나이스옥션 법원경매 울산 2026타경10514 [1] 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 1382 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2026.04.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 소재 "삼남읍행정복지센터" 남측 인근에 위치하며, 주위는 기존주택지대로서 단독주택 및 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 일반적인 대중교통 상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

사다리형에 가까운 평지로서 주상용 건물부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 남동측으로 세로에 한면이 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 별첨 "건물감정평가요항표" 참고 바랍니다. 기 타: 해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(가). 목조 기와지붕 단층 건물로서, -외벽: 치장석 붙임마감, 몰탈 위 페인팅, -내벽: 벽지 및 타일마감, -창호: 샷시단창 등입니다. 일련번호(나). 블록조 기와지붕 단층 건물로서, -외벽: 몰탈 위 페인팅, -내벽: 벽지 및 타일마감, -창호: 샷시단창 등입니다. 일련번호(다). 블록조 스레트지붕 단층 건물로서, -외벽: 몰탈 위 페인팅, -내벽: 몰탈 위 페인팅, 일부 타일마감, -창호: 샷시단창 등입니다. 일련번호(라). 블록조 스레트지붕 단층 건물로서, -외벽: 몰탈 위 페인팅, -내벽: 벽지 및 타일마감, -창호: 샷시단창 등입니다.

이용상태

일련번호(가,나,라): 주택입니다. 일련번호(다): 근린생활시설입니다.

설비내역

위생 급·배수 및 전기설비, 주택부분에 개별난방설비 등이 되어있으며, 전반적인 관리상태는 보통입니다.

부합물 및 종물

본건 및 인접토지(교동리 1386-1: 본건과 동일 소유자)에 걸쳐 소재하는 제시외건물(ㄱ,ㄴ)은 구조 및 현황 등으로 보아 본건 건물의 종물 및 부합물 등으로 판단되어 감정평가 하였으며, 본건에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단됩니다.

공부와의 차이

일련번호(라) 건물은 공부상 용도가 "주택 및 창고"이나 현황은 전체를 "주택"으로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: 해당사항 없습니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 및 태양광발전설비 포함.
2. 목록 5. 건물은 공부상 '주택 및 창고'이나, 현황상 전체 '주택'으로 이용중임.
3. 목록 2 내지 5. 건물은 건축물대장상 사용승인일 미상임.
4. 목록 6. 토지는 지적도상 맹지임.
5. 인접지와의 정확한 경계확인은 지적경계 측량을 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 내역

사건번호: 울산지방법원 2026타경10514 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 삼OOO (삼남농업협동조합)

중복병합사건, 공동담보 건임.

2.2. 소재지 및 현황

소재지: 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 1382

주소: 울산광역시 울주군 수정마을1길 16-3

토지면적: 981.00㎡ (약 296.77평)

건물면적: 258.58㎡ (약 78.22평)

건물 제시외면적: 76.50㎡ (약 23.14평)

용도: 단독주택 (건축물대장상 주용도: 단독주택)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각 (제시외 건물 및 태양광발전설비 포함)

2.3. 감정가 및 채권 총액

감정가: 802,513,460원

등기부채권 총액: 988,000,000원

2.4. 주요 특이사항 및 주의사항

* 일괄매각 대상이며, 제시외 건물 및 태양광발전설비가 포함됨.

* 목록 5번 건물은 공부상 '주택 및 창고'이나 현황은 전체 '주택'으로 이용 중임.

* 목록 2 내지 5번 건물은 건축물대장상 사용승인일이 미상임.

* 목록 6번 토지는 지적도상 맹지임.

* 인접지와의 정확한 경계확인은 지적경계 측량을 요함.

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위 환경

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 소재 "삼남읍행정복지센터" 남측 인근에 위치함.

주위는 기존 주택지대로서 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 형성되어 있음.

1.1. 2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 일반적인 대중교통 상황은 보통 수준임.

1.1. 3. 토지 이용 현황 및 형태

토지는 사다리형에 가까운 평지로서 주상용 건물부지로 이용 중임.

남동측으로 세로에 한 면이 접해 있음.

1.1. 4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)임.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 등기부 요약

* 소유권 변동: 정재분(1996) → 이상수(2001) → 유영재(2006)

* 채권자: 삼남농업협동조합, 이석암 등 다수의 근저당권 설정 기록이 있으며, 모두 말소 예정임.

* 말소기준권리: 2007년 7월 13일 삼남농업협동조합의 근저당권 (을5)

* 말소 예정 권리: 말소기준권리 이후 설정된 모든 근저당권, 임의경매개시결정 등기 등은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨.

