나이스옥션 법원경매 고양 2020타경70310 [1] 경기도 고양시 덕양구 지축동 177-8 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 "효자동 행정복지센터" 서측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 등이 혼재된 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진 · 출입이 가능하며, 노선버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 볼 때 전반적인 대중교통 상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1, 3, 4, 7, 8 : 부정형토지로서 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.
기호 2, 5, 6 : 부정형토지로서 도로등으로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1 : 서측으로 노폭 약 5미터 내외 도로와 접함
기호 2, 5, 6 : 현황 도로임.
기호 3 : 남서측 및 남동측으로 노폭 약 8미터내외 도로아 접함
기호 4, 7 : 서측으로 노폭 약 8미터내외 도로와 접함.
기호 8 : 남측으로 노폭 약 8미터내외 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 4, 7 [지축동 177-8/지축동 178-1/지축동 177-10]
제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(절골취락), 소로3류(폭 8M 미만)(접합) 가축사육제한구역(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

기호 2 , 6[지축동 178-6/지축동177-9]
제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(절골취락)
가축사육제한구역(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

기호 3 [지축동 178-2]
제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(절골취락), 소로2류(폭 8M-10M)(접합), 소로3류(폭 8M 미만)(접합)
가축사육제한구역(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

기호 5 [지축동 178-9]
제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(절골취락), 소로2류(폭 8M-10M)(접합)
가축사육제한구역(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

기호 8 [지축동 177-1]
자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(절골취락)
가축사육제한구역(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)]및주거밀집지역50m내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(2014-12-19)(고도8m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

기호 3 [지축동 178-2] 지상에 제시외 건물이 소재하나, 귀원과의 협의로 제시외건물을 제외하기로 하였음.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 "효자동 행정복지센터" 서측 인근에 위치하며 인근일대는 다세대주택, 단독주택 등이 혼재된 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하는 바 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 지상3층 건물내 2단지 제1층 제101호외 23건으로서,
기호 : 가-처
외벽 : 몰탈위페인팅 등.
창호 : 하이샷시 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임(내부구조도 참조).

설비내역

위생·급배수 및 소화전설비, 승강비설비, 난방설비(LPG) 등임.

토지의 형상 및 이용상태

별빛캐슬라파즈 2단지/ 3단지/ 4단지 : 인접대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

별빛캐슬라파즈 5단지 : 인접대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 공동주택(다세대주택)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

별빛캐슬라파즈 2단지/ 3단지 : 서측으로 노폭 약 5미터 내외 도로와 접함.

별빛캐슬라파즈 4단지 : 남측으로 노폭 약 8미터내외 도로와 접함.

별빛캐슬라파즈 5단지 : 서측으로 노폭 약 5미터 내외 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

1. 일괄매각. 다세대주택 4개동의 각 세대는 대지권미등기(다만, 토지포함 매각으로 대지권을 감안한 비준가격은 비고란에 각 세대당 표시됨)
2. 목록11.지상 제시외 3층근린생활시설 건물은 매각에서 제외(법정지상권 불명, 법정지상권이 성립될 경우의 감정평가액은 금193,487,000원임)
3. 2025. 12. 24. 든솔신용협동조합으로부터 유치권자로 현황 조사된 주식회사 에스엠디자인의 '시공권(유치권)포기 및 양도(현장명도)각서'가 제출됨
4. 주식회사 에스엠디자인건설이 2026.6.24. 유치권신고(공사대금 원금 1,132,482,477원, 지연손해금 605,769,531원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
5. 2026. 7. 8. 신청채권자 주식회사 윈즈에프앤아이대부가 주식회사 에스엠디자인건설의 유치권신고에 대한 유치권배제신청서를 제출함
6. 2026. 7. 31. 주식회사 에스엠디자인건설에서 유치권 취하(포기)서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2020타경70310 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 지축동 177-8

용도: 다세대주택

건물 규모: 토지 1626.00㎡ (약 491.87평), 건물 1403.53㎡ (약 424.57평)

감정가: 8,192,322,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 "효자동 행정복지센터" 서측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 등이 혼재된 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통시됨.

