나이스옥션 법원경매 마산 2026타경20181 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 구암동 1106-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2026.04.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 공히, 경상남도 창원시 마산회원구 구암동 소재 '동마산IC' 동측 인근에 위치하 며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 입지조건은 보통시 됨.

교통상황

공히, 본건까지 소형차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호1: 세장형 평지로서, 주거용 건부지로 이용 중임. 일련번호3: 세장형 평지로서, 도로로 이용 중임.

인접 도로상태

일련번호1: 북서측으로 노폭 약 2m 내외의 도로, 북동측으로 노폭 약 2.5m 내외의 도로 와 각각 접함. 일련번호3: 북동측으로 노폭 약 2.5m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

『토지이용계획확인서』상, 일련번호1,3: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

의견란 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임. 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호2: 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층건으로서, 외벽 : 치장벽돌 및 몰탈위 페인팅 등 마감. 창호 : 섀시창호임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

급.배수, 위생설비, 난방설비, 전기설비, 태양광설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

의견란 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(1-1) 포함. 태양광설비 등은 건물에 포함하여 평가됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본 사항

사건번호: 마산지원 2026타경20181 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 구암동 1106-4

용도: 단독주택

감정가: 244,160,600원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 창OOO

3. 면적 및 규모

토지 면적: 224.20㎡ (약 67.8평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 149.91㎡ (약 45.3평)

건물 제시외 면적: 55.00㎡ (약 16.6평)

4. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물(1-1) 포함. 태양광설비 등은 건물에 포함하여 평가됨.

5. 입지조건

6. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 구암동 소재 '동마산IC' 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 입지조건은 보통으로 평가됨.

7. 교통상황

본건까지 소형차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됨.

8. 인접 도로상태

본건은 북서측으로 노폭 약 2m 내외의 도로, 북동측으로 노폭 약 2.5m 내외의 도로와 각각 접함.

9. 토지 이용계획 및 제한상태

『토지이용계획확인서』상, 본건은 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)에 해당함.

10. 권리분석

11. 등기부 요약

말소기준권리: 을6, 2016-09-27, 창원신용협동조합 근저당권.

소멸/인수되는 권리: 등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨. 다만, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'로 기재되어 있으나 구체적인 내용이 없어 지상권이 존재할 경우 인수될 수 있으니 확인이 필요함.

총 채권액: 158,948,639원

12. 임차인 현황

* VUTHITHAI(부티타이): 보증금 1,000,000원, 차임 150,000원, 전입일자 2025-10-25, 대항력 없음.

* 곽광수: 보증금 6,000,000원, 차임 150,000원, 대항력 없음. (전입일자, 확정일자, 배당신고일자 미상)

* 정순득: 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2017-02-17, 확정일자 2025-07-22, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

13. 상권 및 시세 분석

14. 주변 시세 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 16일: 서암빌라 (281-16번지, 84.89㎡) 100,000,000원에 거래됨.

* 2026년 5월 13일: 대지 (268-8번지, 48.6㎡) 40,000,000원에 거래됨.

* 2026년 5월 6일: (86-4번지, 49.09㎡) 53,000,000원에 거래됨.

이는 본건과 주택 유형이 다르므로 직접적인 비교는 어렵습니다. 본건은 단독주택으로, 토지 면적이 224.20㎡ (약 67.8평)으로 비교 대상 주택들에 비해 훨씬 넓습니다. 따라서 주변의 연립/다세대/빌라 시세는 지역 전반의 분위기를 파악하는 참고 자료로 활용해야 합니다.

15. 주변 시설 조사

주변 지역에 대한 혐오시설 유무를 조사한 결과, 특이사항은 발견되지 않았습니다.

16. 생활정보

17. 주변 편의시설

주위는 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

18. 교통 및 접근성

'동마산IC' 인근에 위치하여 차량을 이용한 시내외 접근성이 양호합니다.

19. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 건물 면적 외에 55.00㎡ (약 16.6평)의 제시외 건물이 포함되어 있으며, 태양광 설비 등도 평가에 포함되었습니다. 이에 대한 정확한 현황 및 가치를 파악해야 합니다.

* 임차인 정보 미상: 임차인 곽광수의 경우 보증금, 차임, 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 등의 정보가 미상으로, 이에 대한 추가 확인 및 명도 시 발생할 수 있는 상황에 대한 대비가 필요합니다. 비록 대항력은 없는 것으로 판단되나, 금액 미상으로 인한 주의가 요구됩니다.

* 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 '지상권개요:'가 기재되어 있으나 구체적인 내용이 없어, 지상권이 설정되어 있다면 인수 대상이 될 수 있습니다. 현장 확인이 필수적입니다.

20. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 마산회원구 구암동에 위치한 단독주택으로, '동마산IC' 인근에 자리하여 교통이 편리합니다. 토지와 건물은 일괄 매각되며, 감정가는 244,160,600원입니다. 등기부상 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위로 모두 소멸될 것으로 보이며, 임차인 3명 모두 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다. 다만, 임차인 곽광수의 일부 정보가 누락되어 있어 명도 진행 시 세심한 주의가 필요합니다. 제시외 건물 및 태양광 설비 등 포함된 부분과, 혹시 모를 지상권 등 소멸되지 않는 권리에 대한 면밀한 확인이 본 물건의 성공적인 취득 및 활용에 중요한 요소가 될 것입니다.

21. 투자 포인트

* 권리 관계가 비교적 명확하여 안전한 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득하여 활용할 수 있는 장점이 있습니다.

* 주거용 단독주택으로서의 가치와 함께, 향후 지역 개발 가능성 등을 고려한 투자 가치 평가가 필요합니다.

22. 예상 입찰가

감정가: 244,160,600원

인수 보증금: 0원 (모든 임차인 대항력 없음)

상권 및 시세 분석 결과, 주변의 연립/다세대/빌라 시세는 평당 약 100만원 내외에서 형성되는 것으로 보입니다. 본건은 단독주택으로 넓은 토지를 보유하고 있어 직접적인 비교는 어렵지만, 감정가 산정 시 토지 가치가 중요하게 반영되었을 것으로 예상됩니다.

현 시세 대비 적정 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 주변 단독주택 거래 사례 조사 및 현장 방문을 통한 건물 상태, 제시외 건물, 명도 가능성 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

보수적인 접근을 고려하여 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 195,000,000원 ~ 220,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 제시된 정보와 시장 상황에 따른 추정치이며, 최종 입찰가는 현장 조사 결과와 본인의 투자 판단에 따라 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.