나이스옥션 법원경매 고양 2024타경74440 [6] 경기도 고양시 덕양구 원흥동 702 원흥줌하이필드지식산업센터(줌하이필드) 1층119호 근린상가 경매

경기도 고양시 덕양구 삼원로 51, 1층119호 (원흥동,원흥줌하이필드지식산업센터(줌하이필드)) (근린상가) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2024타경74440(고양지원 경매3계). 감정가 308,000,000원, 최저가 73,951,000원. 매각기일은 2026-09-08입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2024 타경 74440 [6]
소재지	경기도 고양시 덕양구 원흥동 702 원흥줌하이필드지식산업센터(줌하이필드) 1층119호
도로명주소	경기도 고양시 덕양구 삼원로 51, 1층119호 (원흥동,원흥줌하이필드지식산업센터(줌하이필드))
용도	근린상가
건물명	원흥줌하이필드지식산업센터(줌하이필드)
매각기일	2026.09.08
관할법원	고양지원 경매3계 (031-920-6313)

경기도 고양시 덕양구 원흥동 702 원흥줌하이필드지식산업센터(줌하이필드) 1층119호 근린상가 경매 물건 이미지

면적

토지면적	9.83㎡ (2.97평)
건물면적	26.54㎡ (8.03평)

금액

감정가	308,000,000원
최저가	73,951,000원 (감정가 대비 24%)
입찰보증금	7,395,100원 (10%)
유찰횟수	4회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.04.21	308,000,000원	유찰
2차	2026.05.26	215,600,000원	유찰
3차	2026.06.30	150,920,000원	유찰
4차	2026.08.04	105,644,000원	유찰
5차	2026.09.08	73,951,000원	변경

감정평가 요약

감정평가기관: 수인감정 · 평가일 2024.07.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: [본건#1-6]은 경기도 고양시 덕양구 원흥동 소재 "달걀부리공원" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 지식산업센터, 물류창고, 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
[본건#7]은 경기도 고양시 덕양구 삼송동 소재 "삼송역(지하철3호선)" 남동측 인근에 위치며, 주변은 오피스텔 등 공동주택, 상업시설 등이 혼재하는 지역입니다.
교통상황: [본건#1-6]은 차량진출입이 원활하고, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철역(3호선, 원흥역)이 소재하는 등 교통여건은 보통입니다.
[본건#7]은 차량진출입이 원활하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(3호선,삼송역)이 소재하는 등 교통여건은 양호합니다.
건물의 구조: [본건#1-6]은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건 내,
제1층 제114,115,116,117,118,119호로서 2020년07월21일에 사용승인되었습니다.
외벽: 외장석재마감 등,
내벽: -
바닥: 아스타일마감 등,
창호: 페이글라스 창호 등입니다.

[본건#7]은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층 건 내,
제9층 제301동 912호로서 2021년11월30일에 사용승인되었습니다.
외벽: 외장석재마감 및 몰탈위페인팅마감 등,
내벽: 인테리어마감 등,
창호: 하이새시 창호 등입니다.
이용상태: [본건#1-5]는 현황 일체로 근린생활시설(카페"momo")로 이용중입니다.
[본건#6]은 외부에‘(주)디앤와이개발’이라는 명판부착되어 있으나, 현황 이용중인지 미상입니다.
[본건#7]은 현황 오피스텔로 이용중입니다.
설비내역: [본건#1-6]은 기본적인 위생시설, 급배수시설, 소화전시설, 화재탐지설비, 승강기시설 등이 있습니다.
[본건#7]은 기본적인 위생시설, 급배수시설, 난방시설, 소화전시설, 화재탐지설비, 승강기시설 등이 있습니다.
토지의 형상 및 이용상태: [본건#1-6] 소재 토지는 인접토지와 등고평탄한 대체로 사다리형의 토지로서, 현황 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설의 건부지로 이용중입니다.
[본건#7] 소재 토지는 인접토지와 등고평탄한 대체로 사다리형의 토지로서, 현황 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설의 건부지로 이용중입니다.
인접 도로상태등: [본건#1-6]은 서측으로 약 20m내외의 포장도로와 접합니다.
[본건#7]은 북측, 동측으로 각각 약 15m내외의 포장도로와 접합니다.
토지이용계획 및 제한상태: [본건#1-6]은 준주거지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 중로2류(폭 15m-20m)(접합) 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(원흥공공주택지구)<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 입니다.
[본건#7]은 준주거지역, 지구단위계획구역(삼송택지개발), 중로2류(폭 15m-20m)(접합),가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도30m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 입니다.
공부와의 차이: [본건#1-7]은 현장조사시 포착된 특이사항은 없었습니다.
기타참고사항(임대관례 및 기타): [본건#1-7] 공히 임대현황은 미상입니다.

물건 비고

1.본건 목적물인 119호와 제시외 114호, 115호, 116호, 117호, 118호에 대하여 박봉식(카페모모)이 2026.2.4. 유치권신고(공사대금 등 220,000,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 고양지원 2024타경74440 (6)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 고양시 덕양구 원흥동 702, 원흥줌하이필드지식산업센터(줌하이필드) 1층 119호

용도: 근린상가

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 308,000,000원

토지 면적: 9.83㎡ (약 2.97평)

토지 지분: 9.83㎡ (약 2.97평)

건물 면적: 26.54㎡ (약 8.03평)

건물 지분: 26.54㎡ (약 8.03평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 원흥동 소재 "달걀부리공원" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 지식산업센터, 물류창고, 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)으로 등재되어 있으나, 실제 이용 현황은 근린생활시설(카페)로 파악됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 근거리에 지하철 3호선 원흥역이 있어 교통 여건은 보통 수준입니다.

