나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54938 [10] 경기도 화성시 남양읍 남양리 2278-8 스카이빌 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 남양읍 남양리 소재 '남양고등학교' 동측 인근에 위치하며, 부근은 오피스텔, 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 물건까지의 차량출입이 가능하며, 남동측 인근 ""남양중앙로"" 노변에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브)지붕 5층 건 내
제2층 제201호 외 11개호 (건물전체호, 총 12개호)로서,
외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인트칠 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중 임.

설비내역

기본적인 급배수, 위생, 엘레베이터, 난방(도시가스) 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 정방형의 평지이며, 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 소재하는 건물 기준 남서측, 남동측으로 노폭 약 13미터 내외 도로에 각각 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

남양리 2278-8 :준주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있음(토지의 근저당권자와 신청채권자가 동일함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원에서 진행하는 2025타경54938 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 경기도 화성시 남양읍 남양리 2278-8 스카이빌 4층 403호이며, 용도는 오피스텔입니다.

감정평가액은 289,000,000원입니다.

토지 면적은 33.63㎡ (약 10.17평)이며, 건물 면적은 71.53㎡ (약 21.64평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 공동담보 물건입니다.

채권자는 단원신용협동조합입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 화성시 남양읍 남양리 소재 '남양고등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 오피스텔, 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 가능하며, 남동측 인근 '남양중앙로' 변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.

건물은 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층에 위치하며, 외벽은 석재붙임 및 페인트 마감, 창호는 하이샷시입니다.

토지는 정방형의 평지로 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

건물 기준 남서측, 남동측으로 노폭 약 13미터 내외 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

제공된 등기부요약에 따르면, 본건과 관련된 여러 권리들이 등기되어 있었으나 모두 말소 예정이거나 말소 대상입니다.

말소기준권리는 2023년 3월 23일 접수된 주식회사 이화에이엠씨대부의 근저당권(을1, 을2)으로 파악됩니다.

채권자(단원신용협동조합)의 임의경매 개시결정(2025타경54938)으로 본 건이 경매에 나왔습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 나타났습니다.

임차인 현황으로는 손대혁 씨가 있으며, 보증금 30,000,000원, 차임 850,000원으로 2024년 8월 9일에 전입신고, 2025년 3월 26일에 확정일자를 받았습니다.

그러나 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 명시되어 있습니다.

인수되는 보증금은 0원으로, 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

등기부채권 총액은 약 3,625,500,000원으로 감정가를 크게 상회합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 화성시 남양읍 남양리는 관공서 및 주거 시설이 밀집해 있는 지역입니다.

'남양고등학교' 인근에 위치하며, 주변에 오피스텔, 주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

오피스텔의 경우, 지역 내 직장인이나 소규모 사업자를 대상으로 임대 수요가 발생할 수 있습니다.

다만, 해당 지역의 전반적인 오피스텔 공급량 및 수요 패턴에 대한 추가적인 분석이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 남양중앙로 인근 버스정류장 이용 가능, 차량 접근 용이

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용 가능 (구체적인 편의시설 정보는 추가 확인 필요)

* 교육시설: 남양고등학교 인근 위치

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 총 채무액: 등기된 총 채무액이 감정가를 크게 상회하므로, 경매 진행 시 경쟁이 치열할 수 있으며, 유찰 가능성도 배제할 수 없습니다.

* 임차인 현황: 비록 대항력 없는 임차인으로 분류되었으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로, 해당 물건 외에 다른 담보 물건의 경매 결과가 본 물건에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 별도등기: 토지에 대한 별도 등기가 있으며, 근저당권자와 신청 채권자가 동일하다는 점은 채권 관계의 복잡성을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 남양읍의 주거 및 상업 복합 지역에 위치한 오피스텔입니다.

교통 및 주변 환경은 보통 수준이며, 기본적인 생활 인프라 접근이 가능합니다.

등기부상 권리 관계는 대부분 말소 예정으로 낙찰 시 권리 인수는 없을 것으로 보입니다.

그러나 높은 총 채무액과 공동담보 물건이라는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

향후 시세 변동 및 지역 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 인수 없음: 매각으로 인해 기존의 모든 권리가 소멸되므로, 인수 부담 없이 깨끗한 등기를 확보할 수 있습니다.

* 지역 내 입지: 남양읍은 행정기관 및 주거 지역이 혼재되어 있어, 오피스텔의 기본적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세: 현재 감정가 289,000,000원을 기준으로, 향후 시세 추이를 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 산정할 기회를 가질 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 289,000,000원입니다.

제공된 정보를 바탕으로 한 현 시세 분석 및 유사 물건 거래 사례가 제한적이므로, 정확한 시세 산출에는 한계가 있습니다.

일반적인 경매 전략을 고려할 때, 감정가를 기준으로 80%~90% 수준을 초기 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

단, 본건은 높은 총 채무액과 공동담보 물건이라는 점을 감안하여, 경쟁 상황 및 최종 낙찰가 추이를 예의주시하며 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

이를 바탕으로 230,000,000원 ~ 260,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

이는 절대적인 금액이 아니며, 투자자의 자금 계획, 시장 상황, 물건의 실제 상태 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.