나이스옥션 법원경매 수원 2025타경987 [9] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-16 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""수원시청"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 수인분당선 '수원시청역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건 내 제2층 제201호 외 17개호로서,

외벽 : 화강석 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 및 벽지도배 등,
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

(1)~(2)는 근린생활시설, (3)~(18)은 공동주택(도시형생활주택_원룸형)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 주택부분은 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 세장형으로 공동주택 및 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

본건은 소로한면 도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(일반) , 지구단위계획구역(시청지구) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경987 (9)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-16 4층402호 (신주소: 경기도 수원시 팔달구 효원로235번길 40)

구분: 도시형생활주택 (원룸형) 및 근린생활시설

건물면적: 29.56㎡ (약 8.9평)

토지면적: 16.66㎡ (약 5.0평)

감정가: 186,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO (등기부상 하나은행으로 추정)

등기부채권 총액: 약 1,680,000,000원

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시청 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 일반적인 입지 여건을 갖추고 있습니다.

교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 수인분당선 '수원시청역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구) 등에 해당하며, 소로1류(폭 10m~12m)에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2017년 02월 21일 접수된 하나은행의 근저당권(을1)입니다.

매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리(을1)보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

- 을1: 근저당권 (하나은행)

- 을2: 주택임차권 (양지용)

- 갑3: 임의경매개시결정 (하나은행)

- 갑4: 압류 (수원시)

이하 모든 권리가 매각으로 소멸됩니다.

인수되는 권리

등기부등본상 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 없음)

임차인 현황

* 임차인: 양

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022.09.05

* 확정일자: 2022.07.06

* 대항력: 없음

임차인의 대항력이 없으므로, 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다. 임차인은 배당을 통해 보증금 중 일부를 회수할 것으로 예상되나, 배당 순위에 따라 전액 회수가 어려울 수 있습니다.

4. 상권분석

주변 시세 분석 (제공된 JSON 정보 기반)

주변 유사 건물들의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 가격 동향을 보입니다.

* 비교 물건 1: 2015년식, 17.59㎡, 2025년 12월 72,000,000원에 거래 (약 410만원/㎡)

* 비교 물건 2: 1991년식, 84.12㎡, 2025년 12월 178,000,000원에 거래 (약 210만원/㎡)

* 비교 물건 3: 2015년식, 71.18㎡, 2026년 07월 290,000,000원에 거래 (약 410만원/㎡)

본건 감정가: 186,000,000원 (29.56㎡, 2017년 준공)으로, ㎡당 약 630만원 수준입니다.

주변 시세 분석 결과, 본건 감정가는 동일 면적 및 준공 연식의 유사 물건 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 특히, 2015년식 유사 물건들의 ㎡당 시세는 약 410만원 수준으로, 본건 감정가와 약 220만원/㎡의 차이를 보입니다.

5. 생활정보

건축물 현황

본 건은 2017년에 사용 승인된 철근콘크리트구조 6층 건물 내 4층 402호로서, 도시형생활주택(원룸형) 및 근린생활시설로 이용 중입니다.

내부 설비

기본적인 위생, 급배수 설비와 함께 도시가스 개별난방, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

주변 편의시설

수원시청이 인접해 있으며, 다양한 근린생활시설이 주변에 분포하여 생활 편의성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

감정가와 시세 괴리

제공된 주변 시세 자료에 따르면, 본건 감정가(186,000,000원)가 실거래가 수준(약 120,000,000원 ~ 130,000,000원 추정)보다 상당히 높게 책정되었습니다. 이는 낙찰가 산정에 신중을 기해야 하는 주요 요인입니다.

높은 채무 총액

등기부 채권 총액이 16.8억원 이상으로 높아, 경매 절차 진행상 채무 관계가 복잡했던 것으로 보입니다.

혐오시설

주변 지역은 수원시청 인근의 도심으로, 일반적인 도심 상업 및 주거 지역의 특성을 보입니다. 대규모 공업 시설, 폐기물 처리 시설 등 직접적인 혐오시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시청역 인근의 편리한 교통 및 생활 환경을 갖춘 도시형생활주택입니다. 등기부상 말소기준권리 이후의 모든 권리가 매각으로 소멸되며, 임차인의 대항력이 없어 권리 관계가 비교적 명확하고 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다. 그러나 제공된 주변 실거래가 데이터를 기반으로 분석했을 때, 감정가가 실제 시장 가치보다 높게 책정된 것으로 판단되어, 수익률 확보를 위해서는 낙찰가 산정에 각별한 주의가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 수원시청역 도보 거리로 투자 및 실거주 가치 높음.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 감정가 대비 시세 차이를 활용한 투자 수익 기대 가능.

* 소형 면적: 1~2인 가구의 실수요 또는 소액 투자 상품으로 적합.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원 (임차인 대항력 없음)

본 건 감정가: 186,000,000원

주변 시세 기반 추정가: 약 120,000,000원 ~ 130,000,000원

감정가와 실거래가 간의 상당한 차이를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

감정가의 약 75% 수준으로, 시세 대비 적정 마진을 확보할 수 있는 가격대를 고려합니다.

예상 입찰가: 140,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.