나이스옥션 법원경매 대구 2026타경1153 [1] 대구광역시 북구 연경동 943 연경금성백조예미지숲속의아침 103동 2층203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2026.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대구광역시 북구 연경동 소재 '대구연경초등학교' 남측 인근에 위치하는 '연경금성백조예미지숲속의아침' 103동 2층 203호로서, 부근 일대는 아파트단지, 각종 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량의 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등 제반 교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 17층 중 2층 203호로서, (사용승인일 : 2020.02.21) 외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감. 내 벽 : 벽지 및 타일 붙임 등 마감. 바 닥 : 바닥내장재 등 마감. 창 호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

가) 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 개별 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 인접지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄하게 조성되어 있으며 건부지(아파트)로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 서측 및 동측으로 폭 약 14미터의 포장도로, 북측으로 폭 약 12미터, 남측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

연경동 943 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대구연경유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대구연경초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대구연경초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 대구지방법원 2026타경1153 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행 (확인됨)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 정보

주소: 대구광역시 북구 연경동 943, 연경금성백조예미지숲속의아침 103동 2층 203호

용도: 아파트

준공일자: 2020년 2월 21일

1.3. 면적 정보

토지면적: 74.34 ㎡ (약 22.5 평)

건물면적: 101.99 ㎡ (약 30.9 평)

전용면적: 약 84.99 ㎡ (약 25.7 평) (최근 매매/임대 정보 기반)

토지지분: 74.3442 ㎡

건물지분: 101.9922 ㎡

1.4. 감정가 및 채권 총액

감정가: 361,000,000 원

등기부채권 총액: 633,452,503 원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 대구광역시 북구 연경동 소재 '대구연경초등학교' 남측 인근에 위치한 '연경금성백조예미지숲속의아침' 아파트 단지 내에 있습니다.

부근 일대는 아파트 단지, 각종 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근성이 양호하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

인접 도로 폭은 서측 및 동측 약 14미터, 북측 약 12미터, 남측 약 8미터로 차량 통행이 원활합니다.

2.3. 토지 이용 계획

토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

본 물건은 중로1류, 중로2류 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역 및 절대보호구역(학교, 유치원)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

소유권은 2026년 3월 18일 상속으로 김영순 외 4명에게 이전되었습니다.

말소기준권리인 농협은행의 근저당(2020년 5월 19일 접수, 316,800,000원) 외 다수의 근저당, 가압류가 존재했으나, 모두 경매 절차에서 소멸될 예정입니다.

등기부상 채권 총액은 633,452,503원으로 감정가 361,000,000원 대비 높은 편입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 정보는 파악되지 않았으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대차 관계는 미상으로, 실제 점유 관계 확인 및 명도 절차에 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

아파트 단지 내 및 인근에 각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 제공됩니다.

상세한 상권 현황 및 임대 시세는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 어린이 놀이터, 커뮤니티 공간, 관리사무소, 노인정 등이 마련되어 있습니다.

단지 인근에 대구연경초등학교와 대구연경유치원이 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다.

5.2. 주차

아파트 단지 내 총 995대의 주차 공간이 확보되어 있으며, 이 중 995대가 실내 자주식 주차입니다.

세대당 주차 가능 대수는 양호한 편으로, 주차 편의성이 높은 것으로 보입니다.

5.3. 단지 규모

총 13개 동, 711세대로 이루어진 대단지 아파트입니다.

단지 규모가 커 관리 효율성이 높고, 다양한 커뮤니티 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

총 채권액이 감정가 대비 높아 채무 인수 또는 추가 부담 발생 가능성은 낮으나, 경매 진행 상황 및 잔여 채권 확인은 필수입니다.

6.2. 임차인/점유자

임대차 관계가 미상이므로, 명도 시 예상치 못한 변수나 추가 비용 발생 가능성에 유의해야 합니다.

6.3. 주택 노후도

2020년 준공으로 비교적 신축 아파트이나, 향후 도장, 주차 시설 등 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 북구 연경동에 위치한 신축 아파트로, 교육 환경 및 교통 여건이 비교적 양호합니다.

단지 규모가 크고 주변 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

권리관계는 대부분 말소되나, 임차인 정보가 불분명하여 명도 관련 추가 확인이 필요합니다.

감정가 3억 6천 1백만원 대비 최근 실거래가는 2천 9백만원대로 형성되어 있어, 시세 대비 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 아파트

2020년 준공으로 비교적 신축이며, 외관 및 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

8.2. 교육 환경

단지 인근 초등학교 및 유치원으로 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

8.3. 대단지

711세대의 대단지로, 단지 내 편의시설 이용 및 관리 효율성이 높습니다.

8.4. 시세 상승 잠재력

지역 개발 계획 및 향후 부동산 시장 전망에 따라 시세 상승 여력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 사례:

* 2026년 6월 4일: 29,600만원 (84.99㎡)

* 2026년 7월 4일: 29,500만원 (84.99㎡)

* 2026년 7월 18일: 29,000만원 (78.99㎡)

최근 실거래가를 고려할 때, 본 물건(101.99㎡, 2층)의 적정 시세는 약 29,000만원 ~ 30,000만원 범위로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가: 361,000,000 원

최근 실거래가 평균: 약 29,500만원

인수 보증금: 0 원

고려사항: 명도비용, 수리비, 취득세 등 부대비용.

보수적인 시각으로 감정가 대비 80% ~ 90% 범위에서 입찰가를 고려할 수 있으나, 현재 시세가 감정가보다 낮게 형성되어 있습니다.

따라서, 최근 실거래가 수준을 기준으로 약간의 상승 여력을 감안하여 29,000만원 ~ 31,000만원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

다만, 실제 명도 과정에서의 변수 및 경쟁 입찰자 수에 따라 최종 입찰가는 조정될 수 있습니다.

* 참고: 주변 시설 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.