교통 상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근 노선버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 전반적인 대중교통 상황은 보통으로 판단됨.

토지 이용 및 형태: 본건 토지는 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 부정형 토지이며, 일부 토지는 도로로 이용 중임.

인접 도로 상태: 본건 토지는 서측, 남서측, 남동측으로 노폭 약 5~8미터 내외의 도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호함.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 대부분의 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(절골취락)으로 지정되어 있으나, 일부 필지는 자연녹지지역, 개발제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역 등 추가적인 토지 이용 제한 사항이 존재함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2019년 3월 12일 접수된 든솔신용협동조합의 근저당권 (을10)

등기부채권 총액: 토지 등기부 기준 총 채권액은 10,840,000,000원이며, 집합건물 등기부 기준 총 채권액은 285,000,000원임.

주요 권리 분석:

* 유치권: (주)SM디자인건설이 공사대금 채권을 근거로 유치권을 신고하였으나, 2025년 12월 24일 든솔신용협동조합을 통해 시공권(유치권) 포기 및 양도 각서가 제출되었으며, 2026년 7월 8일 신청채권자 (주)윈즈에프앤아이대부가 유치권 배제 신청서를 제출하는 등 유치권의 성립 여부가 불분명함. 이는 낙찰 후 명도 과정에서 법적 분쟁 또는 지연의 소지가 될 수 있는 주요 리스크임.

* 대지권 미등기: 본건 다세대주택 4개동의 각 세대는 대지권이 미등기 상태로 되어 있음. 본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되므로 대지권 효력을 감안하여 감정평가되었으나, 명확한 대지권 확보를 위한 추가적인 법률 검토 및 절차가 필요할 수 있음.

* 법정지상권: 목록 11에 해당하는 지상 제시외 3층 근린생활시설 건물은 매각에서 제외되었으며, 해당 건물에 대한 법정지상권 성립 여부는 불명확함. 이는 추후 건물 소유자와의 법적 분쟁 가능성을 내포함.

* 대항력 있는 임차인: 현재 파악된 임차인 중 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보임. (김예원 씨의 경우, 보증금 1억원에 대해 배당신고일자로 보아 대항력이 없는 것으로 판단될 수 있음. 인수되는 보증금은 없음.)

임차인 현황:

* * (주)SM디자인: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* * 김 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-02-25, 확정일자 2020-02-25, 배당신고일자 2020-10-05, 대항력 없음.

* * 여: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

총 인수 보증금: 0원

1.3. 상권분석

최근 매매 사례 분석 (제공된 JSON 정보 기반, 가격 단위: 만원):

* 2026년 3월 10일, 지축동 173-4 (스웨첸탑(B)), 전용면적 72.57㎡: 43,000 (4,300만원)

* 2026년 3월 2일, 지축동 724-25 (헤리티지10동), 전용면적 59.49㎡: 48,000 (4,800만원)

* 2026년 6월 23일, 지축동 173-5 (스웨첸탑(C)), 전용면적 69.87㎡: 43,000 (4,300만원)

분석: 제공된 최근 매매 사례는 개별 세대 기준의 거래로 추정되며, 해당 가격대는 수천만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건의 감정가(81억 9,232만 2천원)와는 큰 격차를 보입니다. 이는 감정가가 대규모 단지 전체 또는 개발 사업 가치를 반영한 것일 수 있으며, 제공된 매매가는 개별 소형 단위의 거래가일 가능성이 높습니다. 본건의 전체 건물 면적(1403.53㎡)을 기준으로, 개별 사례들의 단위 면적당 가격(약 59만~81만원/㎡)을 적용하면, 시장 가격대는 약 8억 4천만원에서 11억 4천만원 수준으로 추정되나, 이는 개별 세대 거래가이므로 본건 전체 물건과의 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

주변 시설: 본건은 주거 지역 내에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 및 교통망이 구축되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

건축 구조: 본건은 철근콘크리트 구조의 지상 3층 다세대주택 건물이며, 내부에는 위생·급배수 설비, 소화전 설비, 승강기, LPG 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 편의 시설: 인근에 효자동 행정복지센터가 위치해 있으며, 주거 지역 특성상 필요한 다양한 생활 편의 시설(상업 시설, 의료 시설, 교육 시설 등)이 통상적으로 구비되어 있을 것으로 예상됩니다.

