나이스옥션 법원경매 고양 2025타경60974 [4] 경기도 파주시 와동동 1374-1 대광프라자 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 1,3,6)
경기도 파주시 야당동 소재 경의중앙선 야당역 북동측 근거리에 위치하며, 부근은 단독주택,
다세대주택, 중소규모의 공장 및 창고, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주위환경 보통시
됩니다.

기호 7)
경기도 파주시 동패동 소재 동패중학교 동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 아파트, 근
린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주위환경 보통시됩니다.

기호 9,10)
경기도 파주시 와동동 소재 지산초등학교 남서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 주거나
지, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주위환경 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 교통상황 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호 1,3) 인접지와 등고평탄한 부정형의 근린생활시설 건부지입니다.
기호 6) 인접지와 등고평탄한 부정형의 도로부지입니다.
기호 7) 인접지와 등고평탄한 장방형의 다가구주택 건부지입니다.
기호 9,10) 인접지와 등고평탄한 장방형의 주거나지입니다.

인접 도로상태

기호 1) 남서측 및 북서측, 기호 3) 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
기호 6) 본건이 도로입니다.
기호 7) 서측 및 동측으로 소로에 접합니다.
기호 9)남동측 및 북동측, 기호 10) 남동측으로 소로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,6)
계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호 7)
도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(파주운정지구)
(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>

기호 9)
도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(파주운정지구)
(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(파주운정지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(파평윤씨정정공파묘역(300미터이내))<문
화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

기호 10)
도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(파주운정지구)
(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경
보존지역(파평윤씨정정공파묘역(300미터이내))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 기호 9) 지상에 철거 및 이동이 용이한 컨테이너 1식 및 파이프조 천막 1동,
기호 10) 지상에 비닐하우스 2식이 소재합니다.

나. 임대내역 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2,4) 경량철골구조 기타지붕 1층건으로,
벽체 : 판넬마감 등
바닥 : 타일마감 등
창호 : 새시창호 등입니다.

기호 8) 철근콘크리트구조 경사지붕 3층건으로,
외벽 : 치장벽돌마감 등
내벽 : 벽지 및 타일마감 등
바닥 : 내장바닥재, 타일마감 등
창호 : 새시창호 등입니다.

이용상태

기호 2,4) 근린생활시설,
기호 8) 다가구주택(1층:3가구, 2층:4가구, 3층:2가구)으로 이용중입니다.

설비내역

기호 2,4) 위생 및 급배수설비,
기호 8) 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 갖추고 있습니다.

부합물 및 종물

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부구조, 이용상태 등을 확인할 수 없어 건축물대장
현황도 등을 참고하였으며, 임대관계 미상입니다.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 와동동 소재 파주와동초등학교 남동측 인근에 위치하며, 부근은 아파
트, 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재한 지대로, 주위 환경 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황 보통시
됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층건 내 3층 301호로,
외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅, 타일붙임, 석고보드 등
창호 : 새시창 등입니다.

이용상태

근린생활시설(사무소)입니다.

설비내역

공동 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 장방형의 근린생활시설부지입니다.

인접 도로상태등

본건 동측, 서측으로 각각 왕복 4차선, 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(파주운정지구)(접합),
중로3류(폭 12m~15m)(파주운정지구)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경60974 (4)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경기도 파주시 와동동 1374-1 대광프라자 3층 301호

용도: 근린상가 (구분건물감정평가요항표 상 제1종근린생활시설(사무소))

토지면적: 46.83㎡ (약 14.17평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 110.00㎡ (약 33.28평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 권리관계

감정가: 393,000,000원

말소기준권리: 근저당권 (을4, 신교하농업협동조합, 2013-07-23)

등기부채권 총액: 5,291,000,000원

인수되는 보증금 합계: 0원 (자료상 0원으로 명시)

1.4. 특이사항

* 중복병합사건, 중복사건, 공동담보 사건임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 파주시 와동동 소재 파주와동초등학교 남동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주위 환경은 보통시됩니다.