서울 버스 702, 703, 707번 등 다수의 버스 노선이 운행 중이며, 마을버스와 직행좌석 버스도 이용 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 채권 요약

등기부채권 총액: 1,533,370,812원

말소기준권리: 을4 근저당 (농업협동조합자산관리회사, 2023.02.20. 접수)

3.2. 임차인 현황

* 임차인 1: 박봉식 (119호)

보증금: 10,000,000원

차임: 800,000원

전입/사업일자: 2024-06-27

확정일자: 2024-06-27

배당신고일자: 2024-09-23

대항력: 없음

권리분석: 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

* 임차인 2: 주식회사디앤와이개발 (대표 조윤희)

보증금: 130,000,000원

차임: 1,000,000원

전입/사업일자: 2022-09-22

확정일자: (미상)

배당신고일자: (미상)

대항력: 있음

권리분석: 해당 임차인은 대항력이 있으나, 확정일자 및 배당신고일자가 미상으로 보증금 회수에 대한 추가 확인이 필요합니다. 인수되는 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 존재로 인해 실질적인 인수 여부는 면밀히 검토해야 합니다.

3.3. 주요 권리 내역

* 유치권: 박봉식 (카페모모)이 2026년 2월 4일 공사대금 220,000,000원을 유치권으로 신고하였으나, 성립 여부는 불분명합니다.

* 공동담보: 물건 정보에 공동담보라는 특이사항이 기재되어 있습니다.

* 말소 예정 권리: 근저당, 압류, 가압류 등은 말소 예정입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 물건이 위치한 원흥동 일대는 지식산업센터, 물류창고, 주택 및 근린생활시설이 복합적으로 분포하는 지역입니다.

최근 신축 빌라 및 아파트 단지들이 들어서면서 주거 기능과 상업 시설이 함께 발달하고 있는 신흥 상권으로 분석됩니다.

주변에 스타필드 고양, 이케아, 켄달스퀘어 등 대형 상업 시설이 위치하여 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

4.2. 건물 용도 및 이용 현황

'원흥 줌 하이필드 지식산업센터'는 섹션 오피스 및 공장 등록이 가능한 사무 공간으로 구성되어 있으며, 근린상가 용도로도 이용 가능합니다.

본건 119호는 현재 '카페모모'로 이용 중이며, 이는 근린생활시설로서의 활용 가능성을 보여줍니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교통: 지하철 3호선 원흥역이 인접해 있으며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

* 상업시설: 스타필드 고양, 이케아, 롯데아울렛, 현대백화점 등 대형 쇼핑몰 및 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

* 녹지: 달걀부리공원 등 녹지 공간이 인접해 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 교육: 인근에 다수의 학교가 분포하고 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 관련

박봉식(카페모모)이 약 2.2억 원의 공사대금을 유치권으로 신고하였으나, 그 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 추가적인 법적 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 임차인 관련

대항력 있는 임차인 (주식회사디앤와이개발)이 존재하며, 보증금 1억 3천만 원을 인수해야 할 위험이 있습니다.

'인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 낙찰자에게 실질적인 부담으로 작용할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

대항력 없는 임차인(박봉식)의 경우에도 보증금 1천만 원 및 차임 80만 원이 신고되어 있습니다.

6.3. 기타

건축물표제부상 건물 용도는 지식산업센터(공장)이나, 실제 이용은 근린상가(카페)로 추정됩니다.

이는 건축법규 위반 또는 용도 변경 관련 문제 발생 가능성을 내포합니다.

주변에 서울시립승화원, 서울시립벽제묘지, 난지물재생센터 등 서울시의 혐오시설이 위치해 있어, 일부 투자자에게는 부정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 원흥동에 위치한 지식산업센터 내 근린상가로, 역세권 입지와 주변 상업 시설의 이점을 가지고 있습니다.

그러나 약 2.2억 원의 불확실한 유치권과 대항력 있는 임차인이 존재하여 낙찰 후 추가적인 비용 발생 또는 명도 저항의 위험이 상당합니다.

따라서 이러한 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 3호선 원흥역 이용이 편리하여 접근성이 우수합니다.

* 주변 개발 호재: 스타필드 고양, 이케아 등 대형 상업 시설과 연계된 풍부한 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 현재 영업 중인 상가: 119호는 카페로 영업 중으로, 안정적인 임대 수익 창출 가능성이 있습니다 (단, 유치권 및 임차인 이슈 해결 시).

9. 예상 입찰가

본 물건은 유치권 및 대항력 있는 임차인 등 상당한 권리상 리스크를 내포하고 있습니다.

따라서 예상 입찰가는 이러한 위험 요소를 면밀히 분석하고, 낙찰 후 발생할 수 있는 추가 비용(유치권 해결 비용, 명도 비용 등)을 충분히 고려하여 결정해야 합니다.

감정가는 308,000,000원이지만, 리스크를 고려할 때 입찰가는 감정가 대비 할인된 가격으로 고려될 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 권리관계 확인, 유치권 성립 여부 조사, 임차인과의 협상 가능성 타진 등 추가적인 심층 분석이 필수적입니다.

현재 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가 범위를 제시하기 어렵습니다.1. 물건 기본정보