나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3388 [1] 경상북도 고령군 개진면 직리 587 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건흥 · 평가일 2026.04.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 고령군 개진면 직리 소재 ‘직1리마을회관’ 남동측 인근에 위치하는 부동산 으로서, 부근일대는 전, 답 등의 농경지, 소규모 점포 및 공장용지, 주택, 임야 등으로 형성 되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 진입 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하고, 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1): 인접필지와 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, '창고용 건부지' 등으로 이용중임. 일련번호(2): 인접필지와 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서, '창고용 건부지' 등으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1): 본건 남서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함. 일련번호(2): 본건 남측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로, 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1),(2) : 계획관리지역, 성장관리계획구역((2024-01-27)(주거형)(도로계획선 여부 확인)), 가축사육제한구역(250m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

'건물 감정평가요항표' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 본건 토지 중 일련번호(1)는 기준시점 현재 일부가 '법면'으로 이용중인 바, 제한의 정도를 감안하여 감정평가하였으며, 법면부분의 면적은 지적도 및 위성도 등을 통해 개략적으로 산출하였으니 추후 경매 진행시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(가) 철골조 판넬지붕 단층건으로서, - 외벽(벽체): 판넬 등 마감. - 주H-Beam: 400*200mm(층고 약 6m) 등. - 천장: 철골노출 및 판넬 등 마감, - 바닥: 하드너 마감 등. - 창호: 샷시창호임.

이용상태

일련번호(가) 창고로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 본건 일련번호(1) 지상에 후첨 '사진용지'와 같이 소유자 미상의 2동의 제시외 건물(창고, 주택 등)이 소재하나, 구조·규모·용도 등에서 관리상태 불량하고 건물의 노후화로 인해 사용이 불가능하여 경제적가치 없는 것으로 판단되며, 이동 및 철거용이한 컨테이너 1동이 소재하오니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 지상소재 이동가능한 컨테이너 매각에서 제외. 일부 법면 감안 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 대구지방법원 서부지원에서 진행하는 2026타경3388 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 경상북도 고령군 개진면 직리 587번지이며, 토지와 건물 일괄매각 대상입니다.

용도는 제2종근린생활시설(창고)로 이용 중입니다.

감정평가액은 218,333,800원입니다.

토지 총 면적은 635.00㎡ (약 192.11평)이며, 건물 면적은 169.71㎡ (약 51.34평)입니다.

건물 제시외 면적은 40.00㎡로, 이는 소유자 미상의 제시외 건물 2동(창고, 주택 등)과 이동 가능한 컨테이너 1동을 포함하는 면적입니다.

2. 입지조건

본건은 경상북도 고령군 개진면 직리 소재 ‘직1리마을회관’ 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 전, 답 등 농경지와 소규모 점포, 공장용지, 주택, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

차량의 진입이 가능하며, 인근에 버스승강장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다. 간선도로와의 접근성 등을 고려할 때 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

토지 일련번호(1)는 남서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하며, 토지 일련번호(2)는 남측으로 폭 약 10미터 내외, 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 도로 접근성은 양호한 편입니다.

토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(250m 제한지역)에 해당됩니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2023년 04월 26일 접수된 중소기업은행 근저당권입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 가압류(토스뱅크, 대구신용보증재단) 및 강제경매(대구신용보증재단)는 소멸될 예정입니다.

등기부상 총 채권액은 357,219,108원으로 파악됩니다.

임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

따라서 현 소유자가 점유하고 있거나, 임대차 관계가 말소기준 권리보다 우선하는 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보입니다. 다만, 임대관계가 미상인 경우 실제 점유자 파악 및 명도 협상이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 개진면은 농업이 주를 이루는 지역이나, 농경지 사이로 소규모 점포, 공장 등이 혼재되어 있어 지역 생활권 형성에 필요한 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

특히, 대도시 근교 농업과 2차 산업이 조화를 이루는 지역으로 언급되며, 낙동강 살리기 사업 등 지역 개발 잠재력이 있는 지역으로 평가받고 있습니다.

용도가 근린생활시설 및 창고로 되어 있어, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상업 시설 또는 물류/보관 시설로 활용 가능성이 있습니다.

성장관리계획구역(주거형)으로 지정되어 있어, 향후 주거 및 관련 지원 시설의 개발 가능성도 고려해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 '직1리마을회관' 인근에 위치하며, 기본적인 농경지 및 주거 지역과 소규모 상업/공업 시설이 혼재된 환경입니다.

차량 접근성은 양호한 편이며, 인근 버스 승강장 이용이 가능합니다.

주변에 개진가축병원(경상북도 고령군 개진면 옥산리)이 소재하고 있습니다.

다만, 음식물처리시설과 같은 혐오시설이 개진면 개포리 등에 설치될 예정이거나 설치되고 있다는 지역적인 우려가 제기되고 있으나, 본 물건 소재지인 직리와는 행정 구역상 떨어져 있어 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다. 다만, 개진면 전체의 개발 방향 및 민원 발생 가능성은 참고해야 할 사항입니다.

6. 잠재적 리스크

제시외 건물: 감정평가 요항표에 소유자 미상의 2동 제시외 건물(창고, 주택 등)이 경제적 가치가 없다고 판단되나, 건물 포함 매각 대상이므로 철거 또는 명도 관련 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 이동 가능한 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.

법면: 토지 중 일부가 법면으로 이용 중인 점은 토지 활용에 제한을 줄 수 있으며, 이에 대한 면적 산출은 개략적이므로 경매 진행 시 정확한 확인이 필요합니다.

가축사육제한구역: 250m 제한구역으로 지정되어 있어 축사 관련 시설 입지는 불가합니다.

임대관계 미상: 임차인 현황에 임대관계가 미상으로 되어 있어, 실제 점유자가 있을 경우 명도 협상이 필요할 수 있습니다.

성장관리계획구역: 주거형으로 지정되어 있고 도로계획선 여부 확인이 필요하다는 점은 향후 건축 또는 토지 이용에 제한이 있을 수 있으므로 관련 계획을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 고령군 개진면의 근린생활시설 및 창고 용도로 활용 가능한 토지 및 건물입니다.

교통 접근성이 양호하고, 토지 및 건물 일괄 매각으로 취득이 용이합니다.

등기부상 권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깨끗한 편입니다.

제시외 건물, 일부 법면, 임대관계 미상 등은 추가적인 조사와 관리가 필요하나, 지역 개발 가능성(성장관리계획구역)을 고려할 때 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

토지와 건물을 함께 취득할 수 있는 일괄 매각 물건입니다.

권리관계가 비교적 명확하여 인수되는 부담이 적습니다.

지역 개발이 예상되는 성장관리계획구역 내에 위치하고 있습니다.

근린생활시설 및 창고 용도로 즉시 활용 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수할 보증금이 없는 물건입니다.

감정가: 218,333,800원.

본 물건은 창고 및 근린생활시설로 활용 가능하며, 지역 개발 가능성을 고려할 때 감정가 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

다만, 제시외 건물, 법면, 임대관계 미상 등 잠재적 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

현장 조사를 통해 건물의 상태, 법면 활용 가능성, 주변 시세, 임대 가능성 등을 면밀히 파악한 후 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

보수적인 관점에서 감정가의 70~80% 수준 (약 152,833,660원 ~ 174,667,040원), 적극적인 관점에서는 감정가의 90~100% 수준 (약 196,500,420원 ~ 218,333,800원)을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.