기호 9,10) 경기도 파주시 와동동 소재 지산초등학교 남서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 주거지, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주위환경 보통시됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됩니다. 본 건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황 보통시됩니다. 경의중앙선 야당역 북동측 근거리에 위치합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 위치: 경기도 파주시 와동동 1374-1

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역

* 제한사항: 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 상대보호구역.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부 상 최선순위 설정일자는 2013년 7월 23일자 신교하농업협동조합의 근저당권(을4)으로, 이는 말소기준권리가 됩니다. 매각으로 인해 해당 권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 채권 총액은 약 52억 9천 1백만원에 달합니다.

3.2. 임차인 현황

총 7명의 임차인이 확인되었으며, 모든 임차인은 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (단, 자료상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시됨)

* ㈜강산터건설(양혁모): 보증금 0원, 차임 0원

* ㈜도원플랜건축사사무소(박하전): 보증금 5,000,000원, 차임 300,000원

* ㈜세레머니(손영두): 보증금 0원, 차임 0원

* ㈜아이엠더블유유통(이명우): 보증금 3,000,000원, 차임 200,000원

* (주)지앤용유통(이광용): 보증금 3,000,000원, 차임 500,000원

* ㈜한서건축사사무소(양혁모): 보증금 0원, 차임 0원

* 두리유통(황두리): 보증금 2,000,000원, 차임 150,000원

3.3. 기타 권리사항

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: -)

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 건이 위치한 경기도 파주시 와동동은 주거지(단독주택, 다세대주택, 아파트)와 근린생활시설, 중소규모의 공장 및 창고 등이 혼재된 지역입니다. 파주와동초등학교, 지산초등학교 등 교육시설이 인근에 위치하고 있습니다.

4.2. 상업시설 현황

구분건물감정평가요항표에 따르면, 본 건은 근린생활시설(사무소)로 이용 중에 있습니다. 인근 지역에 다수의 근린생활시설이 혼재하고 있어 상권은 어느 정도 형성되어 있는 것으로 보입니다.

4.3. 잠재적 가치

주변에 대단지 아파트와 학교가 인접해 있어 고정 수요 확보가 용이하며, 향후 지역 개발 계획에 따라 추가적인 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의시설

경의중앙선 야당역이 근거리에 위치하며, 버스승강장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

5.2. 주변 시설

* 교육: 파주와동초등학교, 지산초등학교, 한가람초등학교, 한가람중학교, 지산중학교, 지산고등학교 등 다수의 교육시설이 인근에 위치합니다.

* 편의: 인근에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다. (세부 정보는 추가 확인 필요)

* 문화/관광: 프로방스 마을, 통일동산 관광특구 등이 파주시 내에 위치하나, 본 건과의 직접적인 연관성은 적습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 혐오시설 및 환경 문제

검색 결과, 파주시 지역에서 폐기물 처리 시설(소각시설, 발전소) 건립 관련 주민 반발 사례가 확인되었습니다. 또한, 과거 파주 운정신도시 내 쓰레기소각장 건립 관련 주민 반발 및 님비 현상 사례가 존재합니다. 현재 본 물건의 정확한 주변 1km 이내 혐오시설 존재 여부는 직접적인 확인이 필요하나, 이러한 지역적 이슈를 인지할 필요가 있습니다.

6.2. 건축물 관련 리스크

건물감정평가요항표 상 '현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부구조, 이용상태 등을 확인할 수 없어 건축물대장 현황도 등을 참고하였으며, 임대관계 미상입니다.'라는 내용이 기재되어 있어, 실제 내부 상태 확인에 어려움이 있었습니다.

6.3. 채무 관련 리스크

총 등기부채권액이 52억 9천 1백만원에 달하며, 이는 감정가의 약 13.5배에 해당하는 높은 금액입니다. 이러한 과다 채무는 경매 절차의 복잡성이나 예상치 못한 변수를 야기할 수 있습니다.

6.4. 중복병합, 중복, 공동담보 사건

본 건은 중복병합, 중복, 공동담보 사건으로 분류되어 있어, 관련 법적 절차가 복잡할 수 있으며, 추가적인 조사 및 분석이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 와동동에 위치한 근린상가로, 교통 및 주변 생활 환경은 양호한 편입니다. 다만, 높은 채무 총액, 중복 병합 사건이라는 점, 그리고 혐오시설 관련 지역적 이슈 가능성이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 임차인들의 대항력이 없는 점은 긍정적인 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 접근성: 경의중앙선 야당역 인근 및 버스정류장 위치.

