나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72818 [2] 경기도 포천시 영중면 양문리 832-20 5층 501호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알파감정 · 평가일 2025.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 영중면 양문리 소재 ""영중면 행정복지센터"" 남동측 인근에 위치하며 인근에는 다세대주택 및 연립주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하고 있으며 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출ㆍ입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지상5층 건물 내 제4층 제404호, 제5층 제501호(총 2세대)로서,
(사용승인: 2015.08.17.)

- 외벽 : 석재 붙임 및 스톤코트 마감 등,
- 창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

기호1, 기호2 공히 연립주택으로 이용중인 것으로 탐문됨. (후첨 내부구조도 참고)

설비내역

기본적인 위생 및 급ㆍ배수시설, 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있는 것으로 탐문됨.

※ 현장조사시 본건 건물 1,2호 라인의 승강기는 작동하지 않은 것으로 목측됨.

토지의 형상 및 이용상태

인근 도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 현황 주거용(연립주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역), 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역(제3종구역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문부재로 임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72818 (2)

소재지: 경기도 포천시 영중면 양문리 832-20 5층 501호

용도: 연립주택

감정가: 91,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOOOO (한국양봉농업협동조합)

1.2. 면적

건물면적: 57.91㎡ (약 17.5평)

토지면적: 77.71㎡ (약 23.5평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상 및 기타

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보

주의사항:

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 영중면 양문리 소재 "영중면 행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며, 인근에는 다세대주택 및 연립주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하고 있어 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 사정은 보통입니다.

2.3. 건물 구조 및 외관

본건은 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상 5층 건물 내 제5층 제501호이며, 2015년 8월 17일에 사용승인이 되었습니다.

외벽은 석재 붙임 및 스톤코트 마감으로 추정되며, 창호는 PVC 창호 등입니다.

* 건물 총 층수: 5층

* 본건 위치: 5층 501호

* 사용승인일: 2015.08.17.

2.4. 토지 형상 및 이용 상태

본건 토지는 인근 도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현황 주거용(연립주택) 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로 상태

본건 단지는 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.6. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역(전부제한구역), 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종 구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함) 구역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수 권리

본건의 말소기준권리는 2016년 8월 8일 접수된 한국양봉농업협동조합의 근저당권(을7)입니다.

매각으로 인해 모든 근저당, 가압류, 임의경매개시결정 등기 등은 말소될 예정이며, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 말소기준권리: 한국양봉농업협동조합 근저당 (2016-08-08, 100,800,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-03

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 인수 보증금은 0원입니다.

3.3. 등기부 현황

* 소유권이전 및 신탁등기 말소: 안영숙, 김상운 (2016-08-08)

* 근저당 (말소기준권리): 한국양봉농업협동조합 (2016-08-08, 100,800,000원)

* 가압류: 주식회사케이비국민카드 (2025-06-16, 22,131,669원) - 말소

* 임의경매: 한국양봉농업협동조합 (2025-07-23, 143,049,638원) - 말소

3.4. 특이사항

* 공동담보 물건임.

* 현장조사 시 본건 건물 1,2호 라인의 승강기는 작동하지 않는 것으로 목측됨.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본 물건은 영중면 행정복지센터 인근의 주거 지역에 위치하고 있으며, 인근에 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

4.2. 편의시설 및 생활 환경

* 관공서: 영중면 행정복지센터 인근

* 교육시설: 영평초등학교, 포천시립영중도서관 등

* 교통: 차량 진출입 용이, 버스정류장 인근

* 건물 내부 설비: 기본적인 위생 및 급배수 시설, 개별난방, 승강기 설비 (작동 여부 불확인).

4.3. 주변 시세 분석

최근 매매 정보에 따르면, 동일한 '영중면 양문리' 지역의 '재우로얄캐슬'(2020년 건축, 전용면적 66.16~68.34㎡)이 2025년 12월부터 2026년 2월까지 6억 2천만원에서 6억 4천만원 사이로 거래되었습니다.

본건은 2015년 8월에 사용승인된 연립주택으로, 전용면적 57.91㎡ (약 17.5평)입니다.

