나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55061 [23] 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 12층1206호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 '수원올림픽공원' 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 도시형생활주택, 숙박시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 수인분당선 '수원시청역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상12층 건물 내 제1층 제102호 외 25개호로서,
(사용승인일: 2022.02.17)

외벽: 외장타일 및 치장벽돌 붙임 마감 등,
내벽: 벽지도배 및 인테리어 마감 등,
창호: 새시창호 등 임.

이용상태

기호 1,2: 근린생활시설(현황: 음식점)로 이용중임.
기호 3~26: 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, '근린생활시설 및 도시형생활주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약 9미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

권선동 1020-3: 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.
권선동 1020-4: 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 수원지방법원 2025타경55061 (23)

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 12층1206호

용도: 도시형생활주택 (건축물대장상 공동주택)

감정가: 169,000,000원

토지면적: 7.13㎡ (약 2.16평)

건물면적: 17.82㎡ (약 5.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수지신용협동조합 (추정)

사용승인일: 2022년 02월 17일

건축물 용도: 공동주택 (도시형생활주택)

1.1. 입지조건

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주위환경: 본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 '수원올림픽공원' 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 도시형생활주택, 숙박시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황: 본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 수인분당선 '수원시청역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상12층 건물 내 제12층 제1206호이며, 2022년 02월 17일에 사용승인되었습니다. 외벽은 외장타일 및 치장벽돌 붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 인테리어 마감, 창호는 새시창호 등입니다.

토지 이용상태: 인접지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, '근린생활시설 및 도시형생활주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태: 본건 북동측으로 약 9미터 내외의 포장도로에 접함.

토지 이용계획 및 제한상태: 본건 토지(권선동 1020-3, 1020-4)는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 속합니다.

1.2. 권리분석

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매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

말소기준권리: 2022년 02월 25일 접수된 엔에이치투자증권주식회사 근저당권 (을1) 입니다.

선순위 권리: 해당사항 없음.

후순위 권리:

* 을2: 주택임차권 (신예지), 2025-04-02 접수 (말소 예정)

* 갑3: 임의경매 (수지신용협동조합), 2025-03-14 접수 (말소 예정)

* 을1-2: 1번근저당권부채권근질권설정 (수지신용협동조합), 2025-06-30 접수 (말소 예정)

* 갑4: 가압류 (주택도시보증공사), 2025-07-14 접수 (말소 예정)

* 갑5: 압류 (수원시), 2025-10-27 접수 (말소 예정)

임차인 현황:

* 임차인: 신예지

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2025-01-24

확정일자: 2024-12-23

배당신고일자: 2025-03-28

대항력: 없음

인수되는 보증금: 0원 (본 건 경매 절차에서 소멸될 권리이며, 임차인이 보증금을 인수하지 않습니다.)

채무 총액: 등기부상 채무 총액은 약 45억 원 이상으로 추정됩니다.

1.3. 상권분석

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지역 특성: 본건은 수원시청역 인근의 중심상업지역에 위치하며, 오피스텔, 도시형생활주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재된 복합 용도 지역입니다.

주변 상업 시설 현황: 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 상권이 발달되어 있습니다.

잠재적 임대 수요: 수원시청역을 중심으로 한 역세권 지역의 특성상, 1인 가구 및 소형 주거 공간에 대한 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

1.4. 생활정보

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주변 편의시설: '수원올림픽공원'이 인근에 위치하여 휴식 및 여가 활동이 용이합니다.

생활 인프라: 주변에 다양한 상업시설이 있어 생활 편의성이 높으며, 수원 시청이 인근에 위치하고 있습니다.

교통 접근성: 지하철 수인분당선 수원시청역(도보 약 4~5분 거리)과 다수의 버스 노선이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

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높은 채무 총액: 등기부상 채무 총액이 약 45억 원 이상으로 매우 높아, 경매 진행 시 낙찰가율에 영향을 줄 수 있습니다.

공동담보: 공동담보 물건으로 명시되어 있으나, 본건 단독으로의 영향은 추가 확인이 필요합니다.

혐오시설 유무: 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 본건 소재지는 오피스텔, 도시형생활주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재된 도심 지역으로 파악됩니다.

1.6. 종합 의견

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본건은 경기도 수원시 권선구 권선동에 위치한 소노하임 도시형생활주택으로, 2022년 준공된 신축급 건물입니다. 수원시청역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 주변 상업시설이 잘 갖추어져 있습니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없으며, 채무 총액이 높으나 경매 절차를 통해 안전하게 취득 가능한 물건으로 판단됩니다. 다만, 감정가 대비 면적 및 시세 분석 시 주의가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

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* 역세권 입지: 지하철 수원시청역 도보 이용 가능 거리에 위치하여 출퇴근 및 이동이 매우 편리합니다.

* 신축급 건물: 2022년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 해당하여 추가적인 리모델링 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 성숙된 상권: 수원시청 인근 중심상업지역에 속해 유동인구가 풍부하고 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

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시세 분석:

제공된 최근 매매 정보는 본건과 주택 유형(다세대) 및 면적(50.98㎡~75.82㎡)이 상이하여 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 분석된 다세대 주택의 평당 단가는 약 1,279만원에서 1,772만원 수준입니다.

본건(17.82㎡)의 감정가는 1.69억원으로, 평당 약 3,135만원 수준입니다. 이는 일반적인 다세대 주택 시세 대비 높은 편으로, 역세권 원룸형 도시형생활주택의 높은 면적당 단가를 반영한 것으로 보입니다.

소노하임 건물 내 유사 면적(17㎡대) 도시형생활주택의 최근 실거래가는 2.3억원 수준으로 파악됩니다.

예상 입찰가 산정:

본건은 인수되는 보증금이 0원입니다.

제공된 다세대 주택 매매 사례의 평당 단가보다는 높은 면적당 단가를 적용하되, 최근 파악된 유사 면적 도시형생활주택 실거래가(2.3억원)를 참고하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

감정가 1.69억원은 실거래가 2.3억 원보다 낮은 수준이므로, 시세와의 차이를 고려하여 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

현 시세(약 2.3억원)를 고려할 때, 감정가(1.69억원)는 시세 대비 낮게 책정된 것으로 보입니다.

따라서, 시세 수준을 반영하여 대략 2.0억원 ~ 2.2억원 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

하지만, 실제 입찰 전에 반드시 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 현황을 재확인하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

주의사항: 본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보에 기반한 추정치이며, 실제 경매 시장 상황 및 현장 조사를 통해 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.