나이스옥션 법원경매 고양 2024타경9507 [1] 경기도 파주시 월롱면 능산리 407 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 위드감정 · 평가일 2025.01.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 월롱면 능산리 소재 "서영대학교 파주캠퍼스" 북서측 인근에
위치하며, 주변은 단독주택, 농경지 및 임야, 주거나지등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 및 주정차 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하며,
운행상태 등으로 보아 제반 대중교통 상황은 보통임.

형태 및 이용상태

- 기호"1", "4", "11"은 모두 남측 하향 완경사지를 자체지반 등고평탄하게 조성한 부정형
토지로서 모두 현황 "주거용 건부지"로 이용중임.

- 기호"3", "6"-"10", "13"-"14"는 부정형 완경사 토지로서 현황 "도로등"으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 토지 기호"1", "4", "11"은 단지내 도로와 접하며 남서측 로폭 4미터 내외의 단지외부
포장도로와 연결됨. 또한 기호"3", "6"-"10", "13"-"14"는 자체가 단지내 도로 일부임.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호"1"(407번지), 기호"6"(407-9번지), 기호"7"(407-11번지), 기호"10"(408-8번지),
기호 "13"(408-10번지), 기호"14"(408-12번지) (동일)
계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 기타(15미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>
, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, <추가기재> 건축법
제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

- 기호"3"(407-3번지), 기호"4"(407-6번지), 기호"8"(408-5번지), 기호"9"(408-6번지),
기호 "11"(408-9번지) (동일)
계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 기타(15미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>
, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

제시목록 외의 물건

본건 토지에 소재하는 데크, 울타리, 석축, 입목등은 경제적가치등을 고려 토지에 화체되는
부분으로 통상적인 거래관행을 고려 토지평가에 포함하여 평가하였으니 참조바람.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상이며, 기타 평가의견란 참조바람.

- 본건 토지는 각 필지간 경계구분이 불명확한 상태로 이용중인 바 경매참여시 참조바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호"2"(가), 기호"12"(다)
철근콘크리트구조 기타지붕 4층 단독주택 건물로서,
외벽은 벽돌등 마감,
내벽은 벽지도배등 마감,
창호는 샷시창호임.

본건 기호"5"(나)
철근콘크리트구조 기타지붕 3층 단독주택 건물로서,
외벽은 벽돌등 마감,
내벽은 벽지도배등 마감,
창호는 샷시창호임.

이용상태

- 기호"2(가), 기호"12"(다)
1층 : 계단실로 이용중임.
2-4층 : 다가구주택(원룸)으로 이용중인것으로 탐문됨.

(상세이용내역은 "건물개황 및 이용상황" 참조)


- 기호"5(나)
1층 : 근린생활시설(마트)로 이용중임.
2-3층 : 다가구주택(투룸)으로 이용중인것으로 탐문됨.

(상세이용내역은 "건물개황 및 이용상황" 참조)

설비내역

난방설비 및 위생설비와 기본적인 급·배수설비, 전기설비등을 갖춘것으로 탐문됨.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

본건 기호"5"(나) 건물의 1층은 공부상 주택이나 현황 "상가"로 이용중인 바 참조바라며,
일부 건축물현황도와 다르게 내부 구획되어 이용중인 것으로 탐문되는 바 경매참여시
재확인 및 유의바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 평가의견란 참조.

물건 비고

1.일괄매각
2.목록1 토지는 목록2 건물의 대지, 목록4 토지는 목록5 건물의 대지, 목록11 토지는 목록12건물의 대지와 주차장으로 각 이용 중
3.목록10 지목은 대지이나 현황은 도로로 이용 중
4.목록5 건물의 1층은 공부상 주택이나 현황 '상가'로 이용 중
5.토지에 소재하는 데크, 울타리, 석축, 입목 등은 토지에 포함하여 평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2024타경9507 (1)

소재지: 경기도 파주시 월롱면 능산리 407

용도: 다가구주택

감정가: 1,487,533,740원

토지면적: 1,495.00㎡ (약 452.24평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 792.03㎡ (약 239.61평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 유동화물건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 월롱면 능산리 소재 "서영대학교 파주캠퍼스" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지 및 임야, 주거나지 등이 소재하는 지역입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 제반 대중교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

* 형태 및 이용상태

본건 토지(기호 1, 4, 11)는 남측 하향 완경사지를 자체 지반 등고평탄하게 조성한 부정형 토지로서 현황 "주거용 건부지"로 이용 중입니다. 또한, 기호 3, 6-10, 13-14 토지는 부정형 완경사 토지로서 현황 "도로 등"으로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

본건 토지(기호 1, 4, 11)는 단지 내 도로와 접하며 남서측 폭 4미터 내외의 외부 포장도로와 연결됩니다. 기호 3, 6-10, 13-14 토지는 단지 내 도로의 일부입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역: 25km) 등에 해당됩니다. 일부 토지는 건축법상 도로로 이용 중입니다.

