나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경3114 [6] 경기도 양주시 덕정동 208-2 양주그랑시떼 4층412호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준감정 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕정동 소재 ""고암초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택, 학교, 근린공원 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반적인 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트조, 평지붕
층수 : 지하 2층, 지상 7층 건물 내 4층 소재
외벽 : 복합판넬, 돌붙임 및 드라이비트 등 마감
내벽 : 페인팅, 인테리어 등 마감
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

후첨 ""사진용지""와 같이 외관상 기호(1)은 피부미용실(상호 ""티아라""), 기호(2)는 헬스장(상호 ""MS휘트니스""), 기호(3)은 미상, 기호(4)는 사무실(상호 ""세주건설(주)""), 기호(5)는 학원(상호 ""드림브릿지""), 기호(6)은 경로당(상호 ""대한노인회 양주시지회 회천3동분회""), 기호(7)은 사무실(상호 ""(주)건축사사무소 이룸"")이나, 관리사무소 구두 면담에 따르면 기호(1), (3), (4), (5)는 현황 ""공실""인 것으로 탐문되며, 임대관계는 미상인바 입찰시 임대차 여부 등을 반드시 확인하시기 바람.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 화재탐지설비, 소화설비, 승강기 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단으로 가장형의 평지로서, 근린생활시설 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

2필지 일단으로 북측으로 노폭 약 25m 내외, 남측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 각각 접하며, 동측으로 노폭 약 6m 내외의 보행자전용도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 덕정동 208-2 : 준주거지역, 지구단위계획구역(택지개발 : 덕정1지구), 대로3류(폭 25m~30m)(보조간선도로)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구 등임.

- 덕정동 208-3 : 준주거지역, 지구단위계획구역(택지개발 : 덕정1지구), 대로3류(폭 25m~30m)(보조간선도로)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구 등임.

공부와의 차이

- 본건 기호(2)의 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상 대지권 면적은 304.5637㎡이나, 토지대장 대지권등록부상 대지권 면적은 24.4643㎡로 서로 상이하며, 귀 제시목록상의 대지권 면적을 기준으로 기재 및 감정평가하였으니, 경매진행시 참고하시기 바람.


- 본건 기호(3)은 복도와의 경계벽이 일부만 설치되어 있는 상태이나, 복원이 용이한 것으로 판단됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 의정부지방법원 2025타경3114 (6) 사건에 대한 경매 물건 분석 보고서입니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 의정부지방법원 2025타경3114 (6)

소재지: 경기도 양주시 덕정동 208-2, 양주그랑시떼 4층 412호

건물 구조: 철근콘크리트조, 평지붕, 지하 2층, 지상 7층 건물 중 4층 412호

용도: 교육연구시설 (건축물대장상 판매시설, 교육연구시설, 제1,2종근린생활시설 복합 용도)

감정가: 295,000,000원

토지면적: 52.68㎡ (약 15.94평)

건물면적: 129.98㎡ (약 39.32평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 시흥지역산림조합 (추정)

특이사항: 공동담보 물건

1.2. 입지조건

위치: 경기도 양주시 덕정동 소재 "고암초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택, 학교, 근린공원 등이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호합니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

도로: 본건은 북측 약 25m, 남측 약 10m, 동측 약 6m의 도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

토지이용계획: 준주거지역, 지구단위계획구역(택지개발 : 덕정1지구)으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

1.3. 권리분석

경매 기본사항: 본건은 시흥지역산림조합의 신청으로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

말소기준권리: 등기부상 을8 (양주시 전세권설정, 2010-03-25)이 말소기준권리로 기재되어 있으나, 이는 매각으로 소멸될 예정입니다. 실제 경매의 근거가 되는 권리는 2021년 8월 13일 접수된 시흥지역산림조합 및 서울시산림조합의 근저당권(을10)이며, 해당 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

소멸되지 않는 권리: 현재까지 파악된 권리 중 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보이나, "물건명세서 참고사항"에 '지상권개요:'라는 항목만 언급되고 구체적인 내용이 명시되어 있지 않아, 입찰 전 해당 권리 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 양주시

