나이스옥션 법원경매 고양 2024타경74440 [1] 경기도 고양시 덕양구 원흥동 702 원흥줌하이필드지식산업센터(줌하이필드) 1층114호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수인감정 · 평가일 2024.07.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

[본건#1-6]은 경기도 고양시 덕양구 원흥동 소재 "달걀부리공원" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 지식산업센터, 물류창고, 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
[본건#7]은 경기도 고양시 덕양구 삼송동 소재 "삼송역(지하철3호선)" 남동측 인근에 위치며, 주변은 오피스텔 등 공동주택, 상업시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

[본건#1-6]은 차량진출입이 원활하고, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철역(3호선, 원흥역)이 소재하는 등 교통여건은 보통입니다.
[본건#7]은 차량진출입이 원활하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(3호선,삼송역)이 소재하는 등 교통여건은 양호합니다.

건물의 구조

[본건#1-6]은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건 내,
제1층 제114,115,116,117,118,119호로서 2020년07월21일에 사용승인되었습니다.
외벽: 외장석재마감 등,
내벽: -
바닥: 아스타일마감 등,
창호: 페이글라스 창호 등입니다.

[본건#7]은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층 건 내,
제9층 제301동 912호로서 2021년11월30일에 사용승인되었습니다.
외벽: 외장석재마감 및 몰탈위페인팅마감 등,
내벽: 인테리어마감 등,
창호: 하이새시 창호 등입니다.

이용상태

[본건#1-5]는 현황 일체로 근린생활시설(카페"momo")로 이용중입니다.
[본건#6]은 외부에‘(주)디앤와이개발’이라는 명판부착되어 있으나, 현황 이용중인지 미상입니다.
[본건#7]은 현황 오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

[본건#1-6]은 기본적인 위생시설, 급배수시설, 소화전시설, 화재탐지설비, 승강기시설 등이 있습니다.
[본건#7]은 기본적인 위생시설, 급배수시설, 난방시설, 소화전시설, 화재탐지설비, 승강기시설 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

[본건#1-6] 소재 토지는 인접토지와 등고평탄한 대체로 사다리형의 토지로서, 현황 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설의 건부지로 이용중입니다.
[본건#7] 소재 토지는 인접토지와 등고평탄한 대체로 사다리형의 토지로서, 현황 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설의 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

[본건#1-6]은 서측으로 약 20m내외의 포장도로와 접합니다.
[본건#7]은 북측, 동측으로 각각 약 15m내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

[본건#1-6]은 준주거지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 중로2류(폭 15m-20m)(접합) 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(원흥공공주택지구)<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 입니다.
[본건#7]은 준주거지역, 지구단위계획구역(삼송택지개발), 중로2류(폭 15m-20m)(접합),가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도30m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

[본건#1-7]은 현장조사시 포착된 특이사항은 없었습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

[본건#1-7] 공히 임대현황은 미상입니다.

물건 비고

1.본건 목적물인 114호와 제시외 115호, 116호, 117호, 118호는 현황 일체로 근린생활시설(카페 'momo')로 이용 중이며, 각 호실의 소유자가 소유자임을 소명하는 서류를 관리사무소에 제출하여 승인받고 소유자의 비용으로 내부공사를 하여 각 사용할 수 있다는 관리사무소 문의결과 있음
2.본건 목적물인 114호와 제시외 115호, 116호, 117호, 118호, 119호에 대하여 박봉식(카페모모)이 2026.2.4. 유치권신고(공사대금 등 220,000,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2024타경74440 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 원흥동 702, 원흥줌하이필드지식산업센터(줌하이필드) 1층 114호

용도: 근린상가

건물 규모: 건물면적 44.61㎡ (약 13.50평)

토지 면적: 토지면적 16.52㎡ (약 4.99평)

감정가: 518,000,000원

구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2020년 07월 21일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

위치: 경기도 고양시 덕양구 원흥동 소재 "달걀부리공원" 남서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 본건 주변은 지식산업센터, 물류창고, 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통: 차량 진출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 3호선 원흥역이 소재하는 등 교통 여건은 보통입니다.

도로: 본건은 서측으로 약 20m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지 이용 계획: 본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 02월 20일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권(을4)이 본건의 말소기준권리입니다.

