나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경3114 [3] 경기도 양주시 덕정동 208-2 양주그랑시떼 4층408호 운동시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준감정 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕정동 소재 ""고암초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택, 학교, 근린공원 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반적인 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트조, 평지붕
층수 : 지하 2층, 지상 7층 건물 내 4층 소재
외벽 : 복합판넬, 돌붙임 및 드라이비트 등 마감
내벽 : 페인팅, 인테리어 등 마감
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

후첨 ""사진용지""와 같이 외관상 기호(1)은 피부미용실(상호 ""티아라""), 기호(2)는 헬스장(상호 ""MS휘트니스""), 기호(3)은 미상, 기호(4)는 사무실(상호 ""세주건설(주)""), 기호(5)는 학원(상호 ""드림브릿지""), 기호(6)은 경로당(상호 ""대한노인회 양주시지회 회천3동분회""), 기호(7)은 사무실(상호 ""(주)건축사사무소 이룸"")이나, 관리사무소 구두 면담에 따르면 기호(1), (3), (4), (5)는 현황 ""공실""인 것으로 탐문되며, 임대관계는 미상인바 입찰시 임대차 여부 등을 반드시 확인하시기 바람.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 화재탐지설비, 소화설비, 승강기 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단으로 가장형의 평지로서, 근린생활시설 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

2필지 일단으로 북측으로 노폭 약 25m 내외, 남측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 각각 접하며, 동측으로 노폭 약 6m 내외의 보행자전용도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 덕정동 208-2 : 준주거지역, 지구단위계획구역(택지개발 : 덕정1지구), 대로3류(폭 25m~30m)(보조간선도로)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구 등임.

- 덕정동 208-3 : 준주거지역, 지구단위계획구역(택지개발 : 덕정1지구), 대로3류(폭 25m~30m)(보조간선도로)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구 등임.

공부와의 차이

- 본건 기호(2)의 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상 대지권 면적은 304.5637㎡이나, 토지대장 대지권등록부상 대지권 면적은 24.4643㎡로 서로 상이하며, 귀 제시목록상의 대지권 면적을 기준으로 기재 및 감정평가하였으니, 경매진행시 참고하시기 바람.


- 본건 기호(3)은 복도와의 경계벽이 일부만 설치되어 있는 상태이나, 복원이 용이한 것으로 판단됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

의정부지방법원 2025타경3114 (3)

소재지

경기도 양주시 덕정동 208-2, 양주그랑시떼 4층 408호

용도

운동시설

감정가

279,000,000원

토지면적

49. 86㎡ (약 15.08평)

토지 지분

49. 8608㎡ (약 15.08평)

토지 제시외면적

0. 00㎡

건물면적

123. 02㎡ (약 37.21평)

건물 지분

123. 02㎡ (약 37.21평)

건물 제시외면적

0. 00㎡

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

시흥지역산림조합

특이사항

공동담보

주의사항

(내용 분석 후 기재)

특수물건정보

공동담보

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕정동 소재 "고암초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트 단지, 단독 주택, 학교, 근린공원 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반적인 대중교통 여건은 보통입니다.

인접 도로상태

본건 토지는 2필지 일단으로 북측으로 노폭 약 25m 내외, 남측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 각각 접하며, 동측으로 노폭 약 6m 내외의 보행자전용도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

* 덕정동 208-2: 준주거지역, 지구단위계획구역(택지개발: 덕정1지구), 대로3류(폭 25m~30m)(보조간선도로)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구 등입니다.

* 덕정동 208-3: 준주거지역, 지구단위계획구역(택지개발: 덕정1지구), 대로3류(폭 25m~30m)(보조간선도로)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구 등입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

2021년 8월 13일 접수된 시흥지역산림조합 및 서울시산림조합의 근저당권 (을8)이 말소기준권리가 됩니다.

주요 권리사항

* 본건은 공동담보로 진행 중이며, 말소기준권리 이하의 모든 권리는 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액은 1,752,000,000원입니다.

* 압류 내역으로는 도봉세무서장 (갑17, 갑18) 및 양주시 (갑20, 갑21)의 압류가 있습니다.

* 소유권이전 및 신탁 관련 등기 (갑15, 갑16)가 존재합니다.