* 주변시설

검색 결과, 본건 주변에 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 파주시는 폐기물 처리 시설(소각장, 재활용선별장)을 운영하고 있으며, 관련 시설은 탄현면 일원에 위치하고 있습니다. 또한, 군사기지 및 군사시설 보호구역에 해당되는 점은 고려해야 합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

본 건물의 말소기준권리는 2016년 05월 16일자 하나은행의 근저당권(을4)입니다.

* 인수되는 권리

상기 말소기준권리보다 선순위의 권리는 없으며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 보입니다.

* 임차인 현황

- 김 (보증금 5,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2017-02-06, 대항력 없음)

- 심 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-03-27, 대항력 없음)

- 이 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-05-10, 대항력 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원

상기 임차인들은 모두 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

* 등기부채권 총액: 1,256,400,000원

1.3. 상권분석

* 상권 특성

본건이 위치한 파주시 월롱면 능산리 일대는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 주변에 서영대학교 파주캠퍼스가 위치해 있어 지역 생활권의 중심 역할을 하고 있습니다.

* 건물 이용 현황

본건 건물 중 기호 5번 건물은 1층이 공부상 주택이나 현황 '상가'(마트)로 이용 중으로, 이는 상업적 이용 가능성을 시사합니다.

* 잠재적 상권 가치

서영대학교 캠퍼스 인근이라는 지리적 이점은 학생 및 교직원을 대상으로 한 주거 시설이나 관련 편의시설의 수요를 창출할 수 있습니다. 다만, 주변 지역은 전반적으로 주거 및 농경지 비중이 높아 대규모 상업 시설보다는 지역 기반 상권으로 보는 것이 적절합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설

본건 주변은 서영대학교 캠퍼스를 중심으로 주거 및 농경지가 혼재되어 있으며, 지역 주민들을 위한 기본적인 편의시설이 소재할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설

서영대학교 파주캠퍼스가 인근에 위치하여 교육 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 경계 불명확

본건 토지는 각 필지 간 경계 구분이 불명확한 상태로 이용 중으로, 경매 참여 시 정확한 경계 확인이 필요합니다.

* 현황과 공부상 차이

기호 5번 건물의 1층은 공부상 주택이나 현황 '상가'로 이용 중이며, 일부 내부 구획이 공부와 다르게 이용 중인 것으로 탐문됩니다. 이는 추후 건축물대장 등재나 용도 변경 시 문제가 될 수 있습니다.

* 도로로 이용 중인 토지

목록 10번 필지의 지목은 대지이나 현황 도로로 이용 중입니다. 이는 토지 이용 및 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 군사시설 보호구역

본건은 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역: 25km)에 해당되어 건축이나 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

* 개발 관련 계획

파주시 월롱면 일대에는 캠프 에드워즈 반환공여지 개발 사업과 평화경제특구 개발 등 대규모 개발 계획이 추진 중에 있습니다. 이러한 지역 개발은 장기적으로 본 건의 가치 상승 요인이 될 수 있으나, 개발 과정에서 발생할 수 있는 소음, 교통 변화 등은 단기적인 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 월롱면 능산리 소재 다가구주택으로, 서영대학교 인근에 위치하고 있습니다. 총 3개의 건물과 여러 필지의 토지로 구성되어 있으며, 토지/건물 일괄 매각 대상입니다. 감정가는 14억 8천여만 원이며, 매각으로 인해 등기부상 모든 권리가 소멸되는 조건입니다. 임차인이 존재하나 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 토지 경계 불명확, 일부 토지 도로 이용, 건물 현황과 공부상 차이 등 주의가 필요한 사항들이 있습니다. 주변 개발 계획을 고려할 때 장기적인 가치 상승이 기대되나, 현황 및 공부상의 차이에 대한 철저한 확인이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 다가구주택 및 근린생활시설 용도로 인한 수익 창출 가능성

본건은 다가구주택으로서 다수의 임대 가구를 확보할 수 있으며, 일부 상가(마트) 공간을 통해 추가적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 대학가 인근 입지

서영대학교 인근에 위치하여 학생 및 관련 종사자들의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 일괄 매각 대상

토지와 건물이 일괄 매각되어 별도의 명도나 권리 관계 정리가 복잡하지 않을 가능성이 높습니다.

* 지역 개발 잠재력

파주 평화경제특구 및 캠프 에드워즈 개발 사업 등 대규모 개발 계획은 장기적으로 본 건의 가치를 상승시킬 수 있는 잠재력을 지닙니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 1,487,533,740원을 기준으로 하되, 현장 조사, 주변 시세 분석, 임대 수익률, 예상 명도 비용, 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 토지 및 건물 현황과 공부상 차이에 대한 면밀한 검토 후 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 인근의 개발 계획(평화경제특구, 캠프 에드워즈 개발 등)이 본 건의 미래 가치에 미칠 영향을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.