나이스옥션 법원경매 마산 2026타경57 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 석전동 255-9 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야 · 평가일 2026.06.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산회원구석전동소재 석전동 행정복지센터 북동측 인근에 위치하며 부근은 단독주택, 아파트, 학교, 근린시설 등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

대체로 장방형 평지의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북서측으로 현황 세로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>

제시목록 외의 물건

별첨 '사진 및 지적및건물개황도' 참조

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2. 세멘벽돌조 스라브즙 2층건으로서 외벽: 적연와타일 몰탈위 페인팅등 마감. 내벽: 벽지등 마감. 천정: 벽지등 마감. 창호: 샤시창호임. 2-1. 세멘벽돌조 스라브즙 단층건으로서 외벽: 몰탈위페인팅등 마감. 내벽: 몰탈위 페인팅, 타일 마감.

이용상태

2. 단독주택으로 이용중임. 2-1: 화장실로 이용중임.

설비내역

2. 건물내 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

(기호2-1)건물은 귀 제시목록상 물치이나, 현황 화장실로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
(기호 2-1) 건물은 귀 제시목록상 물치이나, 현황 화장실로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 마산지원 2026타경57 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 석전동 255-9

용도: 단독주택

감정가: 202,253,120원

토지면적: 125.30㎡ (약 37.90평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 70.08㎡ (약 21.19평)

건물 제시외면적: 13.60㎡ (약 4.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 전OO

건축물대장상 건물 정보:

* 건축년도: 1977년 12월 30일 (사용승인일 1978년 09월 25일)

* 구조: 세멘벽돌조 (2층)

* 용도: 단독주택

* 총 건축면적(일부): 110.43㎡ (공부상 면적 기준)

* 특이사항: 제시외 건물(기호 2-1)은 현황 화장실로 이용 중입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 창원시 마산회원구 석전동 소재 석전동 행정복지센터 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 아파트, 학교, 근린시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 교통상황: 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다. 인근에 버스 정류장이 있어 시내 접근성이 양호한 편입니다.

* 도로상태: 본건 토지는 북서측으로 현황 세로(도로)가 접해 있어 차량 접근이 가능합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

* 특별히 인수해야 할 권리는 없는 것으로 보입니다. 등기부등본상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 말소기준권리: 2025년 10월 28일 접수된 전수복 명의의 근저당권입니다.

* 등기부채권 총액: 203,276,735원

* 임차인 현황:

* 임차인: 조청제 (조 )

* 보증금: 4,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자: 2022년 05월 20일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2026년 04월 21일

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 표기되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 주의사항:

* 본 물건은 토지와 건물이 일괄매각 대상이며, 공부상 제시외 건물(화장실 용도)도 포함되어 매각됩니다.

* 건물(기호 2-1)은 현황 화장실로 이용 중입니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 전형적인 주거지역 내 단독주택으로, 주변에 아파트, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 주요 편의시설로는 편의점(CU) 등이 다수 확인됩니다.

* 주변의 아파트 및 다세대 주택들의 최근 매매 사례를 보면, 2026년 5월~6월 거래가 4,700만원에서 7,500만원 사이로 형성되어 있습니다. [cite: JSON 데이터 분석] 다만, 이는 연립/다세대 주택의 거래 사례로, 본건과 같은 단독주택의 가치와 직접 비교하기는 어렵습니다. 단독주택은 토지 가치가 중요하게 반영되므로, 주변 시세와 단순 비교 시 주의가 필요합니다.

* 인근에 혐오시설에 대한 정보는 현재로서는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 주변에는 석전초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 석전동 행정복지센터가 인근에 있어 행정 서비스를 이용하기 편리합니다.

* 지역 내 교통망은 보통 수준이며, 다양한 노선의 버스가 운행되어 시내 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인의 존재는 명도 과정에 영향을 미칠 수 있으며, 권리 분석 시 신중한 접근이 필요합니다.

* 건물 노후도: 1978년 준공된 건물로, 40년 이상 경과하여 주택의 노후도가 상당합니다. 따라서 향후 수리 및 유지보수 비용이 예상보다 많이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 현황 화장실로 이용되는 제시외 건물은 매각에 포함되나, 별도의 관리 및 정비가 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역 등 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 석전동에 위치한 단독주택입니다. 1978년 준공된 노후 주택이며, 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점이 주요 특징이자 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 다만, 125.30㎡의 토지 지분과 70.08㎡ 및 13.60㎡의 건물 면적을 고려할 때, 토지 가치에 주목할 만한 물건입니다. 주변의 주거 환경 및 편의 시설 접근성은 보통 수준입니다.

1.7. 투자 포인트

* 토지 가치: 125.30㎡의 토지 면적은 향후 재건축이나 증축 등 개발 잠재력을 고려해볼 수 있는 중요한 요소입니다.

* 입지: 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 향후 리모델링 또는 신축 시 가치 상승 기대: 노후된 건물을 철거하고 신축하거나 대규모 리모델링을 통해 상품성을 높일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 202,253,120원

등기부채권 총액: 203,276,735원

본건은 대항력 있는 임차인, 상당한 노후도, 그리고 감정가에 육박하는 채권 총액 등을 고려해야 하는 물건입니다. 최근 인근 다세대/연립 주택들의 거래 가격(4,700만 원~7,500만 원)이 본건 감정가에 비해 현저히 낮다는 점은, 단독주택의 토지 가치가 감정가 산정에 크게 반영되었음을 시사합니다.

리스크 요인을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 임차인의 명도 및 건물 수리 비용을 충분히 고려하고, 낙찰 후 실질적인 수익률을 계산해야 합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가(202,253,120원)를 기준으로 하되, 보수적인 관점에서 감정가의 85% ~ 95% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

* 보수적 접근 시: 약 171,885,152원 ~ 192,140,459원

최종 입찰가는 실제 임장 및 추가적인 권리 변동 확인 후 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.