나이스옥션 법원경매 전주 2026타경145 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 평화동1가 382-5 주건축물 에이동 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전북특별자치도 전주시 완산구 평화동1가 소재 "전주평화초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 다가구주택 등이 소재하는 기존주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 5층 중 제2층 제201호로서, 외 벽 : 치장벽돌쌓기 등. 내 벽 : 벽지붙임 등. 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

"다세대주택(도시형생활주택)"으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필 일단의 부정형 토지로 현황 "다세대주택(도시형생활주택) 부지"임.

인접 도로상태등

서측 소재 현황 폭 약6m내외 포장도로를 통해 주로 진출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

①∼④토지 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(평화초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 지적재조 사사업지구(2024-10-23)(평화동1가1지구), <추가기재> 산림 하천 전원개발 항목은 관련 부서 확인협의 ⑤, ⑥토지 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(평화초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 지적재조 사사업지구(2024-10-23)(평화동1가1지구)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 전주지방법원 2026타경145 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 평화동1가 382-5 주건축물 에이동 2층201호

* 용도: 도시형생활주택 (전용면적 약 67.70㎡ / 20.48평)

* 감정가: 1억 3,600만원

* 토지면적: 총 66.21㎡ (20.03평) / 본건 지분 62.938㎡ (19.04평)

* 건물면적: 총 67.70㎡ (20.48평) / 본건 지분 67.7㎡ (20.48평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 전주성가신용협동조합 (등기부등본상 확인)

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 전북 전주시 완산구 평화동1가, 전주평화초등학교 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 단독주택 및 다가구주택 등이 혼재된 기존 주택지대임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 및 도로사정 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준임.

* 인접 도로상태: 본건은 서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로를 통해 주로 진출입하고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(평화초등학교), 지적재조사사업지구에 해당함.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 2019년 11월 29일 접수된 전주성가신용협동조합의 근저당권 (채권최고액 7,320만원)이 말소기준권리임.

* 인수되는 권리: 본 경매물건은 말소기준권리보다 후순위의 권리들만 존재하므로, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 채

* 보증금: 7,400만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-11

* 확정일자: 2021-03-10

* 배당신고일자: 2026-06-12

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 채 는 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 다만, 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 채무자/소유자에게 별도 청구가 가능할 수 있습니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 2013-10-16 (권리자: 장소영)

* 근저당: 2019-11-29 (권리자: 전주성가신용협동조합, 7,320만원) - 말소기준권리

* 임의경매개시결정: 2026-04-02 (권리자: 전주성가신용협동조합, 54,157,000원)

* 물건명세서 특이사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당 사항 없음.

1.3. 상권분석

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* 주변 시세:

* 동일 주소지(382-5)에 위치한 2013년식 다세대주택(전용 71.75㎡)이 2026년 7월 6일 1억 2,500만원에 거래되었음.

* 인근 377-8번지 소재 2005년식 다세대주택(전용 56.11㎡)은 2026년 6월 15일 4,600만원에 거래되었음.

* 인근 738-8번지 소재 2001년식 다세대주택(전용 75.64㎡)은 2026년 6월 4일 8,500만원에 거래되었음.

* 분석: 본 건(2013년 준공, 전용 67.70㎡)은 동일 건축물 내 유사 면적의 실거래가(1억 2,500만원)와 유사한 수준으로 거래될 가능성이 높습니다. 비교적 신축(2013년 준공)에 속하며, 평화초등학교 인근의 주거지역 내 입지를 고려할 때 안정적인 시세 유지 또는 상승을 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

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* 주변 시설:

* 교육시설: 전주평화초등학교가 북동측 인근에 소재하여 교육 환경이 우수함.

* 주거환경: 단독주택, 다가구주택 등이 밀집된 조용한 주거 지역임.

* 편의시설: 인근 지역의 일반적인 편의시설 이용은 가능하나, 대형 상업 시설에 대한 접근성은 다소 떨어질 수 있음.

* 건축물 구조 및 설비: 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 2층에 위치하며, 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비를 갖추고 있음.

* 주변 혐오시설: 현재까지 조사된 정보로는 본 물건지 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

1.5. 잠재적 리스크

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* 임차인 관련: 임차인 채 는 대항력이 없어 낙찰자가 보증금 인수 의무는 없습니다. 하지만 배당받지 못한 보증금이 있을 경우 채무자/소유자에게 청구할 수 있으며, 명도 과정에서 이로 인한 마찰이 발생할 가능성은 존재합니다.

* 권리관계: 인수되는 권리는 없으나, 경매 진행 과정에서의 추가적인 권리 변동 가능성을 확인해야 합니다.

* 건물 상태: 2013년 준공 건물로 비교적 신축이나, 실제 현장 방문을 통해 내부 마감재, 설비 상태, 누수 여부 등을 면밀히 점검해야 합니다.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 전주시 완산구 평화동1가에 위치한 도시형생활주택으로, 2013년 준공된 철근콘크리트 구조 건물입니다. 권리관계가 명확하여 인수 부담이 없으며, 동일 건축물 내 최근 실거래가(1억 2,500만원)를 고려할 때 감정가(1억 3,600만원) 대비 합리적인 가격으로 취득이 가능할 것으로 판단됩니다. 전주평화초등학교 인근의 안정적인 주거 환경도 장점입니다.

1.7. 투자 포인트

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* 신축급 건물: 2013년 준공으로 최신 건축물에 해당하여 즉시 거주 또는 임대가 용이함.

* 권리 안전성: 말소기준권리보다 후순위 권리만 존재하여 낙찰 후 인수 부담이 없음.

* 우수한 입지: 초등학교 인근의 조용한 주거 지역으로 안정적인 가치 상승 기대.

* 높은 전용률: 면적 대비 활용도가 좋은 전용면적 구성.

1.8. 예상 입찰가

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* 감정가: 136,000,000원

* 최근 실거래가 (동일 건물, 유사 면적): 125,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가 산정:

* 본 건의 감정가는 1억 3,600만원으로, 동일 건물 내 유사 면적의 실거래가 1억 2,500만원보다 다소 높게 책정되었습니다.

* 최근 거래 사례와 시세 동향, 건물 상태, 명도 가능성, 경매 낙찰률 등을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 합리적인 입찰가는 감정가 대비 90% ~ 105% 수준으로 예상됩니다.

* 이에 따라, 1억 1,000만원 ~ 1억 4,000만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

* (참고: 최종 입찰가는 경매 진행 상황, 경쟁 입찰자 수, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.