나이스옥션 법원경매 고양 2025타경576 [2] 경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-4 지축푸리마타워 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영산 · 평가일 2025.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 ""지축역(3호선)"" 북동측 인근에 위치하는
지축푸리마타워 제1층 제107호로서, 주위는 아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설 등이
소재함.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 ""지축역(3호선)""이 소재하는바, 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 평지붕 건물 내 제1층 제107호로서,

외 벽: 석재붙임 마감 등
내 벽: 몰탈위페인팅, 인테리어 마감 등
창 호: 페어글라스 창호 등으로 조사됨.

이용상태

대상물건 ""제1종근린생활시설(소매점)""으로 이용 중인 것으로 조사됨.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기 설비, 화재탐지설비,
소화전설비, 스프링쿨러설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접도로 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서, ""근린생활시설 및 업무시설"" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건은 북동측으로 노폭 약 40미터, 남서측으로 노폭 약 15미터의 포장도로와 각각 접하며, 북서측으로 노폭 약 8미터의 보행자도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건(1) : 일반상업지역, 지구단위계획구역(2022-08-31)(고양지축지구), 광로3류(폭
40m~50m)(2022-08-31)(고양지축지구)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2022-08-31)(고양지축지구)
(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2022-08-31)(고양지축지구)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역
[도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 공공주택지구(2022-08-31)(고양지축지구)<공공주택 특별법>, 제한보호구역
(전방지역:25km)(해발고도 112m위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

ㅡ

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

현 임차인이 106호와 107호를 임차하여 통합하여 사용하고 있으나, 관리사무소 승인 후 호실별로 분리공사를 하여 사용할 수 있다는 관리사무소 문의결과 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

2.

* 사건번호: 고양지원 2025타경576 (2)

* 소재지: 경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-4 지축푸리마타워 1층 106호

* 용도: 근린상가 (제1종근린생활시설(소매점)으로 조사됨)

* 감정가: 977,000,000원

* 토지면적: 1536.20㎡ (약 464.72평)

* 토지지분: 0㎡

* 건물면적: 35.06㎡ (약 10.61평)

* 건물지분: 35.06㎡

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 남OOOOOOOO

* 특이사항: 중복병합사건, 공동담보, 대지권미등기

1. 1.

입지조건

2.

* 위치: 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 "지축역(3호선)" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 대상 물건 주위는 아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하고 있습니다.

* 교통상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 "지축역(3호선)"이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 북동측으로 노폭 약 40미터, 남서측으로 노폭 약 15미터의 포장도로와 접하며, 북서측으로는 노폭 약 8미터의 보행자도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역(고양지축지구)이며, 광로3류, 소로2류, 중로2류 등 다양한 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 공공주택지구(고양지축지구), 제한보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있습니다.

1. 2.

권리분석

2.

* 채권자: 남OOOOOOOO

* 말소기준권리: 을2 근저당 (안양지구축산업협동조합, 2023-05-26 접수)

* 인수되는 권리: 없음 (매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 900,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 조 (성만 표시)

* 보증금: 22,029,000원

* 차임: 176,300원

* 전입일자(사업일자): 2024-08-28

* 확정일자: 2024-08-28

* 배당신고일자: 2025-06-25

* 대항력: 없음

* 비고: 현 임차인이 106호와 107호를 통합하여 사용하고 있으나, 관리사무소 문의 결과에 따르면 호실별 분리 공사 후 사용 가능합니다.

* 특수물건정보: 중복병합사건, 공동담보, 대지권미등기

1. 3.

상권분석

2.

* 업종: 제1종근린생활시설(소매점)으로 이용 중입니다.

* 주변 환경: 아파트 단지 및 주거 지역과 인접하여 배후 수요가 있는 편입니다.

* 교통 접근성: 지축역(3호선) 인근으로 유동인구 확보에 유리한 위치입니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 가축사육제한구역 및 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정된 구역이 있으나, 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1. 4.

생활정보

2.

* 교통: 지하철 3호선 지축역을 도보로 이용할 수 있으며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 근린상가 및 아파트 단지가 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 주거환경: 주변에 아파트 단지가 있어 주거 밀집 지역의 특성을 보입니다.

1. 5.

잠재적 리스크

2.

* 대지권 미등기: 토지와 건물 간의 소유권 관계가 명확히 등기되지 않아 향후 소유권 이전 및 관리, 처분 시 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인으로 철저한 확인이 필요합니다.

* 중복병합사건 및 공동담보: 여러 채권이 얽혀 있거나 하나의 담보로 여러 건의 채무가 설정된 경우로, 경매 절차가 복잡해지거나 예상치 못한 추가 채무가 발생할 가능성이 있습니다.

* 통합 사용 임차인: 현재 임차인이 두 개의 호실(106호, 107호)을 통합하여 사용하고 있어, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다. 비록 대항력은 없으나, 명도 저항 시 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다.

* 분리 공사 가능성: 관리사무소 확인 결과 분리 공사가 가능하다고는 하나, 실제 분리 시 공사 비용, 기간, 건축법규 준수 여부 등을 면밀히 검토해야 합니다.

1. 6.

종합 의견

2.

본 물건은 지하철 3호선 지축역 역세권에 위치한 근린상가로, 주변 개발 계획 및 아파트 단지 인접으로 인해 잠재적인 가치 상승이 기대되는 입지입니다. 하지만 대지권 미등기, 중복 병합 사건, 공동 담보 등의 복잡한 권리 관계는 투자 결정에 있어 신중함을 요구합니다. 현 임차인이 두 개 호실을 통합 사용 중인 점과 분리 공사 가능성 등은 향후 활용 방안을 결정하는 데 중요한 요소입니다. 이러한 특수성을 고려하여 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 바탕으로 투자 여부를 결정해야 합니다.

1. 7.

투자 포인트

2.

* 지축역 역세권 상권: 3호선 지축역 이용객 및 인근 배후 수요를 바탕으로 한 안정적인 임대 수익 및 시세 차익 기대.

* 고양지축지구 개발 연계: 지구 단위 계획 구역 내 위치하여 향후 지역 발전 및 상권 활성화에 따른 가치 상승 잠재력.

* 분리 및 활용 가능성: 106호와 107호 분리 공사 가능성이 있어, 향후 복수의 임차인 확보 또는 다양한 업종으로의 전환을 통한 수익 극대화 가능.

1. 8.

예상 입찰가

2.

본 물건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'이 0원이므로, 해당 금액을 제외하고 산정합니다. 다만, 제시된 정보만으로는 정확한 시장 가격 및 물건의 현황을 종합적으로 판단하여 합리적인 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 철저한 현장 조사, 주변 시세 분석, 경쟁 물건 분석 등을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.