나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55061 [2] 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 '수원올림픽공원' 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 도시형생활주택, 숙박시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 수인분당선 '수원시청역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상12층 건물 내 제1층 제102호 외 25개호로서,
(사용승인일: 2022.02.17)

외벽: 외장타일 및 치장벽돌 붙임 마감 등,
내벽: 벽지도배 및 인테리어 마감 등,
창호: 새시창호 등 임.

이용상태

기호 1,2: 근린생활시설(현황: 음식점)로 이용중임.
기호 3~26: 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, '근린생활시설 및 도시형생활주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약 9미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

권선동 1020-3: 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.
권선동 1020-4: 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55061 (2)

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 1층 103호

용도: 근린상가 (건축물 현황상 공동주택으로도 분류됨)

감정가: 85,000,000원

토지면적: 18.05㎡ (약 5.46평)

건물면적: 45.08㎡ (약 13.64평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOOOOOO

특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 '수원올림픽공원' 남측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 도시형생활주택, 숙박시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 양호합니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 수인분당선 '수원시청역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지이용계획: 본건이 소재한 권선동 1020-3번지 및 1020-4번지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 소로1류에 접하며, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 속해 있습니다.

* 도로상태: 본건 북동측으로 약 9미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 2월 25일 접수된 엔에이치투자증권주식회사의 근저당권(을1)이 말소기준권리이며, 본건 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액: 4,340,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권개요'에 대한 언급이 있으나, 명시적으로 인수해야 할 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-03-05

* 확정일자: 2024-03-26

* 배당신고일자: 2025-04-07

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 해당 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 필요는 없습니다.

1.3. 상권분석

* 건물용도 및 이용현황: 본 건물 '소노하임'은 공동주택(주로 원룸형 도시형생활주택)과 근린생활시설이 혼합된 복합건물입니다. 본건 1층 103호는 '근린상가'로 명시되어 있으나, 세부 이용상태에서는 도시형생활주택(원룸형)으로 분류되어 있어 실제 이용 용도에 대한 확인이 필요합니다.

* 주변 상권: 건물 주변으로 오피스텔, 도시형생활주택, 숙박시설, 각종 근린생활시설이 혼재하고 있어 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다. 특히 수원시청역 인근으로 유동인구가 많아 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역을 조사한 결과, 본건 물건과 직접적으로 관련된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 수원올림픽공원이 인접하여 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상12층 건물로, 2022년 2월 17일에 사용승인을 받았습니다. 비교적 신축 건물에 해당합니다.

* 주변 시설: 수원올림픽공원이 인근에 있어 녹지 공간을 쉽게 이용할 수 있습니다. 또한, 수원시청, 각종 관공서 및 상업 시설이 밀집한 지역에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 내외부 마감 및 설비: 외벽은 타일 및 벽돌 마감, 내벽은 벽지 및 인테리어 마감, 창호는 새시창호로 되어 있습니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방, 소화전, 화재탐지, 승강기, 주차시설 등을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 43억 4천만원으로 감정가 대비 상당히 높아 채무 부담이 큰 물건입니다.

* 용도 불일치 가능성: 등기부상 '근린상가' 용도이나, 세부 정보 및 건축물대장상 '도시형생활주택(원룸형)'으로 이용 중일 가능성이 있어 실제 이용 용도 확인 및 관련 법규 검토가 필요합니다.

* 임대차 관계: 임대차 관계는 미상으로, 현황 조사 시 임차인 정보 확인이 필수적입니다. (본건의 임차인은 대항력이 없으므로 인수 부담은 없습니다.)

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 수원시 중심 상업 지역에 위치한 신축 복합건물 내 호실입니다. 수인분당선 수원시청역 등 우수한 교통망과 수원올림픽공원 등 쾌적한 생활 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 높은 채무 총액과 근린상가로서의 실제 이용 가능성 및 수익성 검토가 필요한 부분이 있습니다. 임차인의 경우 대항력이 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 수원시 중심 상업 지역 내 역세권에 위치하여 투자가치가 높습니다.

* 건물: 2022년 사용승인된 신축 건물로, 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 다용도 활용 가능성: 도시형생활주택 및 근린생활시설 혼합 건물로, 다양한 수익 창출 방안을 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금이 없는 점을 고려할 때, 본건의 감정가는 85,000,000원입니다.

시장 상황 및 물건의 실제 가치를 종합적으로 판단하여, 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

이는 59,500,000원 ~ 68,000,000원 범위에 해당할 수 있습니다.

최종 입찰가 산정 시에는 철저한 현장 조사와 시세 조사를 병행하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.