나이스옥션 법원경매 고양 2024타경74440 [2] 경기도 고양시 덕양구 원흥동 702 원흥줌하이필드지식산업센터(줌하이필드) 1층115호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수인감정 · 평가일 2024.07.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

[본건#1-6]은 경기도 고양시 덕양구 원흥동 소재 "달걀부리공원" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 지식산업센터, 물류창고, 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
[본건#7]은 경기도 고양시 덕양구 삼송동 소재 "삼송역(지하철3호선)" 남동측 인근에 위치며, 주변은 오피스텔 등 공동주택, 상업시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

[본건#1-6]은 차량진출입이 원활하고, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철역(3호선, 원흥역)이 소재하는 등 교통여건은 보통입니다.
[본건#7]은 차량진출입이 원활하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(3호선,삼송역)이 소재하는 등 교통여건은 양호합니다.

건물의 구조

[본건#1-6]은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건 내,
제1층 제114,115,116,117,118,119호로서 2020년07월21일에 사용승인되었습니다.
외벽: 외장석재마감 등,
내벽: -
바닥: 아스타일마감 등,
창호: 페이글라스 창호 등입니다.

[본건#7]은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층 건 내,
제9층 제301동 912호로서 2021년11월30일에 사용승인되었습니다.
외벽: 외장석재마감 및 몰탈위페인팅마감 등,
내벽: 인테리어마감 등,
창호: 하이새시 창호 등입니다.

이용상태

[본건#1-5]는 현황 일체로 근린생활시설(카페"momo")로 이용중입니다.
[본건#6]은 외부에‘(주)디앤와이개발’이라는 명판부착되어 있으나, 현황 이용중인지 미상입니다.
[본건#7]은 현황 오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

[본건#1-6]은 기본적인 위생시설, 급배수시설, 소화전시설, 화재탐지설비, 승강기시설 등이 있습니다.
[본건#7]은 기본적인 위생시설, 급배수시설, 난방시설, 소화전시설, 화재탐지설비, 승강기시설 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

[본건#1-6] 소재 토지는 인접토지와 등고평탄한 대체로 사다리형의 토지로서, 현황 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설의 건부지로 이용중입니다.
[본건#7] 소재 토지는 인접토지와 등고평탄한 대체로 사다리형의 토지로서, 현황 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설의 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

[본건#1-6]은 서측으로 약 20m내외의 포장도로와 접합니다.
[본건#7]은 북측, 동측으로 각각 약 15m내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

[본건#1-6]은 준주거지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 중로2류(폭 15m-20m)(접합) 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(원흥공공주택지구)<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 입니다.
[본건#7]은 준주거지역, 지구단위계획구역(삼송택지개발), 중로2류(폭 15m-20m)(접합),가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도30m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

[본건#1-7]은 현장조사시 포착된 특이사항은 없었습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

[본건#1-7] 공히 임대현황은 미상입니다.

물건 비고

1.본건 목적물인 115호와 제시외 114호, 116호, 117호, 118호는 현황 일체로 근린생활시설(카페 'momo')로 이용 중이며, 각 호실의 소유자가 소유자임을 소명하는 서류를 관리사무소에 제출하여 승인받고 소유자의 비용으로 내부공사를 하여 각 사용할 수 있다는 관리사무소 문의결과 있음
2.본건 목적물인 115호와 제시외 114호, 116호, 117호, 118호, 119호에 대하여 박봉식(카페모모)이 2026.2.4. 유치권신고(공사대금 등 220,000,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2024타경74440 (2)

* 소재지: 경기도 고양시 덕양구 원흥동 702 원흥줌하이필드지식산업센터(줌하이필드) 1층115호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 431,000,000원

* 토지면적: 13.73㎡ (약 4.15평)

* 건물면적: 37.08㎡ (약 11.21평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 건물명: 원흥 줌 하이필드 지식산업센터(ZOOM HIFIELD)

* 사용승인일: 2020년 07월 21일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 건물 총 층수: 9층 (지하 2층)

1.1. 입지조건

* 주위환경: 경기도 고양시 덕양구 원흥동 소재 "달걀부리공원" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 지식산업센터, 물류창고, 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 차량 진출입이 원활하고, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 3호선 원흥역이 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

* 토지이용계획: 본건은 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)와 접하며, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당합니다.

