나이스옥션 법원경매 수원 2025타경987 [14] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-16 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""수원시청"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 수인분당선 '수원시청역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건 내 제2층 제201호 외 17개호로서,

외벽 : 화강석 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 및 벽지도배 등,
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

(1)~(2)는 근린생활시설, (3)~(18)은 공동주택(도시형생활주택_원룸형)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 주택부분은 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 세장형으로 공동주택 및 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

본건은 소로한면 도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(일반) , 지구단위계획구역(시청지구) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

수원지방법원 2025타경987 (14)

소재지

경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-16 5층502호

용도

도시형생활주택 (원룸형)

감정가

186,000,000원

토지면적

16. 66㎡ (약 5.04평)

건물면적

29. 56㎡ (약 8.94평)

매각대상

토지 및 건물 일괄매각

경매구분

부동산임의경매

채권자

주OOOOOOOO

집합건물 등기부 요약

총 채권액: 1,680,000,000원

1.1. 입지조건

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치하며, 수원시청 북측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 다세대주택, 주거용 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 입지 여건은 양호한 편입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장과 지하철 수인분당선 '수원시청역'이 소재하여 교통 환경이 우수합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2017년 2월 21일자 하나은행의 근저당권입니다. 등기부등본상 소유권보존, 소유권이전, 근저당권, 주택임차권, 임의경매, 압류 등기 등이 존재하나, 이들 대부분은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 정보

* 임차인: 장기쁨

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-18

* 확정일자: 2021-12-22

* 대항력: 없음

임차인 장기쁨은 대항력이 없어 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성이 높으며, 매수인이 인수하는 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건과 유사한 조건(2015년식, 5층, 17.59㎡)의 'I'MHOME' 오피스텔이 2025년 12월 72,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 기준으로 본건(29.56㎡)의 단위 면적당 가격을 산정하면, 1㎡당 약 4,093,235원, 1평당 약 13,533,834원으로 추정됩니다. 이를 바탕으로 본건의 시장 가치는 약 121,000,000원으로 산정됩니다. 이는 본건의 감정가 186,000,000원과 비교했을 때 상당한 차이를 보입니다.

1.4. 생활정보

본건은 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 5층에 위치한 도시형생활주택(원룸형)입니다. 기본적인 위생, 급배수설비와 개별난방(도시가스), 승강기 설비를 갖추고 있습니다. 주변에 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하여 생활 편의시설 이용이 용이하며, 수원시청 등 관공서 접근성도 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가와 시세의 괴리: 본건의 감정가는 186,000,000원이지만, 유사 거래 사례를 통해 추정한 시장 가치는 약 121,000,000원으로 약 65,000,000원의 상당한 차이가 있습니다. 입찰 시 주의 깊은 가격 책정이 필요합니다.

* 임차인 보증금: 임차인 장기쁨의 보증금 180,000,000원은 본건의 추정 시장 가치를 초과합니다. 대항력이 없으므로 매수인이 인수하는 부담은 없으나, 임차인의 권리 회수 과정에서 발생할 수 있는 복잡성을 고려해야 합니다.

* 토지 이용 계획: 본건은 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등 다수의 토지이용 규제를 받고 있습니다.

* 미납 관리비: 경매 물건의 경우, 낙찰자가 미납된 관리비를 부담해야 할 수 있으므로 사전 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 수원시청 인근의 우수한 입지, 비교적 신축(2015년 준공)인 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 또한, 대항력 없는 임차인이 존재하지만 그 보증금이 추정 시장 가치보다 높아 매수인의 직접적인 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 감정가와 실거래가 추정치 간의 큰 격차는 본건의 투자 가치를 판단하는 데 있어 가장 큰 고려 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 수원시청역 도보 이용 가능한 역세권으로 출퇴근 및 교통이 편리합니다.

* 개발 호재 가능성: 수원시청 인근 지역으로 지속적인 도시 개발 및 상권 활성화가 기대됩니다.

* 신축급 건물: 2015년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 도시형생활주택으로 1인 가구의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 저평가 가능성: 감정가 대비 실거래가 기반 추정 시세가 낮아, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

유사 물건의 실거래가 데이터를 기반으로 산정한 본건의 추정 시장 가치는 약 121,000,000원입니다. 감정가 186,000,000원 대비 상당히 낮은 금액입니다. 본건의 면적(29.56㎡)과 입지를 고려할 때, 유사 거래 사례의 가치보다 약간 높은 수준으로 입찰가를 책정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 130,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.