주변 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 본건 주변에 심각한 혐오시설(대규모 폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)이 확인되지는 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

유치권 관련 불확실성: (주)SM디자인건설이 신고한 유치권의 성립 여부가 불분명하며, 유치권 포기/양도 각서 제출 및 배제 신청이 있었으나, 최종 법적 판단에 따라 낙찰 후 명도 지연 또는 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

대지권 미등기 문제: 각 다세대 주택 세대의 대지권이 등기되지 않은 상태로, 토지와 건물이 일괄 매각되더라도 명확한 대지권 확보를 위한 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

법정지상권 불명확성: 매각에서 제외된 제시외 건물(근린생활시설)에 대한 법정지상권 성립 여부가 불확실하여, 해당 건물과의 토지 이용 관련 분쟁 가능성이 있습니다.

감정가와 시세의 괴리: 본건의 감정가는 81억 9천만원으로 높게 책정되어 있으나, 개별 세대 기준의 최근 매매 사례는 수천만원대에 불과하여 큰 시세 차이를 보입니다. 이는 본건 가치 평가의 재검토 또는 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

토지 이용 제한: 일부 토지에 개발제한구역, 군사시설 보호구역 등 추가적인 규제가 존재하여 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 덕양구 지축동에 위치한 다세대주택 단지로, 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 주변 주거 환경 및 교통 여건은 양호한 편이나, 유치권 미확정, 대지권 미등기, 법정지상권 불분명 등 다수의 권리상 및 법률적 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 유치권 관련 문제는 낙찰 후 명도 절차에 중대한 영향을 미칠 수 있으므로, 철저한 사전 조사와 법률적 검토가 필수적입니다. 또한, 높은 감정가와 시장 거래가 간의 큰 차이를 고려할 때, 실질적인 시장 가치에 대한 신중한 재평가가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

대규모 토지 확보: 1626㎡의 넓은 토지를 일괄 취득함으로써 향후 개발 잠재력을 가질 수 있습니다. (다만, 토지 이용 계획상의 제약 사항 확인 필요)

주거 단지로서의 안정성: 다세대주택 단지로서 꾸준한 주거 수요가 기대되는 지역에 위치하고 있습니다.

권리 문제 해결 시 가치 상승: 유치권, 대지권 미등기 등의 복잡한 권리 관계가 명확히 해결될 경우, 단지의 가치가 재평가될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 8,192,322,000원

건물 총 면적: 1403.53㎡ (약 424.57평)

주변 시세 분석: 개별 세대 기준 시세는 약 4,300만원~4,800만원 수준이며, 단위 면적당 약 59만~81만원/㎡로 환산 가능합니다. 이를 본건 건물 면적(1403.53㎡)에 적용 시, 약 8억 4천만원~11억 4천만원으로 추정되나, 이는 개별 세대 거래가이므로 본건 전체 물건과는 비교에 한계가 있습니다.

고려사항:

* 본건의 감정가는 81억 9천만원으로 제시되었으나, 주변 개별 세대 시세와는 큰 차이를 보입니다.

* 유치권, 대지권 미등기, 법정지상권 등 복잡한 권리 관계는 낙찰 후 추가적인 법적 절차 및 비용 발생 가능성이 높습니다.

* 임차인으로부터 인수해야 할 보증금은 없습니다.

예상 입찰가 산정:

상기 분석 및 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 감정가의 50% 수준인 약 41억 원에서 시작하여, 유치권 및 대지권 문제 해결에 소요될 예상 비용, 명도 비용 등을 면밀히 산정한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 현재 시점에서 권리 관계 명확화 및 예상 해결 비용을 충분히 고려하여 감정가의 50% ~ 60% 범위인 약 41억 원 ~ 49억 원 선에서 입찰가를 검토해 볼 수 있습니다. 단, 실제 입찰가 산정은 반드시 법률 전문가와 상의하여 최적의 전략을 수립하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.