나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65050 [2] 경기도 파주시 목동동 937-1 코키아빌딩 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 목동동 소재 「청암초등학교」 북동측 및 남서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트 단지, 근린생활시설, 다가구주택 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임

교통상황

대상물건까지 공히 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 제반 교통상황은 보통임

건물의 구조

■ 기호1 철근콘크리트조 경사지붕 지상15층 건물 제802동 제14층 제1404호 임 외벽 : 수성페인트 마감 등 창호 : 새시 창호 등 ■ 기호2 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 건물 제1층 제101호 임 외벽 : 석재붙임, 커튼월 마감 등 내벽 : 인테리어 마감 등 창호 : 새시 창호 등

이용상태

기호1 - 집합건축물대장 기준 「아파트」 임 기호2 - 집합건축물대장 기준 「제1종근린생활시설」 임

설비내역

기호1 - 위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비, 소화전설비 등 소방설비, E/V설비 등 되어 있음 기호2 - 위생 및 급배수설비, 전기설비, E/V설비 등 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

대상물건 기호1 소재하는 토지는 일단의 인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서 「아파트」 건부지로 이용중임 대상물건 기호2 소재하는 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서 「의료시설 및 근린생활시설」 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

대상물건 기호1 소재 일단의 토지는 서측 및 남측 진출입 단지내 도로가 외곽공도와 연계됨 대상물건 기호2 소재 토지는 북서측으로 노폭 약 25m 내외 포장도로, 남서측으로 노폭 약 13m 내외 포장도로, 북동측으로 노폭 약 20m 내외 포장도로와 각각 접함

토지이용계획 및 제한상태

■ 기호1 - 목동동 114-37 제3종일반주거지역 , 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(청암초등학교, 반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(청암초등학교, 반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245)<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(2025-10-02)(20미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(파평윤씨정정공파묘역(300미터이내))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) ■ 기호1 - 목동동 114-44 제3종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(청암초등학교, 반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245)<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(2025-10-02)(20미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(파평윤씨정정공파묘역(300미터이내))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) ■ 기호1 - 목동동 114-61 제3종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역(청암초등학교, 반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245)<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(2025-10-02)(20미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(파평윤씨정정공파묘역(300미터이내))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) ■ 기호1 - 목동동 1-5 도시지역(파주운정지구) , 자연녹지지역 , 제3종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(청암초등학교, 반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(파평윤씨정정공파묘역(300미터이내))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) ■ 기호1 - 목동동 114-17 제3종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(청암초등학교, 반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(파평윤씨정정공파묘역(300미터이내))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) ■ 기호2 - 목동동 937-1 도시지역 , 일반상업지역 , 제1종지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m~25m)(파주운정지구)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(파주운정지구)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-02-25)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-02-08)(산들중학교 상대보호구역(반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245))<교육환경 보호에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임 기호2는 전기 수급이 되지 않는 등 건물 관리가 원활하지 않은 것으로 조사됨

물건 비고

건물 관리가 원활하지 않은 것으로 조사됨(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호 및 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경65050 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에프에이치2503유동화전문유한회사

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 파주시 목동동 937-1 코키아빌딩 1층 101호 (신주소: 경기도 파주시 청암로17번길 57)

건물구조: 철근콘크리트구조

건축물총층수: 지상 10층

주요구조: 철근콘크리트구조

건물용도: 제1종근린생활시설 (집합건축물대장 기준)

1.3. 면적 및 용도

토지면적: 30.59㎡ (약 9.25평)

토지지분: 30.59㎡ (약 9.25평)

건물면적: 138.60㎡ (약 41.93평)

건물지분: 138.6㎡ (약 41.92평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항

건물 관리가 원활하지 않은 것으로 조사됨.

전기 수급이 되지 않는 등 건물 관리가 원활하지 않은 것으로 조사됨.

유동화 물건.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경 및 입지

대상 물건은 경기도 파주시 목동동 소재 「청암초등학교」 북동측 및 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 다가구주택 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 및 접근성

대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 제반 교통상황은 보통입니다.

토지는 북서측으로 노폭 약 25m 내외 포장도로, 남서측으로 노폭 약 13m 내외 포장도로, 북동측으로 노폭 약 20m 내외 포장도로와 각각 접하여 차량 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

대상 물건(기호2)의 토지는 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(산들중학교), 토지거래계약에관한허가구역(2025.08.26~2026.08.25) 등의 제한이 있습니다.

군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역(전방지역: 25km)에 해당하여 관련 법규 준수가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

말소기준권리: 하나은행 근저당 (2021-09-30, 36억 원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

총 채권액: 4,000,000,000원 (등기부채권 총액 기준)

3.2. 임차인 분석

임차인: 윤

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-07-18

배당신고일자: 2026-03-11

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 채무 총액

등기부채권 총액은 4,000,000,000원입니다. 이는 감정가 2,850,000,000원보다 높은 수준입니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

물건이 위치한 파주시 목동동은 아파트 단지 및 다가구 주택이 밀집한 주거 지역과 근린생활시설이 혼재된 상권입니다. 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 활동이 가능합니다.

4.2. 배후 수요 및 잠재 고객

인근 아파트 단지와 주택가의 주민을 대상으로 하는 근린생활시설로서 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있습니다. 초등학교 인근이라는 점도 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 교육 환경

주변에 대규모 아파트 단지가 형성되어 있으며, 청암초등학교와 산들중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 마련되어 있습니다.

5.2. 편의시설

근린상가로서 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 주변 주거 지역의 수요를 충족시킬 수 있는 업종 입점이 유리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 관리 및 시설 문제

건물 관리가 원활하지 않으며, 특히 전기 공급이 되지 않는 심각한 문제가 확인되었습니다. 이는 영업 활동에 직접적인 지장을 초래할 수 있습니다.

6.2. 법규 및 물건 특성 관련 리스크

군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역에 해당하여 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

유동화 물건으로 경매 절차가 진행된 점은 향후 자산 관리 및 운영 측면에서 고려해야 할 부분입니다.

6.3. 채무 관련 리스크

감정가 대비 채권 총액이 높아 낙찰 이후 채무 정리가 필요한 경우 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다. (본 물건은 말소기준 권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정입니다.)

7. 종합 의견

파주시 목동동 코키아빌딩 1층 101호는 일반상업지역 내 위치하여 입지적 잠재력은 있으나, 건물 관리 상태가 매우 불량하고 전기 공급이 중단된 상태라는 치명적인 문제가 확인되었습니다. 이러한 문제점들을 해결하기 위한 상당한 시간과 비용 투자가 예상되므로, 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

주거 밀집 지역 내 근린상가로서 기본적인 수요층 확보가 가능합니다.

향후 건물 관리 정상화 및 시설 개선 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다.

건물의 심각한 관리 상태, 전기 공급 중단 문제 해결 비용, 향후 예상되는 수리 및 유지보수 비용, 그리고 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 현장 답사 및 추가적인 면밀한 분석을 거쳐 결정해야 합니다. 인수되는 보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 앞서 언급된 리스크 요인들을 충분히 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.