나이스옥션 법원경매 수원 2025타경987 [2] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-16 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""수원시청"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 수인분당선 '수원시청역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건 내 제2층 제201호 외 17개호로서,

외벽 : 화강석 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 및 벽지도배 등,
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

(1)~(2)는 근린생활시설, (3)~(18)은 공동주택(도시형생활주택_원룸형)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 주택부분은 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 세장형으로 공동주택 및 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

본건은 소로한면 도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(일반) , 지구단위계획구역(시청지구) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경987 (2)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-16 2층202호

용도: 근린상가

감정가: 308,000,000원

토지 면적: 44.86㎡ (약 13.57평)

토지 지분: 44.86㎡ (약 13.57평)

건물 면적: 79.50㎡ (약 24.05평)

건물 지분: 79.5㎡ (약 24.05평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치하며, 주변은 다세대주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로 입지여건은 보통입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 수인분당선 '수원시청역'이 있어 교통 상황은 양호합니다.

본건은 소로한면 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(시청지구) 등에 해당하며, 비행안전제6구역(전술), 과밀억제권역 등 관련 법규의 제한을 받습니다.

3. 권리분석

말소기준권리인 하나은행의 근저당권(2017-02-21, 1,500,000,000원)보다 후순위 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

집합건물 등기부상 소유권보존, 소유권이전, 근저당권, 임의경매, 가압류, 압류 등이 등기되어 있으나, 모든 후순위 권리들은 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 1,720,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황

임차인: 박

보증금: 10,000,000원

차임: 800,000원

전입일자/사업일자: 미상

확정일자: 미상

배당신고일자: 2025-04-22

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으므로 명도에 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 배당신고일자가 확인되었으므로 배당을 통해 보증금 일부를 회수할 가능성이 있습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건이 위치한 수원시청 인근 지역은 행정, 상업, 주거 기능이 복합된 지역으로, 수원시청, 오피스텔, 다세대주택, 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고 배후수요가 안정적입니다.

지하철 수인분당선 수원시청역을 중심으로 형성된 상권으로, 주변에 관공서, 금융기관, 병원, 문화시설 등이 다수 위치하여 상권의 활력이 높은 편입니다.

검색 결과, 인근 지역의 상가 매매 및 임대 시세는 전용 면적 및 위치에 따라 다양하게 형성되어 있으며, 역세권의 경우 높은 시세를 유지하고 있습니다. (예: 인계동 1133번지 25.07평 상가 6,900만원 실거래가 확인) (예: 인계동 57.8㎡ 상가 매매 4억 5,000만원) (예: 인계동 29.67㎡ 상가 매매 1억 4,800만원)

5. 생활정보

주변에 수원시청, 다세대주택, 주거용 오피스텔 등이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

지하철 수인분당선 수원시청역이 도보 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방, 승강기 설비 등을 갖추고 있어 주거 및 상업 활동에 불편함이 없습니다.

6. 잠재적 리스크

공동담보 물건으로, 경매 진행 과정이나 매각 후 권리 관계에 있어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

건물 내 상가와 공동주택(원룸형 도시형생활주택)이 혼합되어 있어, 건물 관리 및 운영에 있어 상이한 이해관계가 발생할 수 있습니다.

토지이용계획상 비행안전제6구역(전술)에 포함되어 있어, 건축 행위나 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있으나, 해당 구역의 상세 규정 확인이 필요합니다.

임차인 박준규는 대항력이 없으나, 배당신고일자(2025-04-22)가 확인되므로 명도 시점 및 절차를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시청역과 수원시청이 인접한 핵심 상업 및 행정 중심지에 위치하여 입지적 가치가 매우 높습니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 안정적이며, 근린상가와 주거용으로 복합 사용되고 있습니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하 후순위 권리들이 정리될 예정으로, 낙찰자가 인수할 부담은 거의 없을 것으로 판단됩니다.

다만, 공동담보 물건이라는 점과 상가/주택 혼합 건물이라는 점은 잠재적 리스크로 고려할 필요가 있습니다.

종합적으로 볼 때, 안정적인 임대 수익 창출 및 시세차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

수원시청역 초역세권 및 수원시청 인근의 탁월한 입지

풍부한 유동인구와 배후수요를 기반으로 한 상업지로서의 높은 활용 가능성

건물 내 상가(근린생활시설)로서의 안정적인 임대 수익 기대

향후 수원시 개발 계획에 따른 추가적인 가치 상승 잠재력

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되는 깔끔한 권리관계

9. 예상 입찰가

본 보고서에서 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가 정보가 필요합니다.

* 인근 유사 상가 물건의 최근 실거래가 및 매물 호가 분석

* 현재 시점에서의 예상 임대료 및 공실률 산정

* 해당 건물의 최신 감정평가 보고서 상세 검토

* 시장 동향 및 경매 경쟁률 분석

따라서, 본 물건에 대한 최종 입찰가 결정은 위 추가 정보들을 면밀히 검토하신 후 신중하게 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.