나이스옥션 법원경매 수원 2025타경987 [11] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-16 4층404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""수원시청"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 수인분당선 '수원시청역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건 내 제2층 제201호 외 17개호로서,

외벽 : 화강석 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 및 벽지도배 등,
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

(1)~(2)는 근린생활시설, (3)~(18)은 공동주택(도시형생활주택_원룸형)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 주택부분은 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 세장형으로 공동주택 및 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

본건은 소로한면 도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(일반) , 지구단위계획구역(시청지구) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 수원지방법원 2025타경987 (11)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-16 4층404호 (신주소: 경기도 수원시 팔달구 효원로235번길 40 (인계동))

용도: 도시형생활주택 (원룸형 공동주택)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 면적 및 토지/건물 정보

토지면적: 15.44㎡ (약 4.67평)

토지지분: 15.44㎡ (토지 전체 면적 대비 해당 호수의 지분)

건물면적: 27.39㎡ (약 8.28평) (전용면적)

건물지분: 27.39㎡ (건물 전체 면적 대비 해당 호수의 지분)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 173,000,000원 (1억 7천 3백만원)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 구조 및 용도

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물

해당 층: 4층 404호

사용승인일: 2017년 2월 14일 (사용승인일 기준)

주요 용도: 공동주택(도시형생활주택_원룸형), 일부 근린생활시설 (건물 전체 기준)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 소재하며, 수원시청 북측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 기본적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있습니다.

지하철 수인분당선 '수원시청역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 도시계획 및 제한사항

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구)에 해당합니다.

소로1류(폭 10m~12m)에 접해 있습니다.

가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 법적 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리: 2017년 2월 21일자 하나은행 근저당권 (금액: 1,500,000,000원)

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 하나은행 근저당권 (2017-02-21)

* 주택임차권 (김하나, 120,000,000원, 2025-03-21 접수, 말소 예정)

* 하나은행 임의경매개시결정 (2025-03-12)

* 수원시 압류 (2025-05-20)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 개요 (물건명세서 상 기재, 실제 존재 여부 및 영향력 확인 필요)

3.3. 임차인 현황 및 분석

임차인: 김하나

보증금: 115,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 10월 4일

확정일자: 2023년 8월 22일

배당신고일자: 2025년 3월 18일

대항력: 없음

분석: 본건의 임차인 김하나 씨는 확정일자를 받았으나, 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없음을 의미합니다. 배당을 통해 보증금의 일부 또는 전부를 배당받지 못하더라도, 낙찰자가 인수하지 않는 보증금은 0원으로 평가됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 수원시청 인근 중심상업지역에 위치하여 상업 및 업무 기능이 활발한 지역입니다.

주변에 다양한 근린생활시설, 금융기관, 행정기관(수원시청) 등이 밀집해 있어 유동인구가 많습니다.

4.2. 지역 특성

도시형생활주택으로 1인 가구나 젊은 층의 수요가 예상되며, 역세권이라는 이점을 바탕으로 임대 수익형 부동산으로서의 잠재력이 있습니다.

주변이 각종 생활 편의시설로 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

수원시청, 각종 관공서, 은행, 병원, 음식점, 카페, 쇼핑 시설(백화점, 마트 등) 등 도시 생활에 필요한 모든 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

수원시청역을 중심으로 한 상권이 발달해 있습니다.

5.2. 교육시설

주변에 초, 중, 고등학교 및 대학교가 분포하고 있어 교육 환경도 비교적 양호한 편입니다. (정확한 학군 정보는 별도 확인 필요)

5.3. 주변 환경 및 혐오시설

주거용 오피스텔 및 주택이 밀집한 지역으로 주거 환경이 비교적 쾌적합니다.

주변 지역을 조사한 결과, 주거 환경에 직접적인 부정적 영향을 미칠 만한 혐오시설(산업단지, 대규모 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'라고 기재되어 있습니다. 지상권이 실제로 존재하는지, 존재한다면 해당 물건의 가치나 이용에 어떤 영향을 미치는지 철저한 조사가 필요합니다.

6.2. 건물 관련 리스크

건축물대장상 사용승인일이 2017년으로 비교적 신축 건물에 해당하나, 장기적인 건물 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 법규 및 행정상 리스크

중심상업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 행위 시 관련 법규 및 규제를 준수해야 합니다. 비행안전구역에 속해 있어 건축물 높이 등에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시청 및 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖춘 도시형생활주택입니다. 신축 건물에 해당하며, 생활 편의시설 접근성이 매우 우수합니다. 권리 분석상 임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점도 장점입니다. 다만, '지상권'의 존재 가능성에 대한 면밀한 확인이 필수적이며, 이를 제외하면 안정적인 투자 가치를 지닌 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 수원시청 및 수원시청역 인근으로 행정, 교통, 상업 중심지.

* 우수한 교통망: 지하철 및 버스 이용 편리.

* 신축 건물: 2017년 준공으로 비교적 최신 건물.

* 안정적인 임대 수익 기대: 역세권 도시형생활주택으로 1인 가구 및 직장인의 수요 꾸준.

* 명확한 권리관계: 임차인 대항력 없어 보증금 인수 부담 없음.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 조건의 2015년 준공 건물들은 약 407만~409만원/㎡ 수준의 시세를 형성하고 있습니다. 본건의 전용면적(27.39㎡)을 기준으로 환산 시, 시장가는 약 1억 1천 2백만원 내외로 추정됩니다.

감정가는 1억 7천 3백만원으로, 시장가와 상당한 차이를 보입니다. 이는 감정 시점의 시장 상황 또는 감정평가 방식에 따른 차이일 수 있습니다.

'지상권' 관련 리스크를 고려하고, 시장가치를 반영하여 보수적으로 접근할 경우, 예상 입찰가는 약 1억 2천 5백만원 (125,000,000원)을 제시합니다. 단, 현장 조사 및 법률 전문가 상담을 통해 '지상권' 리스크를 명확히 파악한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.