나이스옥션 법원경매 수원 2025타경987 [8] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-16 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""수원시청"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 수인분당선 '수원시청역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건 내 제2층 제201호 외 17개호로서,

외벽 : 화강석 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 및 벽지도배 등,
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

(1)~(2)는 근린생활시설, (3)~(18)은 공동주택(도시형생활주택_원룸형)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 주택부분은 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 세장형으로 공동주택 및 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

본건은 소로한면 도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(일반) , 지구단위계획구역(시청지구) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경987 (8)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-16, 4층 401호

건물 구조/용도: 철근콘크리트구조, 6층 건물 내 4층 401호, 도시형생활주택(원룸형)

토지 면적: 14.97㎡ (약 4.53평)

건물 면적: 26.56㎡ (약 8.03평)

감정가: 172,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

주위 환경: 본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 수원시청 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 입지여건은 보통임.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 수인분당선 '수원시청역'이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

주변 도로: 본 건은 소로 1면 도로에 접해 있음.

토지이용계획: 본 건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(시청지구) 등에 속해 있으며, 소로 1류(폭 10m~12m)에 접합되어 있음. 또한 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

총 채권액: 1,630,000,000원 (등기부채권 총액 기준)

말소기준권리: 2017년 2월 21일자 하나은행 근저당권 (을1)

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리 없음.

임차인 현황:

* 임차인: 윤혜경 (윤 )

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-09-05

* 확정일자: 2022-08-02

* 대항력: 없음

권리분석 요약: 말소기준권리인 하나은행 근저당권보다 늦게 설정된 주택임차권(을2), 임의경매개시결정(갑3), 압류(갑4)는 모두 매각으로 인해 소멸될 예정임. 임차인 윤혜경은 대항력이 없어 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수할 의무는 없음. 다만, 배당 순위 및 배당표 확정 시 최종 배당 여부는 확인이 필요함.

1.3. 상권분석

본 물건은 수원시청역 역세권 중심상업지역에 위치하여 유동인구가 풍부하고, 주변에 각종 근린생활시설 및 행정기관이 밀집되어 있어 상업 및 주거 가치가 높음.

인근에 오피스텔 및 공동주택이 많아 1인 가구 중심의 임대 수요가 꾸준히 있을 것으로 예상됨.

1.4. 생활정보

편의시설: 수원시청, 백화점, 대형마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 편리함.

교통: 지하철 수인분당선 수원시청역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 매우 편리함.

주변 환경: 수원시청을 중심으로 행정 및 상업 기능이 집중된 지역으로, 주거 환경이 우수함.

교육 시설: (관련 정보 부족하나, 일반적인 도심 지역 수준으로 예상)

1.5. 잠재적 리스크

임차인 권리: 임차인 윤혜경은 대항력이 없으나, 배당 절차에서 보증금을 전액 배당받지 못할 경우 법적 분쟁의 소지가 완전히 배제되지는 않음. (단, 명시된 대항력 없음으로 인해 인수 부담은 없을 것으로 보임)

건축물 용도: 본 건물은 공동주택 및 제2종 근린생활시설로 이용 중이며, 해당 호실은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 것으로 판단됨.

토지이용계획: 본 건 토지는 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 비행안전제6구역 등 다양한 규제 지역에 속해 있어 향후 건축 행위에 제약이 있을 수 있음.

주변 시설: 주변 지역에 혐오시설이 있다는 정보는 현재까지 확인되지 않음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시청역 역세권의 핵심 입지에 위치하며, 우수한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있어 실거주 및 투자 가치가 높다고 판단됩니다.

2017년 준공된 건물로 비교적 신축이며, 원룸형 도시형생활주택으로서 1인 가구의 꾸준한 수요가 기대됩니다.

권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이고, 임차인의 대항력이 없어 낙찰자의 인수 부담이 없다는 점에서 안전한 물건입니다.

다만, 감정가와 유사 사례 시세 간의 상당한 차이가 존재하므로, 철저한 시세 조사 후 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

초역세권 입지: 지하철 수원시청역 도보 이용 가능 거리

도심 핵심 상권: 각종 편의시설 및 행정기관 밀집 지역

안정적인 임대 수요: 1인 가구 및 젊은층 중심 수요 풍부

권리관계 명확: 낙찰자 인수 부담 없는 안전한 물건

향후 시세 상승 잠재력: 수원 도심 개발 계획에 따른 가치 상승 기대

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

본 물건은 전용 면적 26.56㎡ (약 8.03평)의 도시형생활주택입니다.

가장 유사한 최근 매매 사례는 I'MHOME (인계동 1036-9, 2015년 준공)으로, 17.59㎡ (약 5.32평)가 2025년 12월 24일에 7,200만원에 거래되었습니다. 이를 평당 단가로 환산하면 약 1,353만원/평입니다.

이 단가를 본건 면적(8.03평)에 적용할 경우, 약 10,864만원으로 추정됩니다.

하지만 본건의 감정가는 17,200만원으로, 해당 시세와 상당한 차이를 보입니다. 이는 감정가가 시세보다 높게 책정되었거나, I'MHOME 사례가 특별한 조건으로 거래되었을 가능성을 시사합니다.

권리분석상 임차인 보증금 인수 부담이 없으므로, 낙찰가는 시세와 감정가 사이에서 합리적으로 결정될 것으로 예상됩니다.

예상 입찰가:

I'MHOME의 7,200만원 거래가격을 현재 시장 시세로 가정할 때, 본건의 적정 가치는 1억원 초반대로 판단됩니다. 따라서, 감정가 17,200만원 대비 약 70% ~ 80% 수준인 1억 1천만원 ~ 1억 3천만원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. (단, 유찰 횟수 및 입찰 참여 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.