나이스옥션 법원경매 수원 2025타경987 [6] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-16 3층304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""수원시청"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 수인분당선 '수원시청역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건 내 제2층 제201호 외 17개호로서,

외벽 : 화강석 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 및 벽지도배 등,
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

(1)~(2)는 근린생활시설, (3)~(18)은 공동주택(도시형생활주택_원룸형)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 주택부분은 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 세장형으로 공동주택 및 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

본건은 소로한면 도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(일반) , 지구단위계획구역(시청지구) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경987 (6)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-16, 3층 304호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 173,000,000원

토지면적: 15.44㎡ (약 4.67평)

건물면적: 27.39㎡ (약 8.28평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 소재하며, 수원시청 북측 인근에 위치함.

주변은 다세대주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설이 혼재되어 있음.

제반 입지여건은 보통으로 평가됨.

1.1. 1. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있음.

지하철 수인분당선 '수원시청역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

제반 교통상황은 양호함.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2017년 2월 21일 접수된 하나은행의 근저당권임.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존, 근저당, 소유권 이전, 임의경매, 압류 등의 권리 변동이 있었음.

수원지방법원 2025타경987의 임의경매개시결정(하나은행)과 수원시, 수원세무서장의 압류가 등기되어 있으나, 이들은 모두 말소될 예정임.

말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매로 인해 말소될 것으로 예상됨.

1.2. 1. 임차인 현황

임차인: 최

보증금: 10,000,000원

차임: 650,000원

전입일자/확정일자: 2024년 2월 26일

배당신고일자: 2025년 3월 30일

대항력: 없음

1.2. 2. 인수되는 보증금

임차인 최 은 대항력이 없으며, 배당신고를 하였으므로 보증금은 배당을 통해 우선 변제받을 것으로 예상됨.

따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원임.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 건물 및 토지 현황

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제3층 제304호

외벽: 화강석 마감 등

내벽: 몰탈위 페인팅 마감 및 벽지도배 등

창호: 하이샷시 창호 등

이용상태: 본건 호수(304호)는 공동주택(도시형생활주택_원룸형)으로 이용 중임. (전유부 정보에 따름)

토지 형상: 세장형으로 공동주택 및 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태: 소로 한 면에 접하여 있음.

1.3. 1. 설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비(도시가스), 승강기 설비 등을 갖추고 있음.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 인계동 일대는 수원시청을 중심으로 행정, 업무, 상업시설이 밀집한 지역임.

다수의 근린생활시설이 분포하여 상권이 활성화되어 있으며, 주거용 오피스텔 및 다세대주택이 많아 주거 배후 수요가 풍부함.

수원시청 북측이라는 위치적 이점과 교통 편의성을 바탕으로 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있음.

1.5. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 수인분당선 수원시청역, 다수의 시내버스 노선 이용 편리.

* 편의시설: 수원시청, 갤러리아백화점, CGV, 각종 금융기관, 병원, 식당 등 다양한 편의시설 인접.

* 교육시설: 주변에 다수의 초, 중, 고등학교 및 학원가가 형성되어 있어 교육 환경이 양호함.

1.6. 잠재적 리스크

토지이용계획상 비행안전제6구역(군사기지 및 군사시설 보호법)에 해당하여 일부 행위 제한이 있을 수 있음.

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 등기부등본 상 지상권은 확인되지 않음. 인수되는 지상권이 있는지 반드시 확인 필요.

공동담보 물건이므로, 다른 담보물건의 경매 진행 여부에 따라 본건의 채권 총액 및 배당 상황에 변동이 있을 수 있음. (단, 본건은 임의경매로 진행 중)

1.7. 종합 의견

본건은 수원시청 인근의 우수한 입지에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 매우 뛰어나다.

임차인의 대항력이 없어 인수 부담이 없으며, 권리관계가 비교적 명확한 편이다.

다만, 최근 매매 사례와 비교했을 때 감정가가 다소 높게 형성된 것으로 판단되므로, 시세 조사를 통해 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요하다.

향후 시세 변동 및 임대 시장 동향을 고려한 신중한 접근이 필요하다.

1.8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 수원시청, 지하철역, 상업시설이 인접하여 직장인 및 학생 임차 수요 확보 용이.

* 명확한 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도 부담이 적고, 인수되는 권리가 없음 (지상권 등 확인 필요).

* 신축급 건물: 2015년식 건물로 비교적 신축에 해당하여 즉시 임대 수익 창출 가능.

1.9. 예상 입찰가

본건 건물 면적 27.39㎡(약 8.28평)에 대한 최근 매매 사례(2015년식, 17.59㎡ 기준 약 1,350만원/평)를 고려할 때, 시세는 약 11,200만원 내외로 추정된다.

감정가는 173,000,000원으로, 단위 면적당 가격이 시세보다 높게 책정된 것으로 보인다.

임차인 인수 보증금이 없고 권리관계가 양호하다는 점을 고려하되, 감정가와 시세의 괴리를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 145,000,000원으로 제안한다. 이는 감정가 대비 약 16% 할인된 금액이며, 최근 시세보다는 높지만 경매 시장에서의 경쟁 및 입지 가치를 반영한 가격이다.

1.10. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과:

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- 면적: 17.59㎡ (약 5.32평)

- 거래가: 72,000,000원

- 평당가: 약 13,533,834원/평 (2025년 12월 거래)

- 건물 연식: 2015년

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- 면적: 84.12㎡ (약 25.45평)

- 거래가: 178,000,000원

- 평당가: 약 6,994,106원/평 (2025년 12월 거래)

- 건물 연식: 1991년 (본건과 연식 차이 큼)

* {"data":{"buildYear":2015,"excluUseAr":71.18,"dealAmount":"29,000","dealDay":1,"dealMonth":7,"dealYear":2026,"houseType":"다세대","jibun":"359-4","landAr":53.75,"mhouseNm":"인계파크빌103동"}}

- 면적: 71.18㎡ (약 21.53평)

- 거래가: 290,000,000원

- 평당가: 약 13,469,577원/평 (2026년 7월 거래)

- 건물 연식: 2015년

분석:

본건과 유사한 건물 연식(2015년)과 면적을 가진 매물의 평당가는 약 1,350만원 수준으로 파악된다.

본건의 건물 면적은 약 8.28평이므로, 이를 기준으로 시세를 산정하면 대략 11,200만원 내외가 된다.

그러나 감정가는 173,000,000원으로, 이는 단위 면적당 약 20,900,000원/평에 해당하여, 최근 거래 사례보다 높은 수준이다.

따라서 경매 참여 시 감정가보다는 최근 시세 및 입지 가치를 반영한 합리적인 가격으로 접근하는 것이 중요하다.

주변에 혐오시설이 있다는 정보는 현재 제공된 자료만으로는 확인되지 않으며, 일반적인 상업 및 주거 밀집 지역 환경으로 파악된다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.