나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경4018 [2] 경기도 연천군 신서면 마전리 925 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 연천군 신서면 도신리에 소재하는 ""신서면행정복지센터"" 북서측 원거리에
위치하며, 주위는 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

민간인 통제구역내에 위치하는 등 제반 교통 여건은 불편시됨.

형태 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 답으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,2,3)
지적도 및 현황 맹지임.
기호(4)
북측 및 남측으로 노폭 약 3~4미터로 개설된 비포장도로를 통하여 차량접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2)
생산관리지역, 통제보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>임.
기호(3)
생산관리지역, 가축사육제한구역(전 축종 제한지역(축산과 문의))<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 통제보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>임.



기호(4)
생산관리지역, 가축사육제한구역(전 축종 제한지역(축산과 문의))<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 통제보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소하천구역(2018-08-
16)(조밭골천_소하천구역)<소하천정비법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 농지취득자격증명원 필요함(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경4018 (2)

소재지: 경기도 연천군 신서면 마전리 925

용도: 답 (논)

감정가: 238,510,600원

토지면적: 13,712.00㎡ (약 4,147.3평)

건물면적: 0.00㎡ (0평)

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 철원OOO

특이사항:

* 농지취득자격증명 필요

* 공동담보 물건

* 일괄매각 (토지와 건물이 일괄 매각되는 경우이나, 본 건은 건물 면적이 0이므로 토지 자체 매각으로 이해됨)

주의사항:

* 일괄매각.

* 농지취득자격증명원 필수 제출 (미제출 시 보증금 몰수)

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

* 본 물건은 경기도 연천군 신서면 마전리에 소재하며, 신서면행정복지센터에서 북서측 원거리에 위치합니다.

* 주변은 농경지 및 임야가 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

* 본 토지는 민간인 통제구역 내에 위치하여, 전반적인 교통 여건이 불편한 편입니다.

인접 도로상태:

* 본 물건은 지적도 및 현황 상 맹지(도로에 직접 접하지 않은 토지)로 추정됩니다. (기호(1,2,3)의 경우)

* 다만, 일부 기호(4)의 경우 북측 및 남측으로 노폭 약 3~4미터의 비포장도로를 통해 차량 접근이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 생산관리지역

* 통제보호구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 가축사육제한구역 (전 축종 제한지역)

* 소하천구역 (조밭골천_소하천구역)

3. 권리분석

말소기준권리:

* 을9 근저당권 (철원군산림조합, 2020-05-20 접수)

등기부등본상 주요 권리내역:

* 갑3, 갑4: 소유권 이전 (백일용)

* 갑6: 소유권 이전 (유영찬, 2020-05-20 매매)

* 을9: 근저당권 (철원군산림조합, 2020-05-20) - 말소기준권리

* 갑8: 소유권이전청구권가등기 (이미경, 2022-12-28 매매예약)

* 갑11: 압류 (포천세무서장, 2025-08-06) - 말소 대상

* 갑12: 가압류 (철원군산림조합, 2025-08-08) - 말소 대상

* 갑13: 가압류 (농림수산업자산신용보증기금관리기관, 2025-08-25) - 말소 대상

* 갑14: 임의경매 (철원군산림조합, 2025-09-03) - 본 경매 사건

* 을9-1: 근저당권 일부 이전 (농업협동조합중앙회, 2026-04-02) - 말소 대상

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 (단, 구체적인 지상권 설정 내용은 명시되지 않음)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계 미상임.

4. 상권분석

* 본 물건 소재지는 농경지 및 임야가 주를 이루는 지역으로, 인근에 상업 시설은 매우 제한적입니다.

* 가장 가까운 행정복지센터 및 농협 등은 신서면 소재지에 위치하나, 접근성은 교통 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

* 주변에는 고대산 자연휴양림, 역고드름 등 관광지가 있으나, 상업적 연계성은 낮은 편입니다.

5. 생활정보

* 행정복지센터: 신서면행정복지센터가 차량으로 이동 가능한 거리에 있습니다.

* 금융/편의시설: 연천농협 신서지점이 소재합니다.

* 교통: 민간인 통제구역 내 위치하여 차량 접근 및 이용이 제한적일 수 있습니다. 대중교통 이용이 매우 불편합니다.

* 교육: 대광초중학교가 소재하나, 통학 거리를 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 미비: 본 건은 농지이므로, 낙찰자는 반드시 관할 시군구청에서 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 낙찰이 취소되고 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 민간인 통제구역 (민통선): 군사 작전상 민간인 출입이 통제되는 구역에 속해 있어, 정기적인 출입 및 영농 활동에 제약이 있을 수 있습니다. (최근 민통선 조정 관련 논의가 있으나, 현재 기준으로 적용됩니다.)

* 맹지 가능성: 일부 토지(기호 1,2,3)가 도로에 직접 접하지 않아(맹지), 토지 이용 및 접근에 제약이 따를 수 있습니다.

* 군사시설보호법 및 관련 규제: 통제보호구역으로 지정되어 군사 작전에 영향을 미치는 행위나 건축물 신축 등에 제한이 따릅니다.

* 가축사육제한구역: 전 축종 사육 제한으로 인해 축산업 관련 토지 이용이 불가합니다.

* 소하천구역: 소하천 주변 지역으로 관련 법규에 따른 건축 및 개발 행위 제한이 있을 수 있습니다.

* 미상 임대차 관계: 등기부상 인수되는 임차보증금은 없으나, 실제 농지 이용 등과 관련하여 임대 관계가 존재할 경우, 법적으로 인수되지 않는 내용이라도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 연천군 민간인 통제구역 내에 위치한 답(논)으로, 농지 취득 자격증명이 필수적이며 토지 이용 및 접근에 여러 제약이 따르는 특수 물건입니다. 민통선 지역이라는 특성상 교통 여건이 불편하고, 군사보호구역, 가축사육제한구역 등 다양한 법적 규제가 존재합니다. 일부 토지는 맹지일 가능성이 높아 활용도에 대한 신중한 검토가 필요합니다. 다만, 이러한 제약에도 불구하고 농지로서의 가치나 향후 민통선 완화 및 지역 개발 가능성을 고려한다면 잠재적 투자 가치를 평가해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 향후 민통선 완화 및 지역 개발 가능성: 접경지역의 규제 완화 논의가 진행 중이며, 이 부분이 현실화될 경우 토지 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

* 농지로서의 잠재적 가치: 경기도 북부 지역의 농업 생산성을 고려할 때, 안정적인 농지 확보라는 측면에서 가치가 있을 수 있습니다.

* 희소성: 민통선 지역 내 농지는 희소성이 있어, 특정 목적(영농, 투자 등)을 가진 수요자에게는 매력적일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 본 물건과 유사한 조건(지역, 면적, 규제 포함 여부)의 실제 거래 사례 분석, 지역 공시지가 및 개별 공시지가, 주변 농지 시세, 그리고 향후 민통선 완화 및 개발 가능성 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사가 필수적입니다. 본 보고서에서 제공하는 정보만으로는 합리적인 입찰가 산정이 어렵습니다. 낙찰 시 보증금 몰수를 피하기 위해 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 사전에 반드시 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.