나이스옥션 법원경매 고양 2024타경74440 [4] 경기도 고양시 덕양구 원흥동 702 원흥줌하이필드지식산업센터(줌하이필드) 1층117호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수인감정 · 평가일 2024.07.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

[본건#1-6]은 경기도 고양시 덕양구 원흥동 소재 "달걀부리공원" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 지식산업센터, 물류창고, 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
[본건#7]은 경기도 고양시 덕양구 삼송동 소재 "삼송역(지하철3호선)" 남동측 인근에 위치며, 주변은 오피스텔 등 공동주택, 상업시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

[본건#1-6]은 차량진출입이 원활하고, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철역(3호선, 원흥역)이 소재하는 등 교통여건은 보통입니다.
[본건#7]은 차량진출입이 원활하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(3호선,삼송역)이 소재하는 등 교통여건은 양호합니다.

건물의 구조

[본건#1-6]은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건 내,
제1층 제114,115,116,117,118,119호로서 2020년07월21일에 사용승인되었습니다.
외벽: 외장석재마감 등,
내벽: -
바닥: 아스타일마감 등,
창호: 페이글라스 창호 등입니다.

[본건#7]은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층 건 내,
제9층 제301동 912호로서 2021년11월30일에 사용승인되었습니다.
외벽: 외장석재마감 및 몰탈위페인팅마감 등,
내벽: 인테리어마감 등,
창호: 하이새시 창호 등입니다.

이용상태

[본건#1-5]는 현황 일체로 근린생활시설(카페"momo")로 이용중입니다.
[본건#6]은 외부에‘(주)디앤와이개발’이라는 명판부착되어 있으나, 현황 이용중인지 미상입니다.
[본건#7]은 현황 오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

[본건#1-6]은 기본적인 위생시설, 급배수시설, 소화전시설, 화재탐지설비, 승강기시설 등이 있습니다.
[본건#7]은 기본적인 위생시설, 급배수시설, 난방시설, 소화전시설, 화재탐지설비, 승강기시설 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

[본건#1-6] 소재 토지는 인접토지와 등고평탄한 대체로 사다리형의 토지로서, 현황 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설의 건부지로 이용중입니다.
[본건#7] 소재 토지는 인접토지와 등고평탄한 대체로 사다리형의 토지로서, 현황 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설의 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

[본건#1-6]은 서측으로 약 20m내외의 포장도로와 접합니다.
[본건#7]은 북측, 동측으로 각각 약 15m내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

[본건#1-6]은 준주거지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 중로2류(폭 15m-20m)(접합) 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(원흥공공주택지구)<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 입니다.
[본건#7]은 준주거지역, 지구단위계획구역(삼송택지개발), 중로2류(폭 15m-20m)(접합),가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도30m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

[본건#1-7]은 현장조사시 포착된 특이사항은 없었습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

[본건#1-7] 공히 임대현황은 미상입니다.

물건 비고

1.본건 목적물인 117호와 제시외 114호, 115호, 116호, 118호는 현황 일체로 근린생활시설(카페 'momo')로 이용 중이며, 각 호실의 소유자가 소유자임을 소명하는 서류를 관리사무소에 제출하여 승인받고 소유자의 비용으로 내부공사를 하여 각 사용할 수 있다는 관리사무소 문의결과 있음
2.본건 목적물인 117호와 제시외 114호, 115호, 116호, 118호, 119호에 대하여 박봉식(카페모모)이 2026.2.4. 유치권신고(공사대금 등 220,000,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 고양지원 2024타경74440 (4)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 고양시 덕양구 원흥동 702 원흥줌하이필드지식산업센터(줌하이필드) 1층 117호

용도: 근린상가

감정가: 315,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 면적 및 지분

토지면적: 10.04㎡ (약 3.04평)

토지지분: 10.04㎡ (약 3.04평)

건물면적: 27.12㎡ (약 8.20평)

건물지분: 27.12㎡ (약 8.20평)

1.4. 건물 정보

건물명: 원흥 줌 하이필드 지식산업센터(ZOOM HIFIELD)

사용승인일: 2020년 07월 21일

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 2층, 지상 9층 건물 내 제1층 제117호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 원흥동 소재 "달걀부리공원" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 지식산업센터, 물류창고, 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 근거리에 지하철 3호선 원흥역이 소재하여 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 도로

소재 토지는 인접 토지와 등고평탄한 대체로 사다리형의 토지이며, 현황 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다. 본건은 서측으로 약 20m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 물건 요약

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 감정가는 315,000,000원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

말소기준권리는 2023년 02월 20일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당(채권최고액 1,500,000,000원)입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박 (117호)

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자(사업일자): 2024년 05월 14일

* 확정일자: 2024년 07월 01일

* 배당신고일자: 2024년 09월 23일

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 환경

본건이 위치한 원흥줌하이필드지식산업센터는 다양한 지식산업센터, 물류창고, 주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역에 자리하고 있습니다.

4.2. 본건 이용 현황

본건 117호는 제시외 114호, 115호, 116호, 118호와 일체로 현재 근린생활시설(카페 "momo")로 이용 중입니다. 각 호실의 소유자가 소유권을 소명하고 관리사무소 승인 하에 내부 공사를 통해 사용 중인 것으로 확인되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 달걀부리공원이 있어 휴식 공간으로 활용 가능합니다.

5.2. 교통 접근성

지하철 3호선 원흥역이 근거리에 위치하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.3. 건물 공용시설

건물 내 기본적인 위생시설, 급배수시설, 소화전시설, 화재탐지설비, 승강기시설 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 신고

본 건 117호를 포함한 114호, 115호, 116호, 118호, 119호에 대하여 박봉식(카페모모)이 2026년 2월 4일 공사대금 220,000,000원으로 유치권 신고를 하였습니다. 그러나 유치권의 성립 여부는 불분명하여 낙찰 후 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

6.2. 통합 이용 및 내부 공사

본건 117호를 포함한 여러 호실이 하나의 카페로 이용되고 있으며, 각 소유자 비용으로 내부 공사가 진행되었습니다. 이는 향후 재산권 행사 또는 분쟁 시 복잡한 문제를 야기할 수 있습니다.

6.3. 공동담보

특이사항 및 특수물건정보에 공동담보 물건으로 명시되어 있어, 관련 채무 관계를 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

6.4. 주변 시설

주변 지역 조사 결과, 특정 혐오시설이나 환경 저해 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 원흥동에 위치한 지식산업센터 내 근린상가로, 현재 카페로 활발히 운영 중인 것으로 보입니다. 원흥역 인근의 교통 편리성과 지역 내 상업시설로서의 잠재력은 긍정적인 요소입니다. 하지만, 2억 2천만원에 달하는 유치권 신고가 존재하며 그 성립 여부가 불분명하다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 또한, 여러 호실이 통합되어 운영되고 있어 향후 관리 및 권리관계가 복잡해질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 활발하게 영업 중인 카페 상가로, 즉시 임대수익 창출 가능성이 있습니다.

* 지식산업센터 밀집 지역 내 위치하여 배후 수요가 존재합니다.

* 상대적으로 소규모 면적으로 초기 투자 부담이 적을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 315,000,000원을 기준으로, 본 건은 220,000,000원의 유치권 성립 불분명이라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 유치권의 법적 판단 결과에 따라 낙찰 후 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 따라서, 이러한 잠재적 위험 요소를 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 통상적으로 이러한 리스크가 있는 물건은 감정가 대비 할인된 금액으로 접근하는 것이 일반적이며, 법적 리스크 분석 결과를 바탕으로 보수적인 관점에서 입찰을 고려하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.