나이스옥션 법원경매 인천 2025타경503255 [1] 인천광역시 서구 공촌동 OOOOO OO OOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 공촌동 소재 ‘갈매공원’ 남측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은
보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건내 제3층 제301호로서,
-외벽: 적벽돌쌓기 마감 등.
-내벽: 벽지도배 마감 등.
-창호: 하이새시창호 등 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약5M의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공촌동 303-2 :제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희3지구), 도로(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보.

사건번호: 인천지방법원 2025타경503255 (1)

소재지: 인천광역시 서구 공촌동 303-2 3층 301호 (신주소: 인천광역시 서구 경명대로683번길 6-6 (공촌동))

건물명: 동성빌라

용도: 다세대주택

감정가: 86,000,000원

토지면적: 23.86㎡ (약 7.22평)

건물면적: 39.78㎡ (약 12.03평) (전용면적)

건축년도: 1993년

총 층수: 4층 건물 중 3층

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건.

위치 및 주변 환경:

* 인천광역시 서구 공촌동 소재 ‘갈매공원’ 남측 인근에 위치합니다.

* 주변은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역입니다.

교통 상황:

* 본건까지 차량의 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로 상태:

* 본건 북측으로 노폭 약 5M의 도로와 접해 있습니다.

토지 이용 계획:

* 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희3지구), 도로, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음.

말소기준권리: 2022년 1월 6일 국민건강보험공단 압류.

총 채권액 (등기부 기준): 711,519,249원.

임차인 현황:

* * 임차인: 주택도시보증공사(정 )

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 6월 15일

* 확정일자: 2021년 5월 27일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 및 특수물건정보 기재.

권리 분석 요약:

* 현재 파악된 임차인은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 0원으로 산정됩니다.

* 모든 권리가 말소기준권리보다 후순위이거나 말소될 예정으로, 낙찰자는 등기부상 권리를 인수하지 않습니다.

4. 상권분석.

지역 특성:

* 해당 물건이 위치한 공촌동 지역은 다세대 주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 수요가 형성되어 있습니다.

인근 시설:

* ‘갈매공원’이 인접해 있어 주거 환경의 쾌적성이 높습니다.

* 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보.

주변 시설:

* ‘갈매공원’ 인접으로 여가 및 휴식 공간 이용이 용이합니다.

* 주거 밀집 지역으로 기본적인 편의 시설 접근이 가능합니다.

교통:

* 인근 버스정류장을 통해 시내외 대중교통 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크.

HUG 인수조건 변경:

* 특이사항 및 특수물건정보에 'HUG 인수조건 변경'이라고 명시되어 있습니다. 해당 내용이 낙찰자에게 미치는 영향은 입찰 전 반드시 추가적인 확인 절차가 필요합니다.

임차인 관련:

* 임차인은 대항력이 없으며 인수 보증금은 0원으로 산정됩니다. 다만, 물건명세서상 주택임차권이 매각으로 소멸되지 않을 수 있다는 내용이 있으나, HUG의 말소 동의 확약서 제출됨을 고려할 때 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. (최종 확인 필수)

7. 종합의견.

본 물건은 인천 서구 공촌동에 위치한 소형 다세대 주택으로, ‘갈매공원’이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

전용면적 39.78㎡의 소형 주택으로 1인 가구나 소규모 가구에 적합합니다.

권리 분석상 낙찰 후 인수해야 할 특별한 부담은 없어 보이는 점이 장점입니다.

다만, 'HUG 인수조건 변경' 관련 사항은 입찰 전 반드시 추가적인 확인 절차가 필요합니다.

초기 조사 결과, 해당 물건지 인근에서 특별한 혐오 시설은 발견되지 않았습니다.

8. 투자포인트.

* 쾌적한 주거 환경: ‘갈매공원’ 인접.

* 안정적인 수요: 다세대 주택 밀집 지역의 기본 수요.

* 권리관계 명확: 인수 부담 최소화 (현재 기준).

* 실거주 및 소형 투자 매물로서의 가치.

9. 예상입찰가.

최근 3년간(2026년 1월~3월) 주변 유사 다세대 주택 매매 사례 분석 결과, 전용면적 34.48㎡~39.46㎡ 물건이 5,300만원에서 7,500만원 범위에서 거래되었습니다.

평균 거래 단가는 약 153,700원/㎡ ~ 196,000원/㎡ 수준으로 파악됩니다.

본건 전용면적(39.78㎡)에 이를 대입할 경우, 시장 가격은 약 75,582,000원 ~ 78,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 86,000,000원이며, 인수 보증금은 0원으로 산정됩니다.

종합적인 시세 및 권리 관계, 물건 특이사항 등을 고려할 때, 보수적으로 접근한다면 78,000,000원 ~ 82,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.