임차인 현황

* 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 후첨 "사진용지"와 같이 각 호실의 상호는 피부미용실("티아라"), 헬스장("MS휘트니스"), 미상, 사무실("세주건설(주)"), 학원("드림브릿지"), 경로당("대한노인회 양주시지회 회천3동분회"), 사무실("(주)건축사사무소 이룸" ) 등으로 기재되어 있습니다.

* 관리사무소 구두 면담 결과, 기호(1) 피부미용실, 기호(3) 미상, 기호(4) 사무실, 기호(5) 학원은 현재 공실로 탐문되었습니다.

* 임대관계는 미상이므로, 입찰 시 임대차 여부 및 내용을 반드시 확인하시기 바랍니다.

* 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 특히 미상으로 표시된 호실은 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 양주시 덕정동은 택지개발지구 내에 위치하여 지역 내 소비 수요가 존재합니다.

주변으로 근린생활시설, 아파트 단지, 단독 주택 등이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호합니다.

고암초등학교 북측 인근에 위치하여 교육 시설과의 접근성이 좋습니다.

건물 자체는 판매시설, 교육연구시설, 근린생활시설 등으로 복합 활용이 가능하며, 실제 이용 현황 또한 다양하여 상권의 활용 가능성이 높습니다.

다만, 일부 호실의 공실 상태는 상권 내 경쟁 심화 또는 공실률 증가 가능성을 시사할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 시설

고암초등학교, 근린공원 등이 인접해 있어 교육 및 여가 활동에 편리합니다.

다양한 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

교통

차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장 이용이 가능하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

주변 환경

아파트 단지, 단독 주택, 근린생활시설 등이 어우러져 있어 주거 및 생활 환경이 비교적 안정적입니다.

1.5. 잠재적 리스크

공부와의 차이

본건 기호(2)의 경우, 제시목록 및 등기사항전부증명서상 대지권 면적(304.5637㎡)과 토지대장 대지권등록부상 대지권 면적(24.4643㎡)이 상이합니다. 감정평가는 제시목록상의 면적을 기준으로 이루어졌으므로, 실제 입찰 시 이 차이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

임대차 관계 미확인

일부 호실의 현재 임대차 현황 및 보증금, 차임이 확인되지 않아 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 특히 '미상'으로 표기된 호실은 주의 깊게 확인해야 합니다. (예: 기호(3)은 현재 공실로 탐문되었으나, 임대차 관계는 미상입니다.)

건물 구조 관련

본건 기호(3)은 복도와의 경계벽이 일부만 설치되어 있는 상태이나, 복원이 용이한 것으로 판단됩니다.

공동담보

공동담보 물건으로, 채권 총액이 높아 경매 진행 시 채권자들의 적극적인 참여가 예상됩니다.

혐오시설 여부

본건 소재지 주변에 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 양주시 전반적으로 생활폐기물 자원회수시설 등이 운영되고 있으므로, 구체적인 위치 및 영향권은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 덕정동의 택지개발지구 내에 위치한 집합건물로, 입지조건 및 교통여건은 보통 수준입니다.

건물은 철근콘크리트조로 준공되었으며, 다양한 용도로 활용 가능한 잠재력을 가지고 있습니다.

권리분석상 말소기준권리 이하 권리들은 경매로 소멸될 예정이나, 일부 공부와의 면적 차이 및 임대차 관계 미확인 등 확인이 필요한 사항들이 존재합니다.

특히, 현재 '운동시설'로 경매가 진행 중이나, 실제 각 호실의 이용 현황이 다양하고 일부 공실이 있어 업종 변경 또는 추가 공실 발생 가능성에 대한 신중한 검토가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

양주 덕정지구 내 준주거지역에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대 가능합니다.

토지와 건물이 일괄 매각되어 소유권 확보가 용이합니다.

대중교통 이용이 가능한 입지입니다.

다양한 업종으로 활용 가능한 건물 구조입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 279,000,000원입니다.

인수되는 보증금은 0원입니다.

다만, 공부와의 차이, 임대차 관계 미확인, 일부 공실 가능성 등의 리스크 요인을 고려해야 합니다.

따라서, 낙찰가는 현재 시장 상황, 경쟁률, 상기 리스크 요인 해소 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 구체적인 예상 입찰가 산출은 추가 시장 조사 및 전문가 상담이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.