* 배후 수요: 인근 대단지 아파트 및 학교 밀집 지역으로 고정 수요 확보 가능.

* 상업시설의 활용도: 근린상가로서 사무실 등으로 활용 가능한 잠재력 보유.

* 전체 권리 소멸: 말소기준권리 하의 권리는 낙찰 후 소멸 예상.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정은 현재 시점의 시장 상황, 유사 물건 낙찰가율, 본 건의 상태 및 향후 활용 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 일반적으로 유사 근린상가 경매의 낙찰가율은 지역 및 물건의 개별성에 따라 다르나, 최근 파주 지역 상가 경매의 낙찰가율은 약 49%에서 80% 사이를 기록하는 것으로 나타났습니다.

감정가 393,000,000원을 기준으로, 낙찰자가 인수할 보증금이 없다는 점을 고려할 때, 낙찰가율 60% ~ 80%를 적용하면 다음과 같은 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 보수적 접근 (낙찰가율 60%): 약 235,800,000원

* 적정가 접근 (낙찰가율 70%): 약 275,100,000원

* 긍정적 접근 (낙찰가율 80%): 약 314,400,000원

따라서, 현장 답사를 통한 건물 상태 확인, 주변 시세 조사, 그리고 향후 임대 수익률 분석 등을 거쳐 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 단, 본 건의 높은 채무 총액과 중복 병합 사건이라는 점을 감안하여, 입찰 희망가는 신중하게 접근해야 합니다.1.물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경60974 (4)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경기도 파주시 와동동 1374-1 대광프라자 3층 301호

용도: 근린상가 (구분건물감정평가요항표 상 제1종근린생활시설(사무소))

토지면적: 46.83㎡ (약 14.17평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 110.00㎡ (약 33.28평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 권리관계

감정가: 393,000,000원

말소기준권리: 근저당권 (을4, 신교하농업협동조합, 2013-07-23)

등기부채권 총액: 5,291,000,000원

인수되는 보증금 합계: 0원 (자료상 0원으로 명시)

1.4. 특이사항

* 중복병합사건, 중복사건, 공동담보 사건임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 파주시 와동동 소재 파주와동초등학교 남동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주위 환경은 보통시됩니다. 기호 9,10) 경기도 파주시 와동동 소재 지산초등학교 남서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 주거지, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주위환경 보통시됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됩니다. 본 건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황 보통시됩니다. 경의중앙선 야당역 북동측 근거리에 위치합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 위치: 경기도 파주시 와동동 1374-1

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역

* 제한사항: 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 상대보호구역.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부 상 최선순위 설정일자는 2013년 7월 23일자 신교하농업협동조합의 근저당권(을4)으로, 이는 말소기준권리가 됩니다. 매각으로 인해 해당 권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 채권 총액은 약 52억 9천 1백만원에 달합니다.

3.2. 임차인 현황

총 7명의 임차인이 확인되었으며, 모든 임차인은 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (단, 자료상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시됨)

* ㈜강산터건설(양혁모): 보증금 0원, 차임 0원

* ㈜도원플랜건축사사무소(박하전): 보증금 5,000,000원, 차임 300,000원

* ㈜세레머니(손영두): 보증금 0원, 차임 0원

* ㈜아이엠더블유유통(이명우): 보증금 3,000,000원, 차임 200,000원

* (주)지앤용유통(이광용): 보증금 3,000,000원, 차임 500,000원

* ㈜한서건축사사무소(양혁모): 보증금 0원, 차임 0원

* 두리유통(황두리): 보증금 2,000,000원, 차임 150,000원

3.3. 기타 권리사항

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: -)

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 건이 위치한 경기도 파주시 와동동은 주거지(단독주택, 다세대주택, 아파트)와 근린생활시설, 중소규모의 공장 및 창고 등이 혼재된 지역입니다. 파주와동초등학교, 지산초등학교 등 교육시설이 인근에 위치하고 있습니다.

