나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경4018 [3] 경기도 연천군 신서면 마전리 929 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 연천군 신서면 도신리에 소재하는 ""신서면행정복지센터"" 북서측 원거리에
위치하며, 주위는 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

민간인 통제구역내에 위치하는 등 제반 교통 여건은 불편시됨.

형태 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 답으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,2,3)
지적도 및 현황 맹지임.
기호(4)
북측 및 남측으로 노폭 약 3~4미터로 개설된 비포장도로를 통하여 차량접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2)
생산관리지역, 통제보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>임.
기호(3)
생산관리지역, 가축사육제한구역(전 축종 제한지역(축산과 문의))<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 통제보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>임.



기호(4)
생산관리지역, 가축사육제한구역(전 축종 제한지역(축산과 문의))<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 통제보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소하천구역(2018-08-
16)(조밭골천_소하천구역)<소하천정비법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

농지취득자격증명원 필요함(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

의정부지방법원 2025타경4018 (3)

1.2. 소재지

경기도 연천군 신서면 마전리 929

1.3. 토지정보

1.3. 1.용도: 전 (밭)

1.3. 2.총면적: 6330.00㎡ (약 1915.07평)

1.3. 3.감정가: 121,536,000원

1.4. 건물정보

건물면적: 0.00㎡ (없음)

1.5. 매각대상

토지매각

1.6. 경매구분

부동산임의경매

1.7. 채권자

철OOOOOO

1.8. 특이사항 및 주의사항

* 농지취득자격증명, 공동담보 물건임.

* 농지취득자격증명원 필수 제출 (미제출 시 보증금 몰수).

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 연천군 신서면 도신리에 소재하는 "신서면행정복지센터" 북서측 원거리에 위치하며, 주위는 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

민간인 통제구역 내에 위치하여 전반적인 교통 여건이 매우 불편함.

2.3. 도로상태

* 기호(1,2,3): 지적도 및 현황 맹지임.

* 기호(4): 북측 및 남측으로 노폭 약 3~4미터로 개설된 비포장도로를 통하여 차량 접근이 가능함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 기호(1,2): 생산관리지역, 통제보호구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 기호(3): 생산관리지역, 가축사육제한구역 (전 축종 제한지역), 통제보호구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 기호(4): 생산관리지역, 가축사육제한구역 (전 축종 제한지역), 통제보호구역 (군사기지 및 군사시설 보호법), 소하천구역 (조밭골천_소하천구역)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

3.1. 1.말소기준권리: 을9 근저당권 (철원군산림조합, 2020-05-20 접수, 312,000,000원)

3.1. 2.선순위 권리: 갑7 소유권이전청구권가등기 (이미경, 2022-12-28 접수)

3.1. 3.매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음).

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 임차인이 존재할 경우, 보증금 및 차임이 미상이라도 주의가 필요함.

3.3. 총채권액

등기부채권 총액: 814,789,964원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본 물건지 주변은 농경지 및 임야가 혼재된 지역으로, 상업시설이 발달하지 않은 전원 지역임.

* 고대산 캠핑리조트, 고대산 자연휴양림 등 일부 관광 시설이 위치하나, 상업적 기능보다는 휴양 및 관광 목적임.

5. 생활정보

5.1. 주변 생활 편의시설

* 민간인 통제구역 내 위치하며, 교통 여건이 불편하여 편의시설 접근성이 낮음.

* 인접 지역인 신서면 대광리 등에 일부 관공서 (연천농협 신서지점, 연천경찰서 신서파출소 등) 및 소규모 상점이 있으나, 일상생활을 위한 주요 편의시설 이용에는 제약이 있을 것으로 판단됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 리스크

* 농지취득자격증명원 미제출 시 입찰 보증금 전액 몰수.

* 농지법 등 관련 법규에 따른 취득 제한 가능성 검토 필요.

6.2. 입지 및 접근성 리스크

* 민간인 통제구역 내 위치하여 접근 및 이용이 제한적임.

* 일부 토지(기호 1,2,3)는 맹지로 도로 접근성이 불리함.

6.3. 토지 이용 제한 리스크

* 군사기지 및 군사시설 보호구역, 통제보호구역에 해당하여 개발 및 이용에 상당한 제한이 따름.

* 가축사육제한구역으로 축산업 관련 시설 설치에 제약이 있음.

* 기호(4)는 소하천구역으로 해당 법규에 따른 제한 사항 확인 필요.

6.4. 권리 관련 리스크

* 소유권이전청구권가등기 (갑7)가 말소기준권리보다 선순위로 존재하여, 경매 절차 진행 및 낙찰 후 권리 관계에 대한 면밀한 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 연천군 민간인 통제구역 내에 위치한 농지로서, 개발 및 이용에 있어 군사시설보호구역, 통제보호구역 등 다수의 엄격한 법적 제한이 따르는 특수 물건임. 특히 농지취득자격증명원 발급이 필수적이며, 미제출 시 보증금 몰수라는 치명적인 위험이 존재함. 또한, 맹지 및 접근성 제한은 활용 가치를 더욱 낮추는 요인으로 작용함. 투자는 신중해야 하며, 농지 취득 자격 및 해당 지역의 법규 제한 사항을 완벽하게 파악한 후에 접근해야 할 물건임.

8. 투자 포인트

* 엄격한 규제와 낮은 접근성으로 인해 경쟁이 적을 것으로 예상됨.

* 법적 요건 충족 시, 농지로서의 활용 가능성은 존재함.

9. 예상 입찰가

본 물건은 군사 제한 구역 내 맹지 및 농지라는 특수한 상황과 농지취득자격증명 필수 제출이라는 까다로운 조건으로 인해 일반적인 투자 가치가 높다고 보기 어렵습니다. 따라서, 감정가 121,536,000원을 기준으로 하되, 철저한 권리 분석 및 농지 취득 가능 여부 확인 후, 입찰 참여자 본인의 리스크 감수 수준에 따라 보수적으로 결정해야 합니다. 특히, 군사시설보호구역 등에서의 건축 및 개발 가능 여부를 면밀히 검토하는 것이 중요하며, 이에 따라 입찰가를 현저히 낮추는 전략을 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.