나이스옥션 법원경매 안양 2024타경107598 [2] 경기도 군포시 산본동 산104-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2025.12.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 산본동 소재 '오금초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 임야, 아파트단지 및 각종 근린생활시설이 소재하는 녹지지역임.

교통상황

본건까지 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역(수리산역:4호선)이 소재하나, 접근성 및 편의성 등으로 보아 제반 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1,2):인접도로 및 인접토지와 대체로 완경사를 이루는 부정형의 토지로서, 자연림 상태임.

인접 도로상태

일련번호(1,2):지적상 맹지이며, 북서측에 인접한 아파트단지를 통해 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,2):도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 비행안전제3구역(전술)(2022-09-06)(비행안전제3구역(전술) 해발178.21m이하 위탁)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 과밀억제권역(2003-08-21)<수도권정비계획법>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-28)(지정일자: 25.8.26~26.8.25. 대상:외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대)

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계:미상임. - 기 타:-

물건 비고

지적상 맹지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2024타경107598 (2)

소재지: 경기도 군포시 산본동 산104-1

용도: 임야

감정가: 483,572,000원

토지면적: 9124.00㎡ (약 2,760평)

토지지분: 9124㎡

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대구대건신용협동조합 (등기부 요약 기준)

2. 입지조건

본 물건은 경기도 군포시 산본동에 위치하며, '오금초등학교' 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경으로는 임야, 아파트단지 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 녹지지역입니다.

교통 상황 면에서는 인근에 버스정류장 및 지하철 4호선 수리산역이 소재하나, 전반적인 접근성 및 편의성을 고려할 때 제반 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

물건 자체는 지적상 맹지이며, 북서측에 인접한 아파트 단지를 통하여 간접적으로 접근이 가능한 상태입니다.

3. 권리분석

등기부상 말소기준권리인 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(2015.09.03, 780,000,000원)보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부 요약 정보는 다음과 같습니다.

* 소유권이전: 양철우 (1977.08.03)

* 근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2015.09.03, 780,000,000원) - 말소기준권리

* 지상권설정: 대구대건신용협동조합 (2015.09.03) - 말소

* 임의경매: 대구대건신용협동조합 (2024.09.05) - 말소

총 등기부채권액은 780,000,000원입니다.

임차인 현황으로는 인수되는 보증금 합계가 0원이며, 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

본 물건은 임야이므로 별도의 활발한 상권이 형성되어 있다고 보기는 어렵습니다.

다만, 인근에 위치한 아파트 단지들의 근린생활시설을 통해 기본적인 상업시설 이용은 가능합니다.

군포시 산본동 일대는 산본신도시 조성 이후 주거와 상업 기능이 복합된 지역 특성을 보이며, 산본로데오거리 등이 주요 상권으로 발달해 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 오금초등학교 인근에 위치하며, 도보권 내 버스정류장 및 지하철 4호선 수리산역 이용이 가능합니다.

인근의 아파트 단지들을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 수리산 도립공원 등 녹지 공간이 풍부하여 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지적상 맹지: 본 물건은 지적상 도로에 직접 접하지 않은 맹지이므로, 건축이나 개발을 위해서는 인접 토지 소유자와의 도로 통행 및 사용에 대한 협의가 필수적이며, 이는 상당한 어려움과 비용을 수반할 수 있습니다.

* 개발 제한: 본 물건은 도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역, 비행안전제3구역, 공익용산지 등 다수의 토지이용계획 및 제한 상태에 묶여 있어, 향후 개발 및 이용에 상당한 제약이 따릅니다. 특히 개발제한구역으로 지정되어 있어 토지 활용 방안이 극히 제한적입니다.

* 접근성: 맹지라는 특성상 차량을 이용한 직접적인 접근이 어렵고, 인접 아파트 단지를 통한 우회 접근만이 가능하여 물리적인 접근성이 좋지 않습니다.

* 임대차 관계 미상: 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다. 다만, 인수되는 보증금이 없어 보증금 관련 문제는 없습니다.

* 지상권 관련 불명확성: 등기부상 지상권은 말소되었으나, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재된 부분이 있어 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 군포시 산본동에 위치한 임야로, 감정가는 483,572,000원, 토지 면적은 9,124㎡ (약 2,760평)입니다.

주변에 학교와 지하철역이 있어 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있으나, 본질적으로 지적상 맹지이며 다수의 개발 제한 구역에 묶여 있어 토지 활용 및 개발에 상당한 제약이 따르는 물건입니다.

권리 관계는 말소기준권리 하단의 권리가 모두 말소되어 깨끗한 편입니다.

투자 시에는 맹지 해소 방안, 각종 개발 제한의 해제 가능성, 인근 토지 소유자와의 원활한 협상 능력 등이 필수적으로 고려되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 위치적 잠재력: 산본동이라는 비교적 도심에 가까운 입지를 가지고 있습니다.

* 자연 친화적 환경: 임야라는 특성상 개발 시 쾌적한 자연 환경을 제공할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

* 장기적 개발 가능성: 향후 관련 법규 완화 및 개발 제한 구역 해제 시, 토지의 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다 (매우 장기적 관점).

9. 예상 입찰가

본 물건은 지적상 맹지라는 치명적인 단점을 가지고 있으며, 차량 접근이 어렵고 건축 및 개발에 심각한 제약을 초래합니다. 또한, 개발제한구역, 자연녹지지역, 비행안전구역 등 여러 중첩적인 규제는 토지의 활용도를 극히 낮추는 요인으로 작용합니다.

이러한 제약으로 인해 단기적인 시세 차익이나 즉각적인 수익 창출은 매우 어렵습니다. 투자자는 맹지 해소를 위한 주변 토지 매입 비용, 개발 제한 완화 가능성, 관련 법규 변화 등을 신중하게 검토해야 합니다.

현재 감정가 483,572,000원을 기준으로, 위에서 언급된 다수의 리스크 요인을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서 예상 입찰가는 감정가의 60~70% 수준인 2억 9천만 원에서 3억 3천만 원 사이로 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 현장 실사, 추가적인 법규 검토, 그리고 주변 토지 시세 파악 후 최종적으로 결정되어야 할 사안입니다.

(주: 본 물건은 인수되는 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도의 보증금 부담은 없습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.