나이스옥션 법원경매 수원 2025타경987 [15] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-16 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""수원시청"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 수인분당선 '수원시청역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건 내 제2층 제201호 외 17개호로서,

외벽 : 화강석 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 및 벽지도배 등,
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

(1)~(2)는 근린생활시설, (3)~(18)은 공동주택(도시형생활주택_원룸형)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 주택부분은 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 세장형으로 공동주택 및 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

본건은 소로한면 도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(일반) , 지구단위계획구역(시청지구) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 수원지방법원 2025타경987 (15)

1.2. 소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-16 5층503호 (도로명 주소: 경기도 수원시 팔달구 효원로235번길 40)

1.3. 건물명: (명시되지 않음, 주소지 기반)

1.4. 토지면적: 16.66㎡ (약 5.04평)

1.5. 건물면적: 29.56㎡ (약 8.94평)

1.6. 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

1.7. 건축년도: 2015년 (최초 사용승인 2017년)

1.8. 감정가: 186,000,000원

1.9. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.10. 경매구분: 부동산임의경매

1.11. 채권자: 주OOOOOOOO

1.12. 특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 '수원시청' 북측 인근에 위치함.

* 주위는 다세대주택, 주거용 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

* 제반 입지 여건은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

* 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재함.

* 지하철 수인분당선 '수원시청역'이 인근에 있어 교통 여건은 양호함.

2.3. 도로상태

* 본건은 소로에 접하여 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m~12m) 접합.

* 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등 규제 사항이 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 하나은행 근저당권 (접수일자: 2017-02-21, 채권최고액: 1,500,000,000원)

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요 없음)

3.3. 말소 예정인 권리

* 소유권보존, 근저당권, 주택임차권, 소유권이전, 임의경매개시결정, 압류 등

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 안

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 150,000원

* 전입일자(사업일자): 2017-03-24

* 확정일자: 2017-03-24

* 배당신고일자: 2025-03-24

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 안 의 보증금 100,000,000원은 대항력이 없어 매각으로 인해 소멸될 예정임.

3.5. 권리분석 종합

* 본건은 말소기준권리보다 후순위인 임차인(안 )이 존재하나, 대항력이 없어 보증금은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 따라서 낙찰자는 인수하는 보증금 없이 깨끗한 권리 상태로 취득 가능함.

* 다만, 등기부채권 총액이 1,600,000,000원으로 감정가 186,000,000원 대비 매우 높은 편임.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 특성

* 수원시청 인근 중심상업지역으로, 주거 및 근린생활시설이 혼합된 복합 상권임.

* 유동인구가 많고 상업시설 이용이 편리한 지역임.

4.2. 편의시설

* 단지 인근에 각종 금융기관, 병원, 쇼핑시설 등 편의시설 이용이 용이함.

* 수원시청이 인근에 있어 행정 관련 편의시설 접근성이 좋음.

4.3. 주변 시세 분석 (참고 정보 기반)

* 건축물 정보에 따르면, 본건 건물의 사용승인일은 2017년 2월 14일이며, 6층 건물임.

* 주변 유사 건물인 'I'MHOME'(경기도 수원시 팔달구 인계동 1036-9, 2015년식, 17.59㎡, 5층)이 2025년 12월 72,000,000원에 매매되었음. 이는 약 4,093,235원/㎡의 가격임.

* 본건(29.56㎡)에 동일 면적당 가격을 적용 시, 약 121,069,545원의 시세가 예상됨.

* 이는 본건의 감정가 186,000,000원 대비 약 65,000,000원 높은 수준으로, 감정가와 실거래가 간 큰 괴리가 있음을 알 수 있음.

5. 잠재적 리스크

5.1. 감정가와 실거래가 간의 괴리

* 주변 유사 건물의 최근 실거래가(약 121,000,000원)와 본건 감정가(186,000,000원) 사이에 큰 차이가 존재함.

* 이는 감정평가액이 높게 책정되었거나, 시세 변동 또는 특정 조건 반영 오류 가능성을 시사하며, 입찰 시 신중한 검토가 필요함.

5.2. 건축물 관련 규제

* 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등 다양한 도시 계획 규제가 적용되어 향후 건물 증축, 개축 등에 제한이 있을 수 있음.

* 비행안전제6구역 등 군사 관련 규제도 존재함.

5.3. 공동담보 물건

* 본건은 공동담보로 묶여 있어, 다른 담보물의 경매 또는 처분 결과가 영향을 미칠 가능성이 있으나, 본건 자체의 권리 분석상 낙찰자가 인수하는 권리는 없음.

6. 종합 의견

* 본건은 수원시청역 인근 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 여건이 매우 우수함.

* 2015년식의 현대적인 건물이며, 임차인 안 의 보증금 100,000,000원을 인수할 필요가 없는 권리 관계는 큰 장점임.

* 그러나 감정가와 유사 면적 실거래가 간의 현저한 차이는 본건의 가장 큰 리스크 요인임.

* 다양한 도시계획 규제가 적용되는 지역임을 인지하고, 향후 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요함.

7. 투자 포인트

7.1. 우수한 입지 및 교통 접근성

* '수원시청역' 초역세권으로 직주근접 및 생활 편의성이 뛰어남.

7.2. 현대식 건물 및 편리한 관리

* 2015년 준공된 건물로 시설 노후도가 적고, 도시형생활주택으로 소규모 가구에 적합함.

7.3. 권리 인수 부담 없음

* 임차인이 존재하나 대항력이 없어 보증금을 인수할 필요가 없으므로, 명도 관련 위험이 적음.

8. 예상 입찰가

* 감정가: 186,000,000원

* 주변 유사 물건(I'MHOME, 17.59㎡) 실거래가(72,000,000원) 기준 예상 시세: 약 121,000,000원

* 권장 입찰가 범위: 120,000,000원 ~ 135,000,000원

* 권장 사유: 본 물건은 감정가가 실제 시장 가격보다 높게 책정되었을 가능성이 높으므로, 유사 면적의 최근 실거래가를 기준으로 합리적인 입찰가를 산정하였음. 보수적으로 접근하여 실거래가 수준 또는 그 이상을 고려한 범위 내에서 입찰하는 것을 권장함. 다만, 실제 경매 참여자 수 및 시세 변동에 따라 변동될 수 있으므로, 현장 조사 및 추가 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.