나이스옥션 법원경매 마산 2025타경21099 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 자산동 329-1 한우임대아파트 2동 1층108호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영토 · 평가일 2026.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 자산동 소재 '마산중학교' 서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 중 1층 108호로서, (사용승인일: 1986.04.04) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

제반 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 완경사로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 대로1류, 남서측으로 중로3류, 북동측 및 남동측으로 소로3류와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자산동 329-1 : 제3종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-12-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(마산중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(반달유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아람유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

등기사항전부증명서상 '한우임대아파트'로 기재되어 있으나, 건축물대장상 '한우아파트'로 기재되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부 확인이 곤란하여 관련 공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으므로 경매 진행 및 응찰 시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인을 요함.

물건 비고

건축물대장상 ‘한우아파트’로 기재되어 있으며, 현장조사 당시 관리사무소에 확인한 바 2026년 2월말까지 관리비 약 40만원 정도가 연체되어 있는 것으로 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경21099 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 자산동 329-1 한우임대아파트 2동 1층 108호

용도: 아파트

감정평가액: 113,000,000원

토지 면적: 33.65㎡ (약 10.18평)

건물 면적: 57.85㎡ (약 17.50평) - 전용 면적 기준

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 한국주택금융공사 (한OOOOOOO)

사용승인일: 1986년 4월 4일

건축물대장 상 명칭: 한우아파트 (등기부등본 상: 한우임대아파트)

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브 지붕 6층 건물 중 1층 108호

2. 입지조건

위치 및 주위환경

사다리형 완경사 토지 위에 건축된 아파트입니다.

본 건은 경상남도 창원시 마산합포구 자산동 소재 '마산중학교' 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

차량 접근이 가능하며, 북서측으로 대로1류, 남서측으로 중로3류, 북동측 및 남동측으로 소로3류와 각각 접하고 있어 제반 교통 사정은 보통입니다.

토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

대로1류, 소로3류, 중로3류에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(마산중학교, 반달유치원, 아람유치원)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부현황

말소기준권리인 한국주택금융공사의 근저당(2013.06.11. 접수, 330,000,000원)보다 선순위 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

본 건은 한국주택금융공사의 신청에 의한 임의경매로 진행 중입니다.

등기부채권 총액은 330,000,000원입니다.

인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'로 기재되어 있으나, 구체적인 지상권 내용은 명시되지 않아 인수되는 지상권은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 100% 확신을 위해서는 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.)

임차인 현황

인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 조사되었습니다 (합계 0원).

임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

주의사항: 임차인의 보증금 및 차임이 미상으로 확인되더라도, 실제 거주 등 대항력 유무에 대한 철저한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 건 주변은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 일반 주거지역입니다.

마산중학교, 반달유치원, 아람유치원 등 교육 시설이 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

주변 교통

차량 접근성은 양호한 편이나, 대중교통 이용 편의성에 대한 상세 정보는 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

주변 시설

마산중학교, 반달유치원, 아람유치원 등 교육 시설이 인접해 있습니다.

인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 쇼핑 및 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

혐오시설

검색 결과, 본 건 소재지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

관리비 연체

건축물대장 상 '한우아파트'로 기재되어 있으나, 현장 조사 당시 관리사무소 확인 결과 2026년 2월 말 기준으로 약 40만원 정도의 관리비가 연체된 것으로 조사되었습니다. 해당 연체 관리비는 낙찰 후 인수 대상이 될 수 있으므로, 정확한 연체 내역 및 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

내부 상태 미확인

현장 방문 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 내부 구조, 이용 상태, 관리 상태 등을 정확히 확인하기 어려웠습니다. 감정평가서는 외부 관찰 및 공부에 의거하여 통상적인 상태를 상정하여 평가되었으므로, 실제 내부 상태와 다를 수 있습니다. 입찰 전 반드시 내부 확인을 재시도하여 정확한 상태를 파악하는 것이 필수적입니다.

건축물 명칭 불일치

등기부등본 상 '한우임대아파트', 건축물대장 상 '한우아파트'로 명칭이 다르게 기재되어 있습니다. 이는 서류 정리 과정에서 발생한 문제로 보이며, 추후 행정 처리 시 간혹 불편함이 발생할 수 있습니다.

건물 노후도

1986년 준공된 아파트로, 건물이 상대적으로 노후된 상태임을 감안해야 합니다. 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경상남도 창원시 마산합포구 자산동에 위치한 2025타경21099호 아파트 경매 물건입니다.

주변에 학교 등 교육 시설이 있고 차량 접근성도 보통 수준으로 생활 여건은 무난한 편입니다.

하지만, 1986년 준공으로 인한 건물 노후도, 내부 상태 확인의 어려움, 관리비 연체, 서류상 명칭 불일치 등의 리스크 요인이 존재합니다.

권리 분석상 인수되는 권리는 없는 것으로 보이나, 명시된 리스크 요인에 대한 면밀한 검토와 현장 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

인근 학교 등 교육 시설 접근성이 양호하여 실거주 가치가 있습니다.

토지와 건물 일괄 매각으로 소유권 취득 시 토지 사용에 대한 제약이 없습니다.

장기적인 관점에서, 노후된 건물에 대한 리모델링 또는 재건축 가능성을 고려한다면 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정평가액은 113,000,000원입니다.

인수되는 권리 및 보증금은 없는 것으로 파악되었으나, 건물의 노후도, 내부 상태 미확인, 관리비 연체 등 다수의 리스크 요인을 종합적으로 고려해야 합니다.

입찰가 산정 시에는 인근 유사 물건의 실거래가, 현재 부동산 시장 동향, 예상되는 수리 비용 및 제반 부대 비용 등을 면밀히 조사하고, 본 건의 리스크를 감안하여 신중하게 접근해야 합니다.

감정가 수준에서 보수적으로 접근하거나, 현장 조사를 통해 파악된 구체적인 수리비 및 추가 비용을 차감한 금액을 기준으로 입찰가를 결정하는 것을 추천드립니다.

따라서, 구체적인 예상 입찰가는 ~원 범위 내에서 신중한 시장 조사와 현장 확인을 거쳐 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.