나이스옥션 법원경매 고양 2024타경74440 [3] 경기도 고양시 덕양구 원흥동 702 원흥줌하이필드지식산업센터(줌하이필드) 1층116호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수인감정 · 평가일 2024.07.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

[본건#1-6]은 경기도 고양시 덕양구 원흥동 소재 "달걀부리공원" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 지식산업센터, 물류창고, 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
[본건#7]은 경기도 고양시 덕양구 삼송동 소재 "삼송역(지하철3호선)" 남동측 인근에 위치며, 주변은 오피스텔 등 공동주택, 상업시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

[본건#1-6]은 차량진출입이 원활하고, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철역(3호선, 원흥역)이 소재하는 등 교통여건은 보통입니다.
[본건#7]은 차량진출입이 원활하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(3호선,삼송역)이 소재하는 등 교통여건은 양호합니다.

건물의 구조

[본건#1-6]은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건 내,
제1층 제114,115,116,117,118,119호로서 2020년07월21일에 사용승인되었습니다.
외벽: 외장석재마감 등,
내벽: -
바닥: 아스타일마감 등,
창호: 페이글라스 창호 등입니다.

[본건#7]은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층 건 내,
제9층 제301동 912호로서 2021년11월30일에 사용승인되었습니다.
외벽: 외장석재마감 및 몰탈위페인팅마감 등,
내벽: 인테리어마감 등,
창호: 하이새시 창호 등입니다.

이용상태

[본건#1-5]는 현황 일체로 근린생활시설(카페"momo")로 이용중입니다.
[본건#6]은 외부에‘(주)디앤와이개발’이라는 명판부착되어 있으나, 현황 이용중인지 미상입니다.
[본건#7]은 현황 오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

[본건#1-6]은 기본적인 위생시설, 급배수시설, 소화전시설, 화재탐지설비, 승강기시설 등이 있습니다.
[본건#7]은 기본적인 위생시설, 급배수시설, 난방시설, 소화전시설, 화재탐지설비, 승강기시설 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

[본건#1-6] 소재 토지는 인접토지와 등고평탄한 대체로 사다리형의 토지로서, 현황 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설의 건부지로 이용중입니다.
[본건#7] 소재 토지는 인접토지와 등고평탄한 대체로 사다리형의 토지로서, 현황 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설의 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

[본건#1-6]은 서측으로 약 20m내외의 포장도로와 접합니다.
[본건#7]은 북측, 동측으로 각각 약 15m내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

[본건#1-6]은 준주거지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 중로2류(폭 15m-20m)(접합) 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(원흥공공주택지구)<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 입니다.
[본건#7]은 준주거지역, 지구단위계획구역(삼송택지개발), 중로2류(폭 15m-20m)(접합),가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도30m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

[본건#1-7]은 현장조사시 포착된 특이사항은 없었습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

[본건#1-7] 공히 임대현황은 미상입니다.

물건 비고

1.본건 목적물인 116호와 제시외 114호, 115호, 117호, 118호는 현황 일체로 근린생활시설(카페 'momo')로 이용 중이며, 각 호실의 소유자가 소유자임을 소명하는 서류를 관리사무소에 제출하여 승인받고 소유자의 비용으로 내부공사를 하여 각 사용할 수 있다는 관리사무소 문의결과 있음
2.본건 목적물인 116호와 제시외 114호, 115호, 117호, 118호, 119호에 대하여 박봉식(카페모모)이 2026.2.4. 유치권신고(공사대금 등 220,000,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2024타경74440 (3)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 원흥동 702 원흥줌하이필드지식산업센터(줌하이필드) 1층 116호

용도: 근린상가

감정가: 293,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 건물 및 토지 면적

토지면적: 9.34㎡ (약 2.83평)

토지지분: 9.34㎡ (약 2.83평)

건물면적: 25.21㎡ (약 7.63평)

건물지분: 25.21㎡ (약 7.63평)

1.3. 건축 정보

건물명: 원흥 줌 하이필드 지식산업센터(ZOOM HIFIELD)

사용승인일: 2020년 07월 21일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 9층 건물 내 1층

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 원흥동 소재 "달걀부리공원" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 지식산업센터, 물류창고, 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 진출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 근거리에 지하철 3호선 원흥역이 소재하여 교통 여건은 보통입니다. 서측으로 약 20m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 주변 시설 (외부 검색 결과)

