나이스옥션 법원경매 수원 2025타경987 [4] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-16 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""수원시청"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 수인분당선 '수원시청역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건 내 제2층 제201호 외 17개호로서,

외벽 : 화강석 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 및 벽지도배 등,
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

(1)~(2)는 근린생활시설, (3)~(18)은 공동주택(도시형생활주택_원룸형)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 주택부분은 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 세장형으로 공동주택 및 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

본건은 소로한면 도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(일반) , 지구단위계획구역(시청지구) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경987 (4)

* 소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-16 3층 302호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 186,000,000원 (1억 8,600만원)

* 토지면적: 16.66㎡ (약 5.04평)

* 건물면적: 29.56㎡ (약 8.94평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원시청" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 입지여건은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 수인분당선 '수원시청역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

2.3. 건물구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건 내 제3층 제302호임. 외벽은 화강석 마감 등, 내벽은 몰탈위 페인팅 마감 및 벽지도배 등, 창호는 하이샷시 창호 등으로 마감되었음.

2.4. 이용상태

본 건물은 근린생활시설 및 공동주택(도시형생활주택_원룸형)으로 이용 중이며, 본건 302호는 공동주택(원룸형)으로 이용 중인 것으로 보임.

2.5. 설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 주택부분은 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

2.6. 토지형상 및 이용상태

본건 토지는 세장형으로 공동주택 및 근린생활시설 건부지임.

2.7. 인접도로상태

본건은 소로 한 면에 접해 있음.

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 2월 21일자 하나은행 근저당권 (을1)

* 후순위 권리 및 임차인 현황:

- 임차인: 방

- 보증금: 150,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2025년 3월 18일

- 확정일자: 2023년 3월 10일

- 배당신고일자: 2025년 4월 7일

- 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

- 본건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되는 물건으로, 낙찰자가 인수하는 채무는 없습니다. 임차인 방 은 대항력이 없어 보증금을 배당을 통해 회수해야 하며, 배당받지 못하는 금액이 있어도 낙찰자가 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

* 주변 개발 현황:

- 본건은 수원시청 인근 중심상업지역에 위치하여 오피스텔, 상가, 다세대주택 등이 혼재되어 있습니다.

- 교통이 편리하고 각종 편의시설 접근성이 좋아 배후 수요가 풍부합니다.

* 유사 매물 거래 사례 분석:

- 인근 "I'MHOME" (2015년 준공, 17.59㎡, 5층)의 2025년 12월 매매 사례가 7,200만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 1,756만원 수준입니다.

* 본건 시세 추정:

- 본건 건물 면적은 29.56㎡ (약 8.94평)입니다.

- 유사 거래 사례를 바탕으로 평당 약 1,756만원을 적용할 경우, 본건의 시세는 약 1억 5,700만원 (8.94평 * 17,560,000원/평)으로 추정됩니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설:

- 수원시청, 수원시청역 (수인분당선), 버스정류장이 인접하여 행정, 교통, 상업시설 이용이 매우 편리합니다.

- 각종 금융기관, 병원, 쇼핑 시설 등 생활 편의시설이 풍부합니다.

* 혐오시설 유무:

- 주변 지역은 중심상업 및 행정 타운으로, 일반적인 지도 서비스 및 지역 정보상 혐오시설이 밀집된 지역으로 확인되지 않습니다.

6. 잠재적리스크

* 공동담보 물건:

- 본건은 공동담보로 묶여 있어, 다른 담보 물건의 경매 진행 상황이나 가치 변동이 본건에 영향을 줄 수 있습니다. (추가적인 확인 필요)

* 임차인 보증금 미회수 가능성:

- 임차인 방 은 대항력이 없으나, 보증금 1억 5천만원에 대한 배당 절차를 거치게 됩니다. 배당받지 못할 경우에도 낙찰자의 인수 부담은 없으나, 명도 과정에서 마찰의 소지가 완전히 배제되지는 않습니다.

* 토지이용계획상 제한사항:

- 중심상업지역, 방화지구, 비행안전구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재하여, 향후 건물 신축이나 재건축 시 고려가 필요할 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 수원시청역 초역세권의 중심상업지역에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성이 매우 뛰어납니다. 2015년 준공된 비교적 신축 건물이며, 소형 평형으로 1인 가구 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 권리 관계는 명확히 정리되어 있어 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다. 다만, 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있어 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자포인트

* 탁월한 입지: 수원시청역 도보권, 수원시청 및 상업시설 밀집 지역에 위치.

* 편리한 교통: 지하철, 버스 등 대중교통 이용 용이.

* 신축 소형 주거 상품: 2015년 준공 건물, 1인 가구 선호도 높은 원룸형.

* 명확한 권리 관계: 모든 권리 소멸 예정으로 인수 부담 없음.

9. 예상입찰가

* 감정가: 186,000,000원

* 최근 유사 매물 시세 (2025.12월, 17.59㎡): 72,000,000원 (평당 약 1,756만원)

* 본건 건물 면적: 29.56㎡ (약 8.94평)

* 본건 시세 추정: 약 157,000,000원 (1억 5,700만원)

* 종합 분석:

- 감정가는 1억 8,600만원이나, 최근 유사 거래 사례를 볼 때 시세는 약 1억 5,700만원 수준으로 파악됩니다.

- 입지적 강점과 소형 주거 상품의 수요를 고려할 때, 감정가보다는 낮은 시세 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

- 공동담보 물건임을 감안하여, 다른 경매 물건의 진행 상황도 주기적으로 확인하는 것이 좋습니다.

* 예상 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 150,000,000원

- 상기 범위 내에서 경쟁 상황, 본건의 현장 상태, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.