* 인접 도로상태: 서측으로 약 20m 내외의 포장도로와 접합니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입/사업일자: 2024-05-14

* 확정일자: 2024-07-01

* 배당신고일자: 2024-09-23

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부현황:

* 말소기준권리: 2023년 02월 20일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을4)으로, 본 물건의 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 권리분석 결과: 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 말소되며, 임차인 박 은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 등기부채권 총액: 1,533,370,812원

* 물건명세서 비고:

* 유치권: 박봉식(카페모모)이 2026년 02월 04일 공사대금 220,000,000원으로 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 이는 낙찰 후 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

* 복합 이용: 본건 115호와 제시외 114호, 116호, 117호, 118호는 현황 일체로 근린생활시설(카페 'momo')로 이용 중이며, 각 호실 소유자의 비용으로 내부 공사를 통해 사용 가능합니다.

1.3. 상권분석

* 건물 용도: 지식산업센터 내 근린상가 (카페)

* 주변 상권: 지식산업센터, 물류창고, 주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 원흥역 역세권 상권의 배후 수요를 가지고 있습니다.

* 업종 현황: 본건 호실은 인접 호실과 통합하여 카페 'momo'로 이용 중입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: "달걀부리공원"이 인근에 위치하며, 원흥역 주변의 다양한 상업시설 및 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 지하철 3호선 원흥역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 등 교통 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권 문제: 박봉식(카페모모)이 220,000,000원의 유치권을 신고하였으나, 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 명도 및 권리행사에 있어 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다.

* 통합 이용 관련: 본건 115호와 인접 호실들이 일체로 사용 중이며, 소유자 비용으로 내부 공사가 가능하다는 점은 향후 사용 방식에 영향을 줄 수 있습니다. 하지만 통합 이용에 대한 명확한 합의나 법적 근거가 없을 경우, 분할 이용이나 명도 시 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 114, 116, 117, 118호가 제시외로 분류되어 있으나 115호와 일체로 사용되고 있습니다. 이 부분에 대한 법적 지위 확인 및 소유 관계 명확화가 필요합니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지도 및 위성사진 확인 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 관찰되지 않았습니다. 다만, 법규상 가축사육제한구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등에 포함되어 있으므로 관련 규제를 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 원흥동에 위치한 원흥줌하이필드지식산업센터 내 근린상가(1층 115호)입니다. 3호선 원흥역과 근접하여 교통이 편리하며, 주변에 다양한 시설이 혼재된 지역입니다. 감정가는 431,000,000원이며, 건물면적은 약 11.21평입니다.

가장 큰 리스크 요인은 2.2억 원 규모의 유치권 신고가 성립 여부가 불분명하다는 점입니다. 이로 인해 낙찰 후 예상치 못한 비용이나 법적 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다. 또한, 인접한 여러 호실과 일체로 이용 중인 현황도 고려해야 할 사항입니다. 이러한 유치권 문제 해결 및 명확한 이용 합의 여부가 본건의 투자 가치를 결정하는 중요한 요소가 될 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 3호선 원흥역 역세권에 위치하여 유동인구 및 배후 수요 확보에 유리합니다.

* 복합 용도 가능성: 지식산업센터 내 상가로서, 카페뿐만 아니라 다양한 소매, 서비스 업종으로의 전환 또는 복합 운영이 가능합니다.

* 통합 이용 시너지: 현재 인접 호실과 통합하여 카페로 운영 중인 점을 고려할 때, 이를 유지하거나 확장하여 운영 시 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원 (임차인 박 은 대항력이 없습니다.)

* 유치권 리스크: 2.2억 원의 유치권 신고는 불확실한 채권이므로, 입찰가 산정 시 해당 금액의 전부 또는 상당 부분을 공제하거나, 법적 분쟁 대비 비용을 고려해야 합니다.

* 보수적 접근 필요: 일반적인 경매 물건의 경우 감정가의 70~80% 수준을 고려하나, 본건은 유치권이라는 큰 리스크를 안고 있으므로 더욱 보수적인 접근이 필수적입니다.

* 제안: 유치권의 성립 여부, 해결 방안, 명도 비용, 향후 건물 이용 계획 등을 면밀히 검토한 후, 현장 조사를 통해 시장 가치를 재평가하고 법률 전문가와 상담하여 신중하게 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다. 본 보고서만으로는 정확한 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.