나이스옥션 법원경매 수원 2025타경987 [13] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-16 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""수원시청"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 수인분당선 '수원시청역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건 내 제2층 제201호 외 17개호로서,

외벽 : 화강석 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 및 벽지도배 등,
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

(1)~(2)는 근린생활시설, (3)~(18)은 공동주택(도시형생활주택_원룸형)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 주택부분은 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 세장형으로 공동주택 및 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

본건은 소로한면 도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(일반) , 지구단위계획구역(시청지구) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경987 (13)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-16 5층501호

건물 용도: 도시형생활주택

건물 면적: 26.56㎡ (약 8.03 평)

토지 지분 면적: 14.97㎡ (약 4.53 평)

감정가: 172,000,000원

1.2. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 경매 구분

부동산 임의경매

1.4. 채권자

주OOOOOOOO

1.5. 감정가

172,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 수원시청 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 주거용 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 기본적인 입지 여건은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 수인분당선 '수원시청역'이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있음.

2.4. 인접 도로 상태

본건은 소로한 면으로 도로에 접해 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

2017년 02월 21일자 하나은행 근저당권 (금1,500,000,000원)이 말소 기준 권리이며, 해당 권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

3.2. 말소 예정 권리

등기부등본 상 을1 (근저당권), 을2 (주택임차권), 갑3 (임의경매개시결정), 갑4 (압류)는 매각으로 인해 소멸 예정임.

3.3. 인수되는 권리

등기부 상 특별히 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨.

3.4. 임차인 분석

임차인: 한유진 (성함은 한 으로 표기)

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 03월 22일

확정일자: 2021년 01월 22일

배당신고일자: 2025년 03월 18일

대항력: 없음

권리 분석 상 해당 임차인은 대항력이 없어, 임차인의 보증금 120,000,000원은 매각으로 인해 인수되지 않음. 임차인은 배당을 통해 보증금을 우선 변제받아야 하며, 만약 배당받지 못하는 금액이 있다면 매수인에게 대항할 수 없음.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 수원시청 인근 중심상업지역에 위치하여 다양한 근린생활시설, 금융기관, 관공서 등 상업 시설 이용이 편리함.

4.2. 상권 특징

수원시청역을 중심으로 형성된 지역 상권으로, 유동인구가 꾸준하며 주거 및 상업 기능이 복합된 지역임.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트 구조의 6층 건물 내 5층에 위치하며, 외벽은 화강석 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 벽지 마감, 창호는 하이샷시 창호 등으로 구성되어 있음.

5.2. 건물 용도

본 건물은 공동주택(도시형생활주택_원룸형) 및 근린생활시설로 이용 중이며, 본건(501호)은 도시형생활주택으로 이용 중임.

5.3. 건물 편의시설

기본적인 위생, 급배수 설비 및 도시가스에 의한 개별난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있음.

5.4. 주변 편의시설

수원시청, 각종 은행, 병원, 쇼핑 시설 등 생활 편의시설 접근성이 우수함.

5.5. 주변 혐오시설

주변 지역은 주거 및 상업 시설이 밀집한 도심 지역으로, 현재 파악된 바로는 혐오시설은 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 명도 관련 리스크

대항력이 없는 임차인이지만, 명도 절차 진행 시 예상치 못한 법적 분쟁이나 지연이 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

6.2. 공실 리스크

소형 주거 공간으로 비교적 임대 회전이 용이할 수 있으나, 지역 내 유사 상품과의 경쟁 및 공실 발생 가능성을 고려해야 함.

6.3. 높은 채무 총액

총 채무액(1,620,000,000원)이 감정가 대비 현저히 높아, 경매 절차 진행 시 변동성이 있을 수 있음. (단, 등기부 상 모든 권리가 말소될 예정이므로 낙찰자에게 직접적인 인수 부담은 없음)

7. 종합 의견

본 물건은 수원시청역 인근 중심상업지역에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 편리하다는 장점을 지니고 있습니다. 도시형생활주택으로 소형 면적(26.56㎡)이며, 다수의 근린생활시설 및 주거용 오피스텔과 혼재된 지역의 특성을 보입니다. 권리분석 상 대항력 없는 임차인이 존재하나, 매각으로 인해 임차인의 보증금은 인수되지 않으므로 낙찰자의 직접적인 보증금 부담은 없습니다. 감정가는 172,000,000원으로 책정되었으나, 주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 고려할 때 시세 대비 낙찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지

수원시청역 도보권에 위치하며, 수원 시청 및 주요 편의시설이 밀집된 핵심 상업 및 행정 중심지에 자리하고 있어 임대 수요 확보에 유리함.

8.2. 소형 면적의 임대 용이성

전용면적 약 8평의 소형 도시형생활주택으로 1인 가구 등에게 적합하여 비교적 빠른 임대 회전 및 공실 가능성 감소를 기대할 수 있음.

8.3. 시세 대비 저가 매수 가능성

감정가 및 주변 시세 비교를 통해 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 시세 차익 실현 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 동일 건물(I'MHOME) 내 2015년 건축된 유사 면적(17.59㎡)의 물건이 2025년 12월 24일 72,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 바탕으로 본건(26.56㎡)의 단위 면적당 거래가격을 산정하면 약 4,093,235원/㎡ 입니다. 이를 본건 면적에 적용 시 약 108,603,880원의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다.

대항력 없는 임차인의 보증금 120,000,000원은 인수되지 않으나, 경매 물건 특성상 낙찰가는 시세보다 낮게 형성될 가능성이 있습니다. 이러한 점을 고려하여, 보수적으로 접근할 경우 100,000,000원 내외에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 100,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.