나이스옥션 법원경매 수원 2025타경987 [16] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-16 5층504호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""수원시청"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 수인분당선 '수원시청역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건 내 제2층 제201호 외 17개호로서,

외벽 : 화강석 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 및 벽지도배 등,
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

(1)~(2)는 근린생활시설, (3)~(18)은 공동주택(도시형생활주택_원룸형)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 주택부분은 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 세장형으로 공동주택 및 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

본건은 소로한면 도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(일반) , 지구단위계획구역(시청지구) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경987 (16)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-16, 5층 504호

건물용도: 도시형생활주택 (원룸형)

토지면적: 15.44㎡ (약 4.67평)

건물면적: 27.39㎡ (약 8.28평) - 전용면적 기준

감정가: 173,000,000 원

매각구분: 토지/건물 일괄매각

경매종류: 부동산 임의경매

준공년도: 2017년 (2017.02.14 사용승인)

2. 입지조건

위치: 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 수원시청 북측 인근에 위치.

주변환경: 다세대주택, 주거용 오피스텔, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 제반 입지 여건은 보통 이상임.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 수인분당선 '수원시청역'이 소재하여 교통 상황은 양호함.

토지이용계획: 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m~12m) 접합, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당함.

3. 권리분석

말소기준권리: 하나은행 근저당권 (접수일자: 2017-02-21, 권리금액: 1,500,000,000원)

경매신청: 하나은행 임의경매 (접수일자: 2025-03-12, 권리금액: 1,279,197,784원)

임차인 현황:

* 임차인: 조

* 보증금: 130,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자: 2021-08-17

* 확정일자: 2021-07-12

* 배당신고일자: 2024-12-19

* 대항력: 없음

인수되는 권리: 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정임. 특별히 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됨. (단, 등기사항 외 별도 권리 존재 여부는 별도 확인 필요)

인수 보증금 합계: 0 원

4. 상권분석

지역 특성: 수원시청 인근 중심상업지역으로, 관공서 및 상업시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며 배후 수요가 탄탄함.

업종: 공동주택 및 근린생활시설 용도로 복합되어 있어 주거 수요와 함께 다양한 상업시설 입지 가능성이 높음.

5. 생활정보

편의시설: 주변에 각종 근린생활시설이 소재하여 쇼핑, 금융, 외식 등 생활 편의 시설 이용이 용이함.

교통: 지하철역과 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 차량 이동 또한 용이한 편임.

주거형태: 도시형생활주택 원룸형으로, 1인 가구 또는 젊은 직장인 등에게 적합한 주거 환경을 제공함.

6. 잠재적 리스크

임차인 명도: 임차인의 대항력은 없으나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없음.

시장 변동성: 부동산 시장의 전반적인 경기 변동에 따라 향후 시세 변동 및 임대 수익률에 영향을 받을 수 있음.

건축물 제한 사항: 중심상업지역, 방화지구 등 다양한 용도지구에 속해 있어, 향후 건물 증축, 개축 등 건축 행위 시 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시청 인근의 역세권에 위치한 비교적 신축급(2017년 준공) 도시형생활주택으로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 부담이 없다는 점은 권리 분석상 매우 긍정적인 요소입니다. 다만, 최근 유사 거래 사례(I'MHOME, 17.59㎡, 7,200만원)와 감정가(173,000,000원) 간에 가격 괴리가 다소 크게 나타나고 있어, 시세에 대한 보다 면밀한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 수원시청역 도보 이용 가능 범위 내에 위치하여 지하철 이용이 편리하며, 직주근접 수요가 높아 공실 위험이 낮음.

신축급 건물: 2017년 준공으로 건물 노후도가 적어 유지보수 비용 부담이 상대적으로 적음.

임대 수익 기대: 1인 가구 수요가 꾸준한 지역의 원룸형 주택으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능함.

권리관계 명확: 대항력 있는 임차인이 없어 명도에 대한 부담이 적고, 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아 초기 투자 부담을 줄일 수 있음.

9. 예상 입찰가

감정가: 173,000,000 원

주변 유사 물건 거래 사례 분석:

* I'MHOME (17.59㎡, 2015년 준공, 5층) 사례의 경우 72,000,000원에 거래됨 (2025년 12월). 이 사례를 기준으로 평당가를 산정하면 약 409만원/㎡ 수준임. 본 건(27.39㎡)에 동일 평당가를 적용 시 약 112,100,000원 수준으로 추산될 수 있음.

* 반면, 본건의 감정가는 173,000,000원으로, 평당 약 631만원/㎡ 수준임. 이는 I'MHOME 거래 사례보다 높은 가격임. 본건의 준공년도(2017년)가 더 최신이고, 정확한 위치(수원시청 북측 인근)가 감정가에 더 반영된 것으로 판단됨.

종합적인 시세 및 시장 상황, 그리고 권리관계가 명확하여 인수하는 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. I'MHOME 거래 사례의 가격을 참고하여 너무 높은 금액보다는 합리적인 수준에서 입찰가를 책정하는 것이 중요합니다.

예상 입찰가: 150,000,000 원 ~ 160,000,000 원 수준에서 결정하는 것을 권장합니다.

본 물건의 최종 낙찰가는 입찰 당시의 경쟁 상황 및 시장 분위기에 따라 달라질 수 있으므로, 입찰 전 현장 조사 및 최종 시세 조사를 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.