1.2. 2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

현황 조사 시 임차인이 없거나, 보증금이 없는 임차인이 존재할 수 있으며, 인수되는 임차권은 없는 것으로 보임.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 최근 실거래 사례 (인근)

* 울산센트레빌더테라스 (연립, 2021년 준공, 84.74㎡): 2026년 2월 40,000만원, 2026년 6월 39,500만원에 거래됨.

* 교동푸오레 (다세대, 2016년 준공, 71.94㎡): 2026년 2월 15,000만원에 거래됨.

* 주: 상기 거래 사례는 공동주택(연립, 다세대)으로, 본 물건(단독주택)과는 직접적인 비교가 제한적일 수 있음.

1.3. 2. 지역적 특성

주변은 단독주택 및 근린생활시설, 농경지가 혼재된 주거지역임. 삼남읍 행정복지센터가 인근에 위치하여 기본적인 행정 및 생활 편의시설 접근이 가능함.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 주변 시설

* 공공시설: 삼남읍행정복지센터, 서울주우체국, 울주군보건소, 서울산보람병원 등이 인근에 위치함.

* 상업시설: 다이소 울산삼남교동점(2026년 2월 개점) 등 근린생활시설이 있음.

* 교육시설: 삼남초등학교, 울산산업고등학교 등이 인근에 소재함.

1.4. 2. 혐오시설

주변에 직접적으로 확인되는 혐오시설은 없음. 다만, 울주군 지역 전반적으로 기피시설에 대한 주민 민원이 제기된 바 있으며, 삼남읍 인근에 동물 장묘시설 건립이 추진된 사례가 있어 광범위한 지역의 환경적 요소를 고려할 필요가 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 맹지: 목록 6번 토지가 지적도상 맹지이므로, 차량 및 통행 접근에 제약이 있을 수 있으며, 건축 및 토지 이용 시 관련 법규 확인 및 인접 토지 이용 협의가 필요함.

* 건축물 현황: 일부 건물(목록 2~5)의 사용승인일이 미상으로, 건축법 관련 위반 여부 및 추후 건물 활용에 대한 추가 확인이 필요함.

* 공부상 용도와 현황 차이: 목록 5번 건물의 공부상 '주택 및 창고'와 현황 '주택' 이용 간 차이가 있어, 공부 정리 또는 명확한 현황 파악이 요구됨.

* 제시외 건물 및 부합물: 제시외 건물(ㄱ, ㄴ)이 인접 토지와 걸쳐 소재하며 본건 건물에 미치는 영향이 미미할 것으로 보이나, 정확한 경계 확인 및 소유 관계 등 검토 필요.

* 복합적인 권리 관계: 중복병합, 공동담보 건으로 복잡한 경매 절차 및 권리 관계가 예상되나, 본건의 경우 말소 예정 권리가 다수임.

1.6. 종합 의견

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적(약 297평)과 단독주택으로서의 잠재력을 갖추고 있습니다. 감정가는 약 8억 2백만원이며, 모든 등기상 권리는 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없는 안전한 권리 관계를 보입니다.

다만, 토지가 맹지라는 점, 일부 건물에 대한 사용승인일 미상, 공부와 현황의 차이 등 확인이 필요한 사항들이 존재합니다. 이러한 점들은 향후 건물 활용 및 토지 이용에 제약을 줄 수 있으므로, 입찰 전 철저한 현장 확인 및 관련 법규 검토가 필수적입니다.

인근의 공동주택 실거래가는 본건 감정가와 다소 차이가 있으며, 본건은 단독주택의 특성상 토지 가치가 중요한 요소로 작용할 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 약 297평의 대지는 신축, 증축, 분할 등 다양한 활용 가능성을 제공합니다.

* 안전한 권리 분석: 말소되는 권리만 있어 낙찰 후 추가적인 권리 인수 부담이 없습니다.

* 주거 환경: 삼남읍행정복지센터 등 생활 편의 시설이 인접해 있으며, 주변 주택지대는 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 일괄 매각: 제시외 건물 및 태양광 설비가 포함되어 있어 추가 비용 없이 활용 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 맹지, 사용승인일 미상 등 리스크 요인을 안고 있으나, 약 297평의 넓은 대지와 단독주택으로서의 가치를 고려할 때, 감정가(8억 2백만원) 대비 70~80% 수준에서 입찰가격을 고려해볼 수 있습니다.

리스크 요인을 감안한 적정 입찰가는 약 5억 8천만원 ~ 6억 5천만원 범위에서 산정하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

최종 입찰가는 본건의 정확한 현장 상태, 건축물 상태, 인근 유사 물건의 실제 거래 사례, 그리고 경매 참여 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.