* 보증금: 145,000,000원

* 차임: 0원

* 배당신고일자: 2025-10-10

* 대항력: 없음

주의사항: 위 임차인은 대항력이 없으며 배당신고를 하였으므로, 매각으로 인해 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

등기부 요약: 등기부 채권 총액은 약 1,897,000,000원 규모이나, 대부분 근저당 및 압류 채권으로, 매각 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

1.4. 상권분석

건물 용도: 본 건물은 판매시설, 교육연구시설, 제1,2종 근린생활시설 등 다양한 용도로 복합 사용 가능한 건축물이며, 본건(412호)은 교육연구시설로 등록되어 있습니다.

현황:

* 현재 사용 중인 업종: 피부미용실(기호1), 헬스장(기호2), 경로당(기호6), 사무실 2개소(기호4, 기호7)가 운영 중입니다.

* 공실 현황: 피부미용실(기호1), 미확인(기호3), 사무실(기호4), 학원(기호5) 호실은 현재 공실 상태로 파악되었습니다.

잠재력: 주변 아파트 단지 및 주택가의 배후 수요를 기반으로 교육 및 상업 서비스업의 입점 가능성이 존재합니다.

1.5. 생활정보

교육: 본건 북측 인근에 고암초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

편의: 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

환경: 근린공원이 가까이 있어 쾌적한 주거 및 생활 환경을 제공합니다.

1.6. 잠재적 리스크

임차인 관련: 양주시 임차인은 대항력이 없으나, 배당 신고 시점과 우선순위 채권과의 관계 등을 최종적으로 확인하여 보증금 회수 절차를 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

공부상 면적 차이: 특정 호실(기호2)의 대지권 면적에 제시목록 및 등기부와 토지대장 간 상이(304.5637㎡ vs 24.4643㎡)한 오류가 존재하며, 이는 제시목록 기준으로 감정평가되었습니다. 이로 인해 향후 재산권 행사 시 혼란이 발생할 수 있으므로, 해당 부분에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

건물 상태: 감정평가서 요약에 따르면, 일부 호실(기호3)의 경우 복도와의 경계벽이 부분적으로만 설치되어 있어 내부 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

공동담보 물건: 본건은 공동담보로 묶여 있어, 타 담보 물건의 경매 진행 결과나 채권자들의 권리 행사에 따라 본건의 경매 절차 또는 낙찰 후 권리 관계에 영향을 줄 수 있습니다.

공실 리스크: 일부 호실이 현재 공실 상태이며, 낙찰 후에도 해당 호실의 공실이 장기화될 경우 공실 부담으로 인한 수익성 악화 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 양주시 덕정동에 위치한 상가/교육연구시설로, 덕정1지구 지구단위계획구역 내에 속하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대되는 물건입니다.

초등학교 및 근린생활시설 인접, 양호한 도로 접근성 등 입지 조건이 우수합니다.

다만, 공부상 면적 오류, 공동담보 물건이라는 점, 현재 일부 공실 발생 등 내재된 리스크 요인들을 안고 있어, 입찰 참여 전 반드시 현장 조사를 통해 건물의 정확한 상태 및 주변 시세를 파악하고, 권리 분석을 더욱 심도 있게 진행해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

개발 잠재력: 덕정1지구 택지개발지구 내 위치하여 향후 지역 개발에 따른 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

우수한 입지: 초등학교, 근린생활시설, 근린공원 등이 인접하여 생활 편의성이 높고, 주거 및 상업 활동에 유리한 환경을 제공합니다.

다목적 활용: 교육연구시설 외에도 판매시설, 근린생활시설 등 다양한 업종으로 활용 가능하여 투자 유연성이 높습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 295,000,000원

인수 보증금: 0원

본건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 최근 실거래가, 유사 물건 시세, 명도 및 수리 비용, 향후 예상 임대 수익률, 본건이 가진 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 제시된 감정가는 295,000,000원이지만, 시장 상황 및 물건의 구체적인 가치를 면밀히 분석한 후 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

주변 혐오시설 조사 결과, 본건 소재지 인근에서 특별히 언급할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.