.94평) 면적의 도시형생활주택으로 감정가는 186,000,000원이며, 평당 약 20,805,000원의 감정가를 보입니다.

제시된 주변 다세대주택의 매매가와 비교했을 때, 본건의 감정가는 평당 가격 기준으로 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

이는 본건 건물이 2016-2017년에 건축되어 상대적으로 신축이며, 수원시청역 인근의 입지적 이점 등이 반영된 결과로 판단됩니다.

5. 생활정보

본건은 수원시청 및 관련 행정기관이 밀집한 지역에 위치하여 행정, 상업, 문화 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

인근에 지하철 수원시청역이 있어 대중교통 이용이 용이하며, 다수의 버스 노선이 운행됩니다.

기본적인 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건과 유사한 면적 및 연식의 도시형생활주택에 대한 직접적인 시세 정보가 제한적입니다.

감정가와 제시된 주변 다세대주택 매매가 간의 평당 가격 차이가 상당하므로, 현장 답사를 통해 실제 가치를 재확인하는 것이 중요합니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있으나, 이는 장기적인 관점에서 고려될 사항입니다.

현황상 '제2종근린생활시설' 용도로도 이용될 수 있는 건물이나, 본건은 주거용(도시형생활주택_원룸형)으로 이용 중입니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시청역 초역세권에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, 우수한 교통 및 생활 편의시설 접근성을 자랑합니다.

권리분석상 인수해야 할 임차인의 보증금이 없어 명도 및 명도 관련 위험 부담이 낮다는 장점이 있습니다.

다만, 주변 유사 부동산 시세 대비 감정가가 높게 형성되어 있다는 점은 입찰 시 신중한 검토가 필요합니다.

투자 목적에 따라 실거주 또는 임대 수익 창출을 고려할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

수원시청역 인근의 탁월한 입지 (초역세권, 행정/상업 시설 밀집)

비교적 신축인 도시형생활주택 (2016-2017년 준공)

명도 부담이 없는 임차인 현황 (대항력 없음, 보증금 미인수)

미래 가치 상승 잠재력 (도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 186,000,000원입니다.

제시된 주변 다세대주택의 평당 시세(약 700만원 ~ 1350만원)와 비교 시, 본건의 감정가(평당 약 2080만원)는 다소 높게 평가된 측면이 있습니다.

그러나 본건의 경우 도시형생활주택으로 신축 연식(2016-2017년)이 짧고, 수원시청이라는 중심 입지라는 점을 감안해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시세는 감정가와 유사하거나 약간 하회하는 수준에서 형성될 가능성이 있습니다.

낙찰 가능한 합리적인 입찰가 범위는 감정가의 90% ~ 100% 수준인 167,400,000원 ~ 186,000,000원 범위에서, 경매 진행 상황 및 현장 조사 결과를 바탕으로 결정하는 것을 추천합니다.

안전하고 경쟁력 있는 입찰을 위해서는 약 175,000,000원 내외의 금액을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.