나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경3114 [2] 경기도 양주시 덕정동 208-2 양주그랑시떼 4층402호 운동시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준감정 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕정동 소재 ""고암초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택, 학교, 근린공원 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반적인 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트조, 평지붕
층수 : 지하 2층, 지상 7층 건물 내 4층 소재
외벽 : 복합판넬, 돌붙임 및 드라이비트 등 마감
내벽 : 페인팅, 인테리어 등 마감
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

후첨 ""사진용지""와 같이 외관상 기호(1)은 피부미용실(상호 ""티아라""), 기호(2)는 헬스장(상호 ""MS휘트니스""), 기호(3)은 미상, 기호(4)는 사무실(상호 ""세주건설(주)""), 기호(5)는 학원(상호 ""드림브릿지""), 기호(6)은 경로당(상호 ""대한노인회 양주시지회 회천3동분회""), 기호(7)은 사무실(상호 ""(주)건축사사무소 이룸"")이나, 관리사무소 구두 면담에 따르면 기호(1), (3), (4), (5)는 현황 ""공실""인 것으로 탐문되며, 임대관계는 미상인바 입찰시 임대차 여부 등을 반드시 확인하시기 바람.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 화재탐지설비, 소화설비, 승강기 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단으로 가장형의 평지로서, 근린생활시설 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

2필지 일단으로 북측으로 노폭 약 25m 내외, 남측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 각각 접하며, 동측으로 노폭 약 6m 내외의 보행자전용도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 덕정동 208-2 : 준주거지역, 지구단위계획구역(택지개발 : 덕정1지구), 대로3류(폭 25m~30m)(보조간선도로)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구 등임.

- 덕정동 208-3 : 준주거지역, 지구단위계획구역(택지개발 : 덕정1지구), 대로3류(폭 25m~30m)(보조간선도로)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구 등임.

공부와의 차이

- 본건 기호(2)의 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상 대지권 면적은 304.5637㎡이나, 토지대장 대지권등록부상 대지권 면적은 24.4643㎡로 서로 상이하며, 귀 제시목록상의 대지권 면적을 기준으로 기재 및 감정평가하였으니, 경매진행시 참고하시기 바람.


- 본건 기호(3)은 복도와의 경계벽이 일부만 설치되어 있는 상태이나, 복원이 용이한 것으로 판단됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경3114 (2)

물건소재지: 경기도 양주시 덕정동 208-2, 양주그랑시떼 4층402호

용도: 건물은 판매시설, 교육연구시설, 근린생활시설 등으로 허가되었으며, 본건은 운동시설(헬스장), 미용실, 사무실, 학원 등으로 이용 중입니다.

감정가: 1,780,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

토지면적: 총 304.56㎡ (약 1006.81평) / 토지 공유지분 304.5637㎡ (약 1006.81평)

건물면적: 총 751.44㎡ (약 2483.77평) / 건물 공유지분 751.44㎡ (약 2483.77평)

채권자: 시흥지역산림조합 (주요 채권자)

특이사항: 공동담보 물건

주의사항:

1.2. 입지조건

본건은 경기도 양주시 덕정동에 위치한 "양주그랑시떼" 복합건물의 4층 402호입니다.

주변으로는 근린생활시설, 아파트 단지, 단독주택, 학교, 근린공원 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 함께 발달된 지역입니다.

북측으로 고암초등학교가 인근에 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 일반적인 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

북측 약 25m, 남측 약 10m, 동측 약 6m 폭의 도로에 각각 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

1.3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2021년 8월 13일 접수된 시흥지역산림조합의 근저당권(을8 (1))입니다.

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리는 없으며, 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(근저당, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 매수인이 인수하는 등기부상 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 등기부등본상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으므로, 지상권의 존재 여부에 대한 상세한 확인이 반드시 필요합니다.

등기부채권 총액은 약 1,752,000,000원입니다.

* 임차인 현황

본건에는 현재 2명의 임차인이 파악되었습니다. 두 임차인 모두 대항력이 없는 것으로 확인되었으며, 이들의 보증금은 낙찰 후 배당을 통해 회수될 예정이므로 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.

* MS휘트니스

보증금: 75,000,000원

차임: 5,500,000원

대항력: 없음

* 김

보증금: 75,000,000원

차임: 5,500,000원

배당신고일자: 2025-08-12

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

본건이 소재한 양주그랑시떼 복합건물의 건축물대장상 주요 용도는 판매시설, 교육연구시설, 제1,2종 근린생활시설입니다.

본건 402호 자체는 현재 피부미용실, 헬스장, 사무실, 학원 등으로 사용되거나 공실 상태인 것으로 파악되었습니다.

인근 지역은 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집하여 유동인구가 꾸준히 있는 상업지구입니다.

그러나 일부 호실이 공실 상태로 확인되어, 임대 시장의 공실률 및 경쟁 현황을 파악하는 것이 중요합니다.

주변 지역에 혐오시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

생활 편의시설로는 인근 학교(고암초등학교) 및 근린공원이 있으며, 다양한 근린생활시설이 잘 갖춰져 있어 생활 인프라는 양호한 편입니다.

주거 밀집 지역에 위치하여 잠재적인 고객 확보가 용이할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지 대장과 건물 등기부등본 상의 대지권 면적에 차이가 있어(각각 24.4643㎡ vs 304.5637㎡), 이로 인한 권리관계 확인이 필요합니다. 감정평가는 제시목록상의 면적(304.5637㎡)을 기준으로 하였습니다.

* 일부 호실(1, 3, 4, 5호)의 공실 상태는 본건의 예상 임대수익률에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 등기부상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"이 명시되어 있어, 지상권의 존재 및 그 내용에 따라 낙찰 후 부담이 발생할 수 있습니다.

* 현재 파악된 임차인들은 대항력이 없으나, 실제 점유 관계 및 임대차 계약의 상세 내역은 현장 방문 및 추가 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

* 건물 전체의 주 용도와 본건의 실제 이용 용도(운동시설 등) 사이의 차이가 있을 수 있으며, 향후 용도 변경 시 건축법규 검토가 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 양주시 덕정동에 위치한 복합상가건물의 대형 점포로, 입지 조건 및 주변 상권은 양호한 편입니다.

말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하나, 모두 매각으로 소멸되어 권리관계는 비교적 명확합니다.

다만, 대지권 면적의 차이, 일부 공실, 그리고 소멸되지 않는 지상권의 가능성은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

적극적인 임대 관리 및 공실 해소를 통해 수익성을 개선할 수 있다면 장기적인 관점에서 투자가치를 기대할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 접근성과 발달된 주변 상권은 잠재 고객 확보에 유리합니다.

* 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰 후 권리관계가 비교적 깨끗합니다.

* 넓은 면적(약 2483.77평)을 활용하여 다양한 업종으로의 임대 또는 직접 사용이 가능합니다.

* 감정가를 기준으로 향후 시장 가치 상승 잠재력을 고려한 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,780,000,000원이며, 현재 파악된 인수 조건부 보증금은 0원입니다.

따라서 예상 입찰가는 감정가 수준에서 시작하여, 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 본건의 공실 및 지상권 등 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

일반적으로 감정가의 70%~100% 범위 내에서 입찰이 이루어지나, 본건의 경우 권리관계의 명확성, 향후 수익성 개선 가능성 등을 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

본건의 상세한 시장 분석 및 수익률 시뮬레이션을 통해 최적의 입찰가를 산정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.