나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경3114 [5] 경기도 양주시 덕정동 208-2 양주그랑시떼 4층410호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준감정 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕정동 소재 ""고암초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택, 학교, 근린공원 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반적인 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트조, 평지붕
층수 : 지하 2층, 지상 7층 건물 내 4층 소재
외벽 : 복합판넬, 돌붙임 및 드라이비트 등 마감
내벽 : 페인팅, 인테리어 등 마감
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

후첨 ""사진용지""와 같이 외관상 기호(1)은 피부미용실(상호 ""티아라""), 기호(2)는 헬스장(상호 ""MS휘트니스""), 기호(3)은 미상, 기호(4)는 사무실(상호 ""세주건설(주)""), 기호(5)는 학원(상호 ""드림브릿지""), 기호(6)은 경로당(상호 ""대한노인회 양주시지회 회천3동분회""), 기호(7)은 사무실(상호 ""(주)건축사사무소 이룸"")이나, 관리사무소 구두 면담에 따르면 기호(1), (3), (4), (5)는 현황 ""공실""인 것으로 탐문되며, 임대관계는 미상인바 입찰시 임대차 여부 등을 반드시 확인하시기 바람.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 화재탐지설비, 소화설비, 승강기 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단으로 가장형의 평지로서, 근린생활시설 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

2필지 일단으로 북측으로 노폭 약 25m 내외, 남측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 각각 접하며, 동측으로 노폭 약 6m 내외의 보행자전용도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 덕정동 208-2 : 준주거지역, 지구단위계획구역(택지개발 : 덕정1지구), 대로3류(폭 25m~30m)(보조간선도로)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구 등임.

- 덕정동 208-3 : 준주거지역, 지구단위계획구역(택지개발 : 덕정1지구), 대로3류(폭 25m~30m)(보조간선도로)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구 등임.

공부와의 차이

- 본건 기호(2)의 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상 대지권 면적은 304.5637㎡이나, 토지대장 대지권등록부상 대지권 면적은 24.4643㎡로 서로 상이하며, 귀 제시목록상의 대지권 면적을 기준으로 기재 및 감정평가하였으니, 경매진행시 참고하시기 바람.


- 본건 기호(3)은 복도와의 경계벽이 일부만 설치되어 있는 상태이나, 복원이 용이한 것으로 판단됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2025타경3114 (5)

소재지: 경기도 양주시 덕정동 208-2, 양주그랑시떼 4층 410호

용도: 교육연구시설

감정가: 303,000,000원

토지 면적: 54.28㎡ (약 16.45평)

건물 면적: 133.93㎡ (약 40.53평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 시OOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 대항력 있는 임차인

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕정동 소재 "고암초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택, 학교, 근린공원 등이 소재하는 복합적인 지역임.

1.2. 2.교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반적인 대중교통 여건은 보통임.

1.2. 3.인접 도로상태

본건은 북측으로 노폭 약 25m 내외, 남측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 각각 접하며, 동측으로는 노폭 약 6m 내외의 보행자전용도로와 접하고 있음.

1.3. 권리분석

1.3. 1.권리분석 요약

말소기준권리: 2021년 8월 13일자 시흥지역산림조합 및 서울시산림조합의 근저당권 (을8).

매각으로 소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위인 모든 근저당권, 압류, 임의경매 개시 결정 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기사항전부증명서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 지상권 개요가 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않음.

등기부채권 총액: 총 1,752,000,000원

1.3. 2.임차인 현황

임차인: 주 (주식회사참견)

보증금: 3,000,000원

차임: 400,000원

전입일자: 2020년 1월 20일

대항력: 있음

인수 보증금: 0원 (본 건에서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 분석됨)

주의: 해당 임차인은 대항력이 있으므로, 명도 진행 시 보증금 인수 여부에 대한 최종 확인이 필요함.

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 환경

본건은 "고암초등학교"와 인접하여 교육 관련 시설로서의 입지적 장점을 가짐. 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집한 지역으로 배후 수요 확보에 유리함.

1.4. 2.건물 이용 현황

건물 내부는 피부미용실, 헬스장, 사무실, 학원, 경로당 등으로 이용 중이거나, 일부 호실(기호 1, 3, 4, 5)은 공실 상태로 탐문됨.

1.4. 3.입지 장점

초등학교 인근이라는 교육적 이점과 함께, 인근 주거 단지 및 상업 시설과의 시너지를 기대할 수 있음.

1.5. 생활정보

1.5. 1.편의시설

주변에 다양한 근린생활시설과 상업지역이 발달해 있어 생활 편의시설 이용이 용이함.

1.5. 2.교육시설

"고암초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수함.

1.5. 3.교통

차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편임.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.대항력 있는 임차인

"주 " 임차인은 대항력을 보유하고 있으나, 보증금 300만원은 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 분석됨. 그러나 대항력 보유 자체로 인해 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로, 임대차 관계에 대한 철저한 사전 조사 및 확인이 필수적임.

1.6. 2.공동담보 물건

본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 채권 총액이 높아 담보물의 매각 결과에 따라 본 건의 낙찰가율에 영향을 미칠 수 있음.

1.6. 3.공부와의 차이

건물의 대지권 면적이 등기부등본/건축물대장 상 기재 내용과 토지대장 상 기재 내용이 상이함 (304.5637㎡ vs 24.4643㎡). 감정평가는 제시목록 상 면적을 기준으로 이루어졌으므로, 입찰 전 면적 관련 정확한 확인 및 추가적인 조사 필요.

1.6. 4.기타 사항

건물 일부(기호 3)의 복도 경계벽이 일부 미설치된 상태로, 원상복구 비용 발생 가능성이 있음.

토지 이용 계획상 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역 등 다수의 지역 지구별 규제 사항이 존재함.

1.7. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 양주시 덕정동의 교육연구시설로, 고암초등학교 인근이라는 교육적 입지 장점을 가지고 있습니다. 아파트 단지 및 근린생활시설과 함께 주거 및 상업 복합 지역을 형성하고 있어 기본적인 배후 수요는 갖추고 있습니다. 건물은 철근콘크리트조로 상태는 양호해 보이나, 내부 이용 현황 및 일부 호실의 공실 상태, 공부와의 면적 차이, 대항력 있는 임차인의 존재 등은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다. 특히 공동담보로 인한 채권 총액의 규모와 대항력 있는 임차인의 권리행사 가능성, 그리고 대지권 면적의 공부상 차이는 입찰 전 반드시 명확히 규명해야 할 리스크 요인입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

1.8. 1.교육 관련 시설로서의 활용

초등학교 인근 입지로 안정적인 수요 확보 가능한 교육 관련 시설로의 활용 가능성.

1.8. 2.시너지 효과 기대

양주그랑시떼 아파트 단지 및 주변 상권과의 연계를 통한 시너지 효과 기대.

1.8. 3.지역 개발 잠재력

향후 지역 개발 계획에 따른 부동산 가치 상승 잠재력.

1.9. 예상 입찰가

1.9. 1.산정 불가

본 건의 예상 입찰가 산정은 제공된 정보만으로는 어렵습니다.

1.9. 2.추가 분석 필요

감정가 303,000,000원에서 인수 보증금 0원을 제외하고, 추가적인 현장 조사, 주변 시세 분석, 법률 전문가와의 상담, 권리 관계의 최종 확인, 공동담보 물건의 경매 결과 예측, 그리고 본 건의 잠재적 리스크(대항력 있는 임차인, 공부와의 차이 등)를 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가를 위해서는 심층적인 추가 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.