나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33780 [3] 경기도 김포시 구래동 6871-41 김포더럭스나인오피스텔 에이동 OO OOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 ""한가람초등학교"" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 지식산업센터, 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘트리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 내 6층 612호외 2개호로서,

외 벽 : 치장벽돌 및 몰탈위페인팅 등 마감.
창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 기호1 : 업무시설(오피스텔), 기호2,3 : 공히 제2종근린생활시설임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 업무시설, 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측 및 북측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2019-07-26)(철도과 )<철도안전법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 경기도 김포시 구래동 6871-41에 위치한 김포더럭스나인오피스텔 A동 1층 123호에 대한 정보를 담고 있습니다.

사건번호는 부천지원 2025타경33780 (3)이며, 부동산임의경매로 진행됩니다.

건물의 용도는 근린상가로, 감정가는 533,000,000원입니다.

토지 면적은 10.07㎡ (약 3.05평)이며, 건물 면적은 35.74㎡ (약 10.81평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

채권자는 검OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 김포시 구래동 소재 "한가람초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 지식산업센터, 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하고 있어 복합적인 상주 및 유동 인구의 확보가 가능할 것으로 보입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

물건지는 서측 및 북측으로 도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2020년 04월 20일에 접수된 검단농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

본 경매로 인해 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

등기부채권 총액은 447,200,000원으로 확인됩니다.

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 김포시 구래동은 김포한강신도시 내에서도 상권이 활성화된 지역으로 분석됩니다.

특히 구래역을 중심으로 아파트, 오피스텔, 지식산업센터 등 다양한 건물이 밀집해 있으며, 근린생활시설 또한 풍부하게 조성되어 있습니다.

주변에 유흥업소, 식당, 카페, 학원 등 다양한 업종이 분포하고 있어 젊은층부터 중장년층까지 폭넓은 연령대의 소비 수요를 흡수하고 있습니다.

구래동 문화의 거리 조성 사업 등을 통해 상권의 매력도가 증대되고 있으며, 지속적인 유동인구 증가가 기대되는 지역입니다.

다만, 일부 지역에서는 상권의 성장 속도에 비해 치안 시설(파출소 등)이 부족하다는 지적도 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 "한가람초등학교" 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

주변에 이마트, 메가박스(예정) 등 중심상업지구가 있으며, 호수공원, 나비공원, 은여울공원 등 녹지 공간도 가까이 위치하여 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

김포도시철도 구래역 및 양촌역(예정)을 도보로 이용할 수 있으며, 이를 통해 서울 주요 지역으로의 접근성이 용이합니다.

건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 승강기, 소화전설비 등이 갖추어져 있습니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로, 외벽은 치장벽돌 및 몰탈위페인팅, 창호는 새시 창호 등입니다.

6. 잠재적 리스크

임대 관계가 미상으로, 현재 임차인이 거주하고 있을 경우 보증금 및 차임 미상으로 인한 인수 또는 명도 관련 불확실성이 존재하므로 주의가 필요합니다.

상권이 발달한 지역이지만, 일부 상가에서 높은 감정가 대비 낮은 낙찰가로 거래되는 사례도 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

구래동 상권의 경우, 젊은층 및 유흥업종이 밀집하는 경향도 있어 업종에 따른 공실 리스크를 고려해야 합니다.

일부 검색 결과에서 상가건물 바닥 하자에 대한 언급이 있었으므로, 현장 방문 시 건물 내부 상태를 면밀히 점검할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포한강신도시의 중심 상권에 위치한 근린상가로, 배후 수요가 풍부하고 교통 및 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 투자 가치가 높은 것으로 판단됩니다.

다만, 임대 관계 미확인, 일부 상가 공실 및 하자 가능성 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

풍부한 배후수요: 주변에 아파트 단지, 오피스텔, 지식산업센터 등이 밀집해 있어 상가 이용객 및 잠재 고객이 많습니다.

우수한 교통 접근성: 김포도시철도 구래역 및 양촌역(예정) 이용이 편리하며, 서울 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

활성화된 상권: 구래동 문화의 거리 등 상권 활성화 정책으로 유동인구가 꾸준히 유입되고 있습니다.

수익형 부동산으로서의 잠재력: 근린상가로서 임대 수익 창출이 가능하며, 적절한 임대료 수준에서 안정적인 수익률을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가(533,000,000원)를 기준으로 시장 상황, 주변 시세, 물건의 상태, 투자 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정에 직접적인 영향을 미치지는 않습니다.

다만, 일부 유사 물건에서 감정가 대비 현저히 낮은 가격에 낙찰되는 사례도 있는 만큼, 정확한 시세 조사를 통해 보수적으로 접근하는 것이 중요합니다.

잠재적 리스크 요인(임대 관계 미상, 건물 상태 등)을 충분히 고려하여 최적의 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

권리분석 상 채권 총액이 감정가보다 높게 형성되어 있으므로, 낙찰 후 채무 인수 위험은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.