제공된 주변 시세 정보(6.2억~6.4억)는 2020년에 건축된 더 넓은 면적의 다세대 주택 거래 사례로, 본건(2015년 건축, 57.91㎡)과는 건축 연식 및 면적에서 차이가 있습니다.

본건의 감정가는 9천 1백만원으로, 제시된 주변 시세(6.2억~6.4억)와는 매우 큰 차이를 보입니다. 이는 감정가 산정 시점의 시장 상황, 물건의 개별적 상태, 또는 제공된 시세 정보의 오류 가능성 등을 시사합니다.

본건의 감정가(9,100만원)가 정확하다면, 이는 주변 시세보다 현저히 낮은 수준입니다.

5. 잠재적 리스크

* 건물 내 승강기 작동 불확인: 현장 방문 시 승강기 작동 여부 반드시 확인 필요.

* 토지이용계획 상 제한사항: 가축사육제한구역, 군사격장 소음대책구역 등은 향후 재산권 행사 또는 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

* 내부 상태 미확인: 폐문 부재로 인해 정확한 내부 상태(도배, 장판, 설비 등)를 파악할 수 없습니다.

* 감정가와 주변 시세의 큰 괴리: 감정가 9,100만원과 제시된 주변 시세 6.2억~6.4억 사이의 큰 차이가 있어, 본건의 실제 가치에 대한 추가적인 면밀한 조사가 필요합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 경기도 포천시 영중면에 위치한 2015년식 연립주택으로, 권리 분석상 인수할 권리가 없으며 임차인의 대항력 또한 없는 깔끔한 상태입니다. 주변 편의시설 및 행정기관 접근이 용이하고 교통 사정은 보통 수준입니다.

그러나, 건물 내 승강기 작동 불확인, 토지이용계획 상의 제한사항, 그리고 특히 감정가(9,100만원)와 주변 유사 물건 시세(6.2억~6.4억) 간의 상당한 괴리가 있어 신중한 접근이 필요합니다. 폐문으로 인한 내부 상태 미확인 또한 잠재적 리스크 요인입니다.

감정가와 시세 간의 괴리가 크므로, 해당 지역의 정확한 시세 조사와 본건의 실제 가치에 대한 면밀한 평가가 선행되어야 합니다.

7. 투자 포인트

* 권리관계가 매우 양호하여 낙찰 후 추가적인 법적 분쟁 소지가 적습니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

* 감정가가 주변 시세 대비 현저히 낮게 책정된 것으로 추정되어, 시세 차익 또는 저가 매수의 기회가 존재할 수 있습니다. (단, 감정가의 정확성 및 시세 정보의 유효성 검증 필수)

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 91,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 매매가는 6억 2천만원에서 6억 4천만원 수준으로 확인되었으나, 이는 건축 연도 및 면적에서 차이가 있는 다세대 주택 거래 사례입니다.

본건의 감정가 9,100만원과 주변 시세 6.2억~6.4억 사이의 큰 차이를 고려할 때, 감정가 자체의 정확성에 대한 의문이 제기됩니다. 만약 감정가 9,100만원이 정확하다면, 이는 매우 이례적으로 낮은 수준이며, 주변 시세 정보는 본건과 직접적인 관련이 없을 가능성이 높습니다.

따라서, 제공된 감정가를 기준으로 보수적인 접근을 할 경우, 낙찰가는 감정가의 70% ~ 90% 수준으로 예상할 수 있습니다.

하지만, 주변 시세가 6.2억~6.4억 수준이 본건에도 일부 적용된다면, 실제 입찰가는 감정가보다 훨씬 높게 형성될 가능성이 있습니다.

* 보수적 예상 입찰가: 70,000,000원 ~ 90,000,000원

(주의: 상기 예상 입찰가는 제공된 감정가를 기준으로 한 보수적인 범위이며, 정확한 시세 조사 및 물건 상태 확인 후 상향 조정될 수 있습니다.)

* 권리분석에 따른 인수 보증금: 0원

(따라서 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정되었습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.