나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경3824 [3] 경기도 연천군 군남면 왕림리 산228 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 연천군 군남면 왕림리에 위치하며, 인근은 농경지 및 임야, 축사 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호(3)은 본건까지 차량 접근 가능하고, 기호(1),(2),(4)~(6)은 차량 접근 곤란하며, 인근 간선도로와의 접근성, 버스정류장까지의 거리와 노선수 등으로 보아 대중 교통상황은 다소 불펀시 됨.

형태 및 이용상태

대체로 완경사 지대에 위치한 부정형의 토지로,
기호(1),(2),(4): 전 등
기호(3): 전 등으로, 일부 현황 도로등임.
기호(5), (6): 임야 등임.

인접 도로상태

기호(3)은 본건 일부를 포함한 현황 도로에 접하며, 기호(1),(2),(4)~(6)은 인접필지를 경유하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)~(4): 계획관리지역 가축사육제한구역(주거밀집지역 1500m이내(축산과 문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>

기호(5): 계획관리지역 가축사육제한구역(주거밀집지역 1500m이내(축산과 문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지(준보전산지)<산지관리법>

기호(6): 계획관리지역 가축사육제한구역(주거밀집지역 1000m이내(축산과 문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(주거밀집지역 1500m이내(축산과 문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지(준보전산지)<산지관리법>

제시목록 외의 물건

별첨 '사진용지'등과 같이 본건 기호(5)와 인접 필지의 경계 부근에 별첨 ‘사진용지’등과 같이 소유자미상의 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경3824 (3)

소재지: 경기도 연천군 군남면 왕림리 산228

용도: 임야

토지면적: 8926.00 ㎡ (약 2,699.37 평)

건물면적: 0.00 ㎡

감정가: 191,909,000 원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 철원군산림조합 (근저당권자)

특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 경기도 연천군 군남면 왕림리에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 농경지와 임야, 축사 등으로 형성되어 있는 지역입니다.

기호(3) 토지는 차량 접근이 가능하나, 기호(1), (2), (4)부터 (6)까지의 토지는 차량 접근이 어려운 지점에 위치합니다.

인근 간선도로와의 접근성 및 버스정류장까지의 거리와 노선 수를 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다.

기호(3) 토지는 본건의 일부를 포함하는 현황 도로에 접하고 있으며, 나머지 토지(기호(1), (2), (4)~(6))는 인접 필지를 경유해야만 출입이 가능합니다.

1.2. 권리분석

본건의 소유권 이전은 다음과 같습니다.

한평대 (2011년 5월 16일)

김두한 (2020년 2월 25일)

등기부 요약 상 주요 권리 내용은 다음과 같습니다.

철원군산림조합의 근저당권 (2020년 2월 25일, 696,000,000 원)이 말소기준권리입니다.

이 외에 철원군산림조합의 가압류 (2025년 4월 2일, 430,261,391 원) 및 임의경매개시결정 (2025년 8월 26일, 265,104,801 원)이 있습니다.

농업협동조합중앙회 앞으로 8번 근저당권 일부 이전이 2025년 7월 2일에 등기되었습니다.

등록된 모든 채권 총액은 1,126,261,391 원입니다.

본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음)

임차인 현황 상 인수할 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 임야로서, 일반적인 상업 시설이나 주거 단지와는 거리가 있어 통상적인 상권 분석 대상이 아닙니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 임야이므로, 일반적인 주거 시설과 관련된 생활 편의시설이나 정보 분석 대상이 아닙니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한상태에 따른 제약이 있습니다.

기호 (1)~(4)는 계획관리지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 1500m 이내), 제한보호구역에 해당합니다.

기호 (5), (6)은 계획관리지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 1000m~1500m 이내), 제한보호구역, 그리고 준보전산지에 해당하여 산지 이용 및 개발에 대한 추가적인 제한이 있습니다.

일부 필지의 차량 접근 곤란 및 인접 필지를 통한 출입은 접근성에 대한 불편을 야기할 수 있습니다.

기호 (5)와 인접 필지 경계 부근에 소유자 미상의 제시외 건물이 소재하고 있어, 이에 대한 법적 검토 및 처리가 필요할 수 있습니다.

임대 관계 등은 미상인 것으로 파악되었습니다.

주변에 특정 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았으나, 가축사육제한구역 및 군사시설 보호구역 등의 존재는 주변 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 연천군 군남면의 임야로, 다양한 토지이용계획 및 법적 제한사항(계획관리지역, 가축사육제한구역, 군사보호구역, 준보전산지 등)을 내포하고 있습니다.

일부 필지의 접근성이 낮으며, 소유자 미상의 제시외 건물이 존재한다는 점은 추가적인 검토가 필요한 부분입니다.

채권 총액이 감정가를 훨씬 상회하고 있어, 낙찰 후 권리관계 정리에 신중을 기해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

향후 지역 개발 계획이나 관련 법규 완화 시 가치 상승 가능성을 기대할 수 있으나, 현재로서는 규제가 많은 토지입니다.

해당 지역의 토지 이용 계획 및 개발 가능성에 대한 면밀한 사전 조사가 필요합니다.

장기적인 관점에서 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 인수 보증금이 없는 물건이므로, 인수 보증금 제외 규칙이 직접적으로 적용되지 않습니다.

감정가는 191,909,000 원이나, 등록된 채권 총액은 1,126,261,391 원에 달합니다.

이는 경매 절차 진행 시 높은 금액에서 시작되거나 유찰될 가능성을 시사합니다.

본건의 정확한 예상 입찰가는 해당 물건의 현황, 향후 개발 가능성, 법적 제한사항, 주변 시세, 그리고 실제 경매 진행 시의 입찰 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 시점에서는 보수적으로 감정가의 70~80% 수준을 고려해 볼 수 있으나, 이는 절대적인 기준이 아니며 추가적인 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.