나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54938 [5] 경기도 화성시 남양읍 남양리 2278-8 스카이빌 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 남양읍 남양리 소재 '남양고등학교' 동측 인근에 위치하며, 부근은 오피스텔, 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 물건까지의 차량출입이 가능하며, 남동측 인근 ""남양중앙로"" 노변에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브)지붕 5층 건 내
제2층 제201호 외 11개호 (건물전체호, 총 12개호)로서,
외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인트칠 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중 임.

설비내역

기본적인 급배수, 위생, 엘레베이터, 난방(도시가스) 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 정방형의 평지이며, 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 소재하는 건물 기준 남서측, 남동측으로 노폭 약 13미터 내외 도로에 각각 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

남양리 2278-8 :준주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있음(토지의 근저당권자와 신청채권자가 동일함)
매수보증금은 최저매각가격의 20%임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경54938 (5)

소재지: 경기도 화성시 남양읍 남양리 2278-8 스카이빌 4층402호

용도: 오피스텔

감정가: 288,000,000원

토지면적: 33.48㎡ (약 10.13평)

건물면적: 71.20㎡ (약 21.54평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 단원신용협동조합 (단OOOOOOO)

주의사항: 토지에 관하여 별도등기 있음 (토지의 근저당권자와 신청채권자가 동일함)

매수보증금: 최저매각가격의 20%

1.1. 입지조건

* 본 물건은 경기도 화성시 남양읍 남양리 소재 '남양고등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 오피스텔, 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 차량으로의 출입이 용이하며, 남동측 인근 '남양중앙로' 노변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 건물은 남서측 및 남동측으로 각각 약 13미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획상으로는 준주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 중로3류에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부상 말소기준권리는 2023년 3월 23일 접수된 주식회사이화에이엠씨대부의 근저당권(을1)입니다.

* 이보다 늦게 설정된 모든 후순위 권리(을2, 을3, 을4, 갑2 가압류, 갑3 임의경매, 을1-2, 을2-2, 을1-3, 을2-3 질권 등)는 본 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 전 (QUANYINGLAN)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 900,000원

* 전입일자: 2024-04-05

* 확정일자: 2024-04-08

* 배당신고일자: 2025-03-26

* 본 임차인은 대항력이 없습니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 주의사항: 토지에 관하여 별도등기가 있으며, 해당 토지의 근저당권자와 본 경매 신청 채권자가 동일한 것으로 확인됩니다. 이는 권리 분석 시 특이사항으로 고려해야 합니다.

* 등기부채권 총액: 총 3,625,500,000원으로 파악됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 등기부상 확인되지 않습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 오피스텔, 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대에 위치하고 있습니다.

* 인근에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

* 향후 화성시의 개발 계획 및 지역 활성화 추이에 따라 상권의 변화 가능성을 지켜볼 필요가 있습니다.

* 외부 지도 서비스 검색 결과, 주변에 특별히 혐오 시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. (다만, 상세한 현장 조사가 필요합니다.)

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변에 혼재된 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. (마트, 식당, 병원 등)

* 교통: 남양중앙로 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 차량 접근성이 양호합니다.

* 교육: 남양고등학교가 인접해 있습니다.

* 자연환경: 제공된 정보만으로는 주변 자연환경에 대한 구체적인 내용을 파악하기 어렵습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건으로, 본 건 외 다른 공동담보물의 경매 진행 결과가 본 물건의 낙찰가에 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지에 대한 별도등기 존재: 토지 근저당권자와 신청 채권자가 동일하다는 점은 특이사항으로, 권리관계 확인 시 주의가 필요합니다.

* 높은 등기부채권 총액: 약 36억 2천 5백 5십만원에 달하는 총 채권액은 감정가 대비 매우 높아, 경매 취하 또는 유찰 가능성을 내포합니다.

* 임차인의 대항력 없음: 명도 대상 임차인은 대항력이 없어 법적으로 인수 부담은 없으나, 원만한 명도를 위해 협의 과정이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 화성시 남양읍에 위치한 오피스텔로, 법적으로 권리관계가 명확하게 정리될 것으로 예상됩니다.

* 말소기준 권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되며, 임차인 역시 대항력이 없어 낙찰자의 인수 부담은 없습니다.

* 다만, 높은 총 채권액, 토지의 별도등기, 공동담보 물건이라는 점은 경매 진행 및 낙찰 후 고려해야 할 사항입니다.

* 주변 시세 및 공실률에 대한 면밀한 조사를 통해 실질적인 투자 가치를 평가하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 대항력 없는 임차인으로 인한 명도 부담 적음.

* 토지와 건물이 일괄 매각되어 관리 및 처분이 용이함.

* 준주거지역 내 위치로 기본적인 편의시설 및 주거 기능 활용 가능.

* 화성시의 지속적인 개발에 따른 지역 가치 상승 잠재력.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 288,000,000원이며, 최저매각가격은 감정가와 동일하게 책정되어 있습니다.

* 제공된 정보만으로는 현재 오피스텔 시장의 정확한 시세, 공실률, 실제 거래 가격 등의 객관적인 데이터를 파악하기 어렵습니다. (오피스텔 매매/임대 정보 관련 JSON 데이터가 제공되지 않았습니다.)

* 따라서 현재 시세 및 본 물건의 가치에 대한 정밀한 조사가 선행되어야 정확한 예상 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 일반적으로 경매에서는 감정가의 70% ~ 90% 사이에서 입찰가가 결정되는 경우가 많으나, 이는 시장 상황, 물건의 상태, 경쟁률 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 결론: 현재 시세 조사가 부족하여 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 투자자는 반드시 자체적인 시세 분석을 통해 본 물건의 적정 가치를 판단하고, 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.