원흥 줌 하이필드 지식산업센터 주변으로는 상업 시설, 공원(달걀부리공원), 학교(도래울초, 도래울중 등) 등이 위치하여 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다. 특별한 혐오시설은 검색 결과 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 2023.02.20. 근저당권)

* 을4. 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 15억 원) - 말소기준권리

* 갑5. 임의경매개시결정 (구리농업협동조합, 12억 8577만 5271원) - 매각으로 소멸

* 갑2. 소유권이전 (주식회사에이치앤알) - 신탁등기 말소

* 갑3. 소유권이전 (조윤희, 2억 6039만 원) - 매매

* 갑4. 압류 (동고양세무서장) - 매각으로 소멸

* 갑6. 가압류 (국민은행, 3337만 812원) - 매각으로 소멸

* 갑7. 압류 (고양시) - 매각으로 소멸

등기부채권 총액: 1,533,370,812원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박 (116호)

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입/사업자 등록일: 2024.05.14.

* 확정일자: 2024.07.01.

* 배당신고일자: 2024.09.23.

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 해당 사항 없음 (자료상 명시된 바 없음)

* 기타: 유치권 신고 내용이 있으나 성립 여부는 불분명합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 속한 원흥동 일대는 지식산업센터와 근린생활시설이 밀집한 복합 상업/업무 지구입니다. 특히 원흥줌하이필드 지식산업센터 내 위치하여 관련 업종의 종사자 및 인근 주민을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 본건 이용 현황

현황 본건(116호)은 제시외 114호, 115호, 117호, 118호와 일체로 근린생활시설(카페 'momo')로 이용 중입니다. 이는 소유자의 비용으로 내부 공사를 통해 통합 사용하고 있는 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 및 인근에 다양한 상업시설, 병원, 은행 등 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교통 및 접근성

지하철 3호선 원흥역과의 접근성이 양호하며, 차량을 이용한 도심 및 수도권 접근성이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 신고

박봉식(카페모모)이 2026년 2월 4일 공사대금 220,000,000원을 유치권으로 신고하였으나, 그 성립 여부가 불분명합니다. 유치권이 실제로 성립될 경우 경매 절차 및 낙찰자의 부담에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 일체 이용 중인 호실

본건(116호) 외 다수의 호실(114, 115, 117, 118, 119호)이 현황 일체로 이용되고 있어, 경매 취득 후 개별 호실 분리 또는 통합 운영에 대한 법적/행정적 검토가 필요할 수 있습니다.

6.3. 채무 규모

채권 총액이 15억 원 이상으로, 경매로 인한 채무 소멸 규모가 상당합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 덕양구 원흥동에 위치한 근린상가 물건으로, 지식산업센터 내에서 카페로 이용 중입니다. 입지 및 교통 여건은 양호하나, 2.2억 원에 달하는 유치권 신고가 존재하며 그 성립 여부가 불확실하여 낙찰 후 상당한 법적 분쟁 및 추가 부담 발생 가능성이 있는 고위험 물건입니다. 또한, 다수의 호실이 일체로 사용되고 있어 향후 관리 및 운영에 있어 복합적인 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 활발한 지식산업센터 상권 내 위치

* 성업 중인 카페로의 현황 이용

* 지하철역 및 주요 도로 인접으로 인한 우수한 접근성

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 293,000,000원입니다. 그러나 2.2억 원 상당의 유치권 신고가 존재하며, 그 진위 여부에 따라 실제 인수해야 할 금액이 크게 달라질 수 있습니다. 또한, 다수 호실 통합 이용에 따른 문제도 잠재적 리스크로 작용합니다.

이러한 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 입찰 시점에서는 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 보수적인 관점에서, 유치권의 법적 성립 여부를 철저히 확인하고, 분쟁 발생 가능성을 충분히 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 만약 유치권이 무효로 판단될 경우, 감정가 수준 또는 그 이상으로도 고려할 수 있으나, 현재로서는 1억 8천만 원 ~ 2억 3천만 원 선에서 신중하게 접근하는 것을 권유합니다.

* 최종 입찰가는 법원 진행 상황, 유치권 관련 소송 결과, 유사 물건 시세 등을 종합적으로 검토 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.