나이스옥션 법원경매 고양 2024타경74440 [5] 경기도 고양시 덕양구 원흥동 702 원흥줌하이필드지식산업센터(줌하이필드) 1층118호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수인감정 · 평가일 2024.07.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

[본건#1-6]은 경기도 고양시 덕양구 원흥동 소재 "달걀부리공원" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 지식산업센터, 물류창고, 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
[본건#7]은 경기도 고양시 덕양구 삼송동 소재 "삼송역(지하철3호선)" 남동측 인근에 위치며, 주변은 오피스텔 등 공동주택, 상업시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

[본건#1-6]은 차량진출입이 원활하고, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철역(3호선, 원흥역)이 소재하는 등 교통여건은 보통입니다.
[본건#7]은 차량진출입이 원활하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(3호선,삼송역)이 소재하는 등 교통여건은 양호합니다.

건물의 구조

[본건#1-6]은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건 내,
제1층 제114,115,116,117,118,119호로서 2020년07월21일에 사용승인되었습니다.
외벽: 외장석재마감 등,
내벽: -
바닥: 아스타일마감 등,
창호: 페이글라스 창호 등입니다.

[본건#7]은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층 건 내,
제9층 제301동 912호로서 2021년11월30일에 사용승인되었습니다.
외벽: 외장석재마감 및 몰탈위페인팅마감 등,
내벽: 인테리어마감 등,
창호: 하이새시 창호 등입니다.

이용상태

[본건#1-5]는 현황 일체로 근린생활시설(카페"momo")로 이용중입니다.
[본건#6]은 외부에‘(주)디앤와이개발’이라는 명판부착되어 있으나, 현황 이용중인지 미상입니다.
[본건#7]은 현황 오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

[본건#1-6]은 기본적인 위생시설, 급배수시설, 소화전시설, 화재탐지설비, 승강기시설 등이 있습니다.
[본건#7]은 기본적인 위생시설, 급배수시설, 난방시설, 소화전시설, 화재탐지설비, 승강기시설 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

[본건#1-6] 소재 토지는 인접토지와 등고평탄한 대체로 사다리형의 토지로서, 현황 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설의 건부지로 이용중입니다.
[본건#7] 소재 토지는 인접토지와 등고평탄한 대체로 사다리형의 토지로서, 현황 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설의 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

[본건#1-6]은 서측으로 약 20m내외의 포장도로와 접합니다.
[본건#7]은 북측, 동측으로 각각 약 15m내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

[본건#1-6]은 준주거지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 중로2류(폭 15m-20m)(접합) 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(원흥공공주택지구)<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 입니다.
[본건#7]은 준주거지역, 지구단위계획구역(삼송택지개발), 중로2류(폭 15m-20m)(접합),가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도30m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

[본건#1-7]은 현장조사시 포착된 특이사항은 없었습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

[본건#1-7] 공히 임대현황은 미상입니다.

물건 비고

1.본건 목적물인 118호와 제시외 114호, 115호, 116호, 117호는 현황 일체로 근린생활시설(카페 'momo')로 이용 중이며, 각 호실의 소유자가 소유자임을 소명하는 서류를 관리사무소에 제출하여 승인받고 소유자의 비용으로 내부공사를 하여 각 사용할 수 있다는 관리사무소 문의결과 있음
2.본건 목적물인 118호와 제시외 114호, 115호, 116호, 117호, 119호에 대하여 박봉식(카페모모)이 2026.2.4. 유치권신고(공사대금 등 220,000,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2024타경74440 (5)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 원흥동 702 원흥줌하이필드지식산업센터(줌하이필드) 1층 118호

용도: 근린상가

감정가: 337,000,000원

토지면적: 10.75㎡ (약 3.25평)

건물면적: 29.03㎡ (약 8.78평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (구리농업협동조합)

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 고양시 덕양구 원흥동 소재 "달걀부리공원" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 지식산업센터, 물류창고, 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 차량 진출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 근거리에 지하철 3호선 원흥역이 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 제1층 제118호이며, 2020년 7월 21일 사용승인되었습니다. 외벽은 외장석재마감 등, 내벽은 기재사항 없음, 바닥은 아스타일마감 등, 창호는 페이글라스 창호 등입니다.

토지의 형상 및 이용상태: 소재 토지는 인접 토지와 등고평탄한 대체로 사다리형의 토지로서, 현황 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 서측으로 약 20m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 2월 20일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (채권 최고액 1,500,000,000원)입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 등기부상 확인되지 않습니다.

유치권: 박봉식(카페모모)이 2026년 2월 4일 공사대금 등 220,000,000원을 유치권으로 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 이는 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박 (118호)

* 보증금: 7,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입/사업일자: 2024-07-01

* 확정일자: 2024-07-01

* 배당신고일자: 2024-09-23

* 대항력: 없음

* 임차인: 박 (118호)

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입/사업일자: 2024-07-01

* 확정일자: 2024-07-01

* 배당신고일자: 2024-09-23

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

등기부요약:

* 주요 권리로는 신탁등기 말소, 소유권 이전, 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(말소기준), 동고양세무서장의 압류(말소), 구리농업협동조합의 임의경매개시결정(말소), 국민은행의 가압류(말소) 등이 기재되어 있습니다.

* 등기부채권 총액: 1,533,370,812원

1.3. 상권분석

본건의 용도: 본건은 근린생활시설(카페 'momo'로 이용 중)로, 1층 상가입니다.

주변 상권: 인근은 지식산업센터, 물류창고, 주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 오피스텔 및 상업시설과 함께 복합적인 상권이 형성되어 있습니다. 카페, 식당 등 다양한 근린생활시설이 입점해 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

주변 교통: 차량 진출입이 원활하고, 인근 버스정류장 및 지하철 3호선 원흥역 이용이 편리하여 대중교통 접근성도 양호합니다.

편의시설: 달걀부리공원이 인근에 위치하며, 주변의 지식산업센터 및 근린생활시설 내 상업시설, 상점가 등을 이용할 수 있어 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

유치권: 박봉식(카페모모)이 220,000,000원의 유치권을 신고하였으나, 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 추가적인 분쟁의 소지가 있습니다. 이는 중요한 투자 검토 사항입니다.

구분 건물 일체 이용: 본건(118호)과 제시외 114호, 115호, 116호, 117호는 현황 일체로 카페 'momo'로 이용 중이며, 각 호실 소유자의 비용으로 내부 공사를 진행한 것으로 보입니다. 이는 경계 불명확 및 잠재적 불법 건축물 가능성에 대한 확인이 필요합니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 해당 주소지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 지식산업센터 내 1층 근린상가로, 현재 주변 5개 호실과 통합하여 카페로 운영 중입니다. 입지적으로 교통 및 생활 편의성은 보통 수준이나, 2.2억 원 상당의 유치권 신고가 접수되어 성립 여부가 불분명하다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 임차인은 있으나 대항력은 없는 것으로 파악되었습니다.

1.7. 투자 포인트

내부 통합 운영을 통해 넓은 영업 공간 확보가 가능하며, 카페 등 근린생활시설 운영에 유리한 조건입니다.

원흥동 지역의 지속적인 개발 및 교통망 확충으로 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가 337,000,000원을 기준으로, 유치권 등 불확실한 권리 관계를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 인수해야 할 보증금은 없으나, 유치권의 법적 판단 결과에 따라 낙찰 후 추가 비용 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. 상기 리스크를 반영한 보수적인 입찰가로 270,000,000원 ~ 290,000,000원 범위를 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.