나이스옥션 법원경매 인천 2024타경582756 [1] 인천광역시 부평구 부평동 433-161 성우아파트 2층 202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산감정 · 평가일 2025.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "인천부평동초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 인천1호선 "부평시장역"이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상5층 건 내 제2층 제202호로서,
(사용승인일 : 2002.10.24.)

외벽 : 모르타르위 페인팅 및 드라이비트 마감 등.
창호 : 섀시창호.

이용상태

다세대주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 상 "민간임대주택 등록"으로 등기되어 있음.

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음.
-임차보증금 (1)금110,000,000원 (2)금115,000,000원
-임대차계약일자 (1)2020.01.10. (2)2022.01.16.
-확정일자 (1)2020.01.10. (2)2022.02.06.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경582756 (1)

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 433-161 성우아파트 2층 202호

용도: 다세대주택 (아파트)

감정가: 118,000,000원

토지면적: 12.40㎡ (약 3.75평)

토지지분: 12.4㎡ (약 3.75평)

건물면적: 33.43㎡ (약 10.11평) - 전용면적 기준

건물지분: 33.43㎡ (약 10.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

사용승인일: 2002년 10월 24일

2.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경

주의사항: 명시된 주의사항은 없습니다.

특수물건정보: 대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "인천부평동초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재된 지역입니다.

3.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 원활하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재합니다.

또한, 인천1호선 "부평시장역"이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3.3. 도로 상황

본건 남측으로는 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

3.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법)으로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부상 권리 분석

말소기준권리는 2023년 8월 29일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(을구 8번)입니다.

본 가압류보다 선순위의 권리는 존재하지 않아, 경매 절차를 통해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

4.2. 임차인 현황 및 인수 여부

등기사항전부증명서 상 임차권 등기 사항이 존재합니다.

임차 보증금은 총 110,000,000원 및 115,000,000원으로 기재되어 있습니다.

임차인 현황에 따르면, 주택도시보증공사(정 )가 보증금 115,000,000원에 차임 없이 거주 중이며, 전입일자는 2020년 2월 7일, 확정일자는 2020년 1월 10일입니다.

그러나 해당 임차인의 '대항력: 없음'으로 명시되어 있으며, 물건명세서상 '을구 순위 5번 주택임차권등기'에 대해 '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'으로 기재되어 있습니다.

'인수 보증금 합계'는 0원으로 표시되어 있어, 원칙적으로 임차보증금을 인수할 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

4.3. 권리 분석 시 유의사항

'특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'이라고 명시되어 있으나, '임차인 현황' 상 '대항력 없음'으로 기재되어 있어 정보가 상반됩니다.

또한 'HUG 인수조건 변경'이라는 내용이 있어, HUG(주택도시보증공사)와 관련된 인수 조건에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

이는 매수인이 인수하게 될 수 있는 잠재적 위험이므로, 입찰 전 반드시 법률 전문가 또는 경매 컨설턴트와 상담하여 정확한 권리 관계 및 인수 여부를 확인해야 합니다.

5. 상권분석

5.1. 지역적 특성

본건은 주거 지역과 근린생활시설이 조화롭게 분포된 지역에 위치하여, 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

인근에 학교가 다수 소재하여 교육 관련 상권의 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

5.2. 잠재적 개발 가능성

토지이용계획 상 일반상업지역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 및 도시 계획에 따라 상권이 더욱 활성화될 잠재력을 가지고 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 교통 및 편의시설

인천1호선 부평시장역을 통한 수도권 전역으로의 이동이 편리하며, 주변 버스 노선을 이용한 접근성도 우수합니다.

인천부평동초등학교를 비롯한 다수의 교육 시설이 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

인근 근린생활시설 및 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

6.2. 주변 부동산 시세 동향

최근 3년간 유사 물건 거래 정보를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 2016년 준공, 43.31㎡ (약 13.1평) 규모의 '해담캐슬'(7층)이 2026년 7월 2일 1억 8,800만원에 거래되었습니다. (평당 약 1,435만원)

* 2015년 준공, 49.26㎡ (약 14.9평) 규모의 '해피팰리스'(5층)가 2026년 7월 1일 2억 8,400만원에 거래되었습니다. (평당 약 1,906만원)

* 2001년 준공, 38.94㎡ (약 11.8평) 규모의 '우진그린빌'(3층)이 2026년 7월 2일 7,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 593만원) - 해당 거래는 시세 대비 매우 낮은 가격으로, 특수 거래일 가능성이 높아 비교 시 주의가 필요합니다.

6.3. 본건 시세 분석

본건은 33.43㎡ (약 10.11평) 규모이며, 2002년 준공된 건물입니다. 감정가는 1억 1,800만원으로, 평당 약 1,167만원 수준입니다.

이는 비교적 최신에 지어진 유사 면적의 물건들보다는 낮은 가격대이나, 건물의 연식과 면적을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차인 관련 불확실성

'대항력있는임차인' 표기와 '대항력 없음' 표기가 상존하며, 'HUG 인수조건 변경' 사항이 있어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 관련 법적 검토가 필수적입니다.

만일 예상과 달리 인수해야 할 보증금이 발생할 경우, 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

7.2. 건물 노후화

2002년 사용승인된 건물로서, 약 24년 경과하여 건물 내외부의 노후화로 인한 유지보수 및 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

7.3. 토지 이용 제한

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 다양한 용도지역 및 지구에 해당되어 향후 건축 또는 개발 시 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

7.4. 주변 시설

본건 주변에 특정 혐오 시설은 확인되지 않았으나, 일반적인 도시 지역 내 시설 분포에 따라 소음, 악취 등 생활 불편을 야기할 수 있는 시설이 인접해 있을 가능성은 배제할 수 없습니다.

8. 종합 의견

본건은 인천 1호선 부평시장역 인근 역세권에 위치한 다세대주택(아파트)으로, 우수한 교통 및 생활 인프라를 갖춘 입지입니다.

감정가는 1억 1,800만원으로, 주변 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 평가되나, 건물의 노후화는 고려해야 할 사항입니다.

가장 중요한 쟁점은 임차인 관련 불확실성입니다. '인수 보증금 0원'으로 명시되어 있으나, '대항력있는임차인' 언급과 'HUG 인수조건 변경' 등으로 인해 법적 검토가 반드시 선행되어야 합니다. 이 위험 요소를 명확히 해소한다면, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

9. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천1호선 부평시장역 도보 이용 가능 거리로, 대중교통 접근성이 탁월하며 향후 시세 상승 잠재력이 높습니다.

* 우수한 생활 편의: 학교, 상업시설, 병원 등 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어진 지역입니다.

* 안정적인 임대 수요: 주거 밀집 지역에 위치하여 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 일반상업지역 지정: 향후 지역 개발에 따른 자산 가치 상승 가능성이 있습니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 1,800만원입니다.

최근 주변 시세 동향을 고려할 때, 본건의 면적(33.43㎡)과 연식(2002년 준공)을 감안하면 감정가 수준 또는 소폭 상승을 고려한 입찰이 가능합니다.

'인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 추가적인 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 임차인 관련 불확실성 해소 여부가 중요합니다.

따라서, 권리 관계 및 HUG 인수 조건에 대한 명확한 확인 후, 1억 2,000만원 ~ 1억 3,000만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가는 법률 검토 결과와 본인의 투자 전략에 따라 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.