4.2. 상업시설 현황

구분건물감정평가요항표에 따르면, 본 건은 근린생활시설(사무소)로 이용 중에 있습니다. 인근 지역에 다수의 근린생활시설이 혼재하고 있어 상권은 어느 정도 형성되어 있는 것으로 보입니다.

4.3. 잠재적 가치

주변에 대단지 아파트와 학교가 인접해 있어 고정 수요 확보가 용이하며, 향후 지역 개발 계획에 따라 추가적인 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의시설

경의중앙선 야당역이 근거리에 위치하며, 버스승강장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

5.2. 주변 시설

* 교육: 파주와동초등학교, 지산초등학교, 한가람초등학교, 한가람중학교, 지산중학교, 지산고등학교 등 다수의 교육시설이 인근에 위치합니다.

* 편의: 인근에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다. (세부 정보는 추가 확인 필요)

* 문화/관광: 프로방스 마을, 통일동산 관광특구 등이 파주시 내에 위치하나, 본 건과의 직접적인 연관성은 적습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 혐오시설 및 환경 문제

검색 결과, 파주시 지역에서 폐기물 처리 시설(소각시설, 발전소) 건립 관련 주민 반발 사례가 확인되었습니다. 또한, 과거 파주 운정신도시 내 쓰레기소각장 건립 관련 주민 반발 및 님비 현상 사례가 존재합니다. 현재 본 물건의 정확한 주변 1km 이내 혐오시설 존재 여부는 직접적인 확인이 필요하나, 이러한 지역적 이슈를 인지할 필요가 있습니다.

6.2. 건축물 관련 리스크

건물감정평가요항표 상 '현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부구조, 이용상태 등을 확인할 수 없어 건축물대장 현황도 등을 참고하였으며, 임대관계 미상입니다.'라는 내용이 기재되어 있어, 실제 내부 상태 확인에 어려움이 있었습니다.

6.3. 채무 관련 리스크

총 등기부채권액이 52억 9천 1백만원에 달하며, 이는 감정가의 약 13.5배에 해당하는 높은 금액입니다. 이러한 과다 채무는 경매 절차의 복잡성이나 예상치 못한 변수를 야기할 수 있습니다.

6.4. 중복병합, 중복, 공동담보 사건

본 건은 중복병합, 중복, 공동담보 사건으로 분류되어 있어, 관련 법적 절차가 복잡할 수 있으며, 추가적인 조사 및 분석이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 와동동에 위치한 근린상가로, 교통 및 주변 생활 환경은 양호한 편입니다. 다만, 높은 채무 총액, 중복 병합 사건이라는 점, 그리고 혐오시설 관련 지역적 이슈 가능성이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 임차인들의 대항력이 없는 점은 긍정적인 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 접근성: 경의중앙선 야당역 인근 및 버스정류장 위치.

* 배후 수요: 인근 대단지 아파트 및 학교 밀집 지역으로 고정 수요 확보 가능.

* 상업시설의 활용도: 근린상가로서 사무실 등으로 활용 가능한 잠재력 보유.

* 전체 권리 소멸: 말소기준권리 하의 권리는 낙찰 후 소멸 예상.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정은 현재 시점의 시장 상황, 유사 물건 낙찰가율, 본 건의 상태 및 향후 활용 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 일반적으로 유사 근린상가 경매의 낙찰가율은 지역 및 물건의 개별성에 따라 다르나, 최근 파주 지역 상가 경매의 낙찰가율은 약 49%에서 80% 사이를 기록하는 것으로 나타났습니다.

감정가 393,000,000원을 기준으로, 낙찰자가 인수할 보증금이 없다는 점을 고려할 때, 낙찰가율 60% ~ 80%를 적용하면 다음과 같은 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 보수적 접근 (낙찰가율 60%): 약 235,800,000원

* 적정가 접근 (낙찰가율 70%): 약 275,100,000원

* 긍정적 접근 (낙찰가율 80%): 약 314,400,000원

따라서, 현장 답사를 통한 건물 상태 확인, 주변 시세 조사, 그리고 향후 임대 수익률 분석 등을 거쳐 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 단, 본 건의 높은 채무 총액과 중복 병합 사건이라는 점을 감안하여, 입찰 희망가는 신중하게 접근해야 합니다.

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