나이스옥션 법원경매 수원 2025타경987 [5] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-16 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""수원시청"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 수인분당선 '수원시청역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건 내 제2층 제201호 외 17개호로서,

외벽 : 화강석 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 및 벽지도배 등,
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

(1)~(2)는 근린생활시설, (3)~(18)은 공동주택(도시형생활주택_원룸형)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 주택부분은 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 세장형으로 공동주택 및 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

본건은 소로한면 도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(일반) , 지구단위계획구역(시청지구) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경987 (5)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-16, 3층 303호

건물용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정평가액: 186,000,000원

토지면적: 16.66㎡ (약 5.04평)

건물면적: 29.56㎡ (약 8.94평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 1.건축물 현황

본 건물은 총 6층 규모의 철근콘크리트 구조로, 공동주택 및 제2종 근린생활시설로 이용 중입니다. 본건은 3층 303호에 위치하며, 전용면적은 29.56㎡입니다. 건물 전체의 총 면적은 768.38㎡ (약 232.35평)입니다.

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 소재하며, 수원시청 북측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 주거용 오피스텔, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

1.2. 2.교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하고 지하철 수인분당선 '수원시청역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

1.2. 3.인접 도로상태

본건 건물은 소로(폭 10m~12m)에 한 면이 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부 현황

본 건물의 등기부등본상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 2017년 2월 21일자 하나은행 근저당 (1,500,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

* 매각으로 소멸되는 권리: 근저당, 소유권이전, 주택임차권, 임의경매, 압류 등

1.3. 2.임차인 현황

* 임차인: 백

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 9월 20일

* 확정일자: 2022년 8월 23일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 본 건의 임차인은 대항력이 없어 경매 절차를 통해 보증금을 배당받을 예정이며, 낙찰자가 부담할 임차인의 보증금은 없습니다.

1.3. 3.권리분석 요약

권리분석 결과, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 인수할 권리나 부담해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.지역 특성

본 물건은 수원시청 인근의 중심상업지역에 위치하여 유동인구가 많고, 관련 행정기관 및 상업 시설이 밀집한 지역입니다.

1.4. 2.활용 용도

건축물 용도상 공동주택(도시형생활주택) 및 제2종 근린생활시설로 이용 가능하며, 임대 수익 창출에 유리한 입지입니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.편의시설

주변에 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 식당, 마트, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

1.5. 2.주변 환경

수원시청이 인근에 위치하여 공공기관 이용이 용이하며, 도시적인 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

1.5. 3.혐오시설 정보

주변 지역은 주거, 상업, 행정 기능이 복합된 도심 지역으로, 본 물건 인근에 특별히 확인된 혐오시설은 없습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.공동담보 물건

본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 채무의 다른 담보물건들의 가치 변동이나 경매 진행 상황이 본 건의 배당 순위나 최종 낙찰가에 영향을 줄 가능성이 있습니다.

1.6. 2.건축물 연식

본 건물은 2017년에 사용 승인된 건물로 비교적 신축이나, 장기적인 관점에서 건물의 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 수원시청 인근 핵심 상업지역에 위치한 도시형생활주택으로, 탁월한 교통 여건과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다. 주변 시세 및 임대 수요를 고려할 때, 안정적인 임대 수익과 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 핵심 도심 입지: 수원시청역 인근 중심상업지역으로 높은 미래가치 기대.

* 우수한 접근성: 지하철 및 버스 등 대중교통 이용 편리.

* 높은 임대 수요: 1인 가구 증가 추세에 따른 도시형생활주택 원룸의 꾸준한 수요.

* 권리상 안전: 낙찰 후 인수할 권리 및 부담금 없음.

1.9. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석 결과, 유사 면적 및 신축 연도의 주변 주택형의 평당가는 약 400만 원대 초반으로 나타나고 있습니다. 이를 바탕으로 산출한 예상 시세는 약 1억 2천만 원 수준입니다.

그러나 본 건은 감정가가 1억 8천 6백만 원으로 책정되어 있으며, 이는 주변 시세보다 높은 편입니다. 감정가는 해당 물건의 가치를 종합적으로 평가한 수치이므로, 투자 시에는 감정가를 기준으로 삼아 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

종합적인 시장 상황, 경쟁 물건, 본건의 투자 가치 등을 고려하여 1억 7천만 원 ~ 1억 8천 5백만 원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 경매 특성상 경쟁률에 따라 변동 가능성이 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.