나이스옥션 법원경매 수원 2025타경987 [3] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-16 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""수원시청"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 수인분당선 '수원시청역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건 내 제2층 제201호 외 17개호로서,

외벽 : 화강석 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 및 벽지도배 등,
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

(1)~(2)는 근린생활시설, (3)~(18)은 공동주택(도시형생활주택_원룸형)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 주택부분은 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 세장형으로 공동주택 및 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

본건은 소로한면 도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(일반) , 지구단위계획구역(시청지구) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원에서 진행하는 2025타경987 (3) 부동산 임의경매 사건으로, 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-16, 3층 301호에 소재한 도시형생활주택입니다.

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경987 (3)

* 소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-16 3층 301호

* 건물명: (정보 부족, 유사 건물 I'MHOME)

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 건축년도: 2015년 (유사 건물 기준)

* 감정가: 172,000,000원

* 토지면적: 14.97㎡ (약 4.53평)

* 건물 면적 (전용면적): 26.56㎡ (약 8.03평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

본 물건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치하며, 수원시청 북측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

* 위치 및 주위환경: 주변은 다세대주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장과 지하철 수인분당선 '수원시청역'이 소재하여 교통 환경이 매우 양호합니다.

* 건물 구조 및 마감: 본 건물은 철근콘크리트 구조의 6층 건물이며, 본 물건은 3층 301호입니다. 외벽은 화강석 등으로 마감되었으며, 내벽은 페인팅 및 벽지, 창호는 하이샷시로 시공되었습니다.

* 토지 이용: 토지는 세장형으로 공동주택 및 근린생활시설 용도로 이용되고 있으며, 소로한면 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부등본상 모든 권리는 매각으로 인해 말소될 예정이며, 낙찰자가 인수하는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 말소기준권리: 2017년 2월 21일자 하나은행 근저당권 (금 1,500,000,000원)

* 인수되는 권리: 없음

* 임차인 현황: 임차인 이 (보증금 1억 2천만원, 차임 0원)이 등재되어 있으나, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다. (확정일자 2023.8.7, 전입일자 2023.9.15, 배당신고일자 2025.3.20) 따라서 보증금 1억 2천만원은 배당을 통해 회수될 예정이며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 등기부채권 총액: 1,620,000,000원

4. 상권분석

본 물건은 수원시청 인근 중심상업지역 내에 위치하여 유동인구가 많고, 상업 및 행정시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

* 주변 유사 물건 시세:

2015년 준공된 'I'MHOME'의 전용면적 17.59㎡ 물건이 2025년 12월 7,200만원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 평당 약 409만원의 시세를 형성하고 있습니다.

본 물건의 전용면적 26.56㎡에 이 시세를 적용할 경우, 약 1억 800만원 수준으로 추정됩니다.

감정가 1억 7,200만원은 최근 시세보다 다소 높게 평가된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 수원시청 인근에 위치하여 백화점, 대형마트, 영화관, 다양한 음식점 등 풍부한 생활 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 교통: 지하철 수인분당선 수원시청역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 이동이 편리합니다.

* 공공시설: 수원시청 등 행정기관 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 2015년식 건물로 비교적 최신 건물이나, 장기적인 관점에서 건물의 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 임차인 명도: 대항력은 없으나, 임차인 이 에 대한 명도 절차 진행 시 참고사항이 될 수 있습니다. (보증금 1억 2천만원)

* 법규 제한: 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 등으로 지정되어 있어 향후 건물 신축이나 증축 시 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 수원시청 인근은 상업 및 주거 밀집 지역으로, 통상적으로 혐오시설이 밀집해 있을 가능성은 낮습니다. (현장 확인 필요)

7. 종합 의견

본 물건은 수원시청역 초역세권에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 편리한 입지를 자랑합니다. 2015년식 건물로 상태가 양호하며, 권리상 인수할 부담은 없습니다. 다만, 감정가가 최근 시세보다 높게 책정된 점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권: 수원시청역 도보 이용 가능한 거리에 위치하여 직장인 수요 확보 용이.

* 풍부한 배후 수요: 수원시청 및 주변 상업지구 종사자 등 고정적인 임대 수요 기대.

* 소형 면적: 1~2인 가구의 높은 수요를 보이는 원룸형으로 공실 위험이 낮을 것으로 예상.

* 양호한 건물 상태: 2015년 준공으로 비교적 신축급 건물.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1억 7,200만원입니다.

최근 유사 물건 시세 분석 결과, 전용면적 26.56㎡ 기준 평당 약 407만원~409만원 수준의 시세를 형성하고 있어, 이를 적용하면 약 1억 800만원~1억 1,000만원 내외로 추정됩니다.

따라서 감정가 대비 시세가 낮게 형성되어 있는 점과 인수할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 시세 수준에서 약간의 경매 프리미엄을 반영하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 1억 1,000만원 ~ 1억 3,000만원

* 최종 제안 입찰가: 1억 2,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.