소멸되는 권리: 본 건의 임의경매(갑5) 개시 결정에 따라, 말소기준권리보다 후순위인 근저당, 압류, 가압류 등의 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

소멸되지 않는 권리: 본 물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박 (114호)

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입/사업일자: 2024-07-01

* 확정일자: 2024-07-01

* 배당신고일자: 2024-09-23

* 대항력: 없음

* 임차인: 박 (114호)

* 보증금: 8,000,000원

* 차임: 650,000원

* 전입/사업일자: 2024-07-01

* 확정일자: 2024-07-01

* 배당신고일자: 2024-09-23

* 대항력: 없음

참고: 상기 기재된 임차인들은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

특이사항 (유치권):

* 본건 목적물인 114호와 제시외 115호, 116호, 117호, 118호, 119호에 대하여 박봉식(카페모모)이 2026년 02월 04일 공사대금 등 220,000,000원에 대한 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 이는 낙찰 후 추가적인 부담으로 작용할 수 있으므로, 면밀한 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

주변 입지: 본건은 원흥지구 내 지식산업센터가 밀집한 지역에 위치하며, 주변으로 동종 업종 시설 및 근린생활시설 등이 혼재하여 상권 활성화 가능성이 있습니다.

업종 현황: 현재 본건 114호 및 인접한 제시외 건물(115~118호)과 일체로 "카페 'momo'"로 이용 중입니다.

유동인구: 지식산업센터 내 종사자 및 주변 거주민을 대상으로 한 상권 형성이 예상됩니다.

5. 생활정보

편의시설: 건물 내 및 인접 상가 시설을 이용할 수 있으며, "달걀부리공원" 인근에 위치하여 산책 및 여가 활동을 즐기기에 용이합니다.

교통망: 지하철 3호선 원흥역 및 인근 버스정류장을 이용하여 편리하게 이동할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

유치권: 220,000,000원에 달하는 유치권 신고는 본건의 가장 중대한 잠재적 리스크입니다. 유치권의 성립 여부에 따라 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용이 발생하거나 법적 분쟁에 휘말릴 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

일체 이용 현황: 본건 114호가 인접 호실(115~118호)과 일체로 사용되며, 각 호실 소유자의 비용으로 내부 공사를 진행하여 사용 중인 점은 향후 관리 및 처분에 있어 복잡성을 야기할 수 있습니다. 독립적인 분할 사용이나 매매 시 문제가 될 가능성이 있습니다.

건물 규모: 토지 16.52㎡, 건물 44.61㎡의 비교적 작은 면적은 독립적인 사업 운영 시 공간 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물인 원흥줌하이필드 지식산업센터 내에 위치한 근린상가입니다. 현재 "카페 'momo'"로 활발히 운영 중인 점은 긍정적인 요소로 평가됩니다.

하지만 2.2억 원에 달하는 유치권 신고가 존재하며 그 성립 여부가 불분명하여, 낙찰 후 상당한 금전적 부담으로 작용할 수 있는 중대한 위험 요소를 안고 있습니다.

또한, 인접 호실과 일체로 이용 중인 현황은 향후 관리 및 처분 과정에서 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

신축 상가: 2020년에 사용승인된 건물로, 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 투자 가치가 있습니다.

지역 개발 잠재력: 원흥지구 개발이 지속적으로 이루어지고 있어 향후 지역의 성장 가능성이 높습니다.

현황 영업 중: 현재 카페로 정상 영업 중이라는 점은 안정적인 수익 창출 가능성을 시사하며, 즉시 활용이 가능하다는 장점이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가를 산정함에 있어 가장 중요한 고려 사항은 220,000,000원의 유치권 성립 여부입니다. 만약 유치권이 적법하게 성립될 경우, 해당 금액만큼의 추가 부담이 발생하므로 낙찰 후 실제 취득 비용은 감정가 및 입찰가보다 높아지게 됩니다.

임차인 관련 인수 보증금은 0원으로 확인되었으므로, 보증금 관련 추가 인수 금액은 없습니다.

따라서, 유치권의 성립 여부를 철저히 조사하고, 법률 전문가와 상담하여 해당 위험을 정확히 평가한 후 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 현재로서는 유치권의 불확실성으로 인해 보수적인 접근이 필요합니